万科预收账款大减99%:房企财报这特点你可能并不知道

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摘要

【万科预收账款大减99%:房企财报这特点你可能并不知道】近日,万科A披露上半年业绩报告,半年报显示,今年上半年,万科A的营业收入达到1060亿元,同比增长51.8%,归属上市公司股东的净利润为91.2亿元,同比增长24.9%。而一直被视为未来利润蓄水池的预收款项,却出现了大幅的下降,对此万科A回应称,上半年预收款项大幅下降是因为会计政策的变更。而如果忽略会计政策的变更,万科A的预收款项实际上也获得了不错的增幅。(中新经纬)

  近日,万科A披露上半年业绩报告,半年报显示,今年上半年,万科A的营业收入达到1060亿元,同比增长51.8%,归属上市公司股东的净利润为91.2亿元,同比增长24.9%。而一直被视为未来利润蓄水池的预收款项,却出现了大幅的下降,对此万科A回应称,上半年预收款项大幅下降是因为会计政策的变更。而如果忽略会计政策的变更,万科A的预收款项实际上也获得了不错的增幅。

  值得注意的是,从去年北京3·17新政以来,房地产市场已经过多轮调控,为何在房地产调控政策持续加码的背景下,今年上半年万科A仍然能够取得不错的业绩和预收款项的增长呢?有业内人士指出,房地产企业的财报数据往往存在1到2年的滞后性,此次万科A半年报业绩的大幅增长,反应的其实是此前房地产市场火热时期公司的经营情况。

  万科A预收类款项名减实增,为何?

  预收款项是指企业按照合同规定预收的款项,该项负债需用合同约定的商品或者劳务偿付。企业财报中的预收款项项目反映一家企业期末尚未偿付的预收账款的余额。尽管企业已收到这些款项,但企业产品和劳务均未提供,故不能确认收入,只能作为一项负债。对于房企而言,由于目前国内商品房销售采取的是期房预售制度,因此预收款项一般被认为是判断房企未来收入的重要指标。

  值得注意的是,在此次的半年报中,万科A的预收款项出现了大幅下降。半年报显示,万科A在2018年上半年预收款项为23.77亿元,而在2017年同期为3579.31亿元,同比大幅下降99.34%。半年报披露之初,这一下滑一度被一些媒体解读成公司房地产业务放缓的体现,但是事实上,无论是在半年报中还是在对媒体的回应中,万科A都表示此次预收款项的大幅减少,是由于公司执行了新的会计准则所致。

  自2018年1月1日起,万科按新收入准则及财政部对A+H上市公司的要求,执行新的会计政策,并调整了会计报表的科目。执行新收入准则后,公司预售房地产项目收取的款项在2018年资产负债表列示为“合同负债”。也就是说,在半年报中,属于合同负债项目内的金额,就是此前万科A预收款项的一部分。

万科A合同负债达5142.85亿元,图片截自万科A半年报

万科A”合同负债达5142.85亿元,图片截自万科A半年报

  而半年报显示,万科A的“合同负债”为5142.85亿元,2018年中期末加上合同负债的所有预收类款项总额为5166.63亿元,这一数据事实上较2017年同期增长了44.3%,较2017年末4077.06亿元的预收款项亦增长了26.7%。

  房地产调控持续加码,万科A未来如何?

  那么为什么在近期房地产调控政策不放松的背景下,万科A的业绩仍然可以实现不错的增长,被视为未来利润“蓄水池”的预收类款项名减实增呢?

  事实上,这与房地产企业财报的特点有关,一位不愿具名的券商人士向中新经纬客户端表示,由于房地产企业一般是先收款,再交房,而财报的营业收入只有在公司交完房后才能确认,因此房地产企业的营业收入往往具有滞后性的特点。

  “也就是说,万科A今年交完房后所确认的营业收入,可能是2016年和2017年就已经卖出去的房子,而预收款项亦可能是此前已经销售出去但是尚未交房的那部分收入。因此无论是营业收入还是预收款项,反应的更多是公司此前的销售情况。” 该券商人士说道。

  事实上,今年1月中旬以来,在房地产调控政策持续加码,A股持续下跌的背景下,房地产板块股价也一路下滑,作为地产板块的龙头股,万科A自然也难以幸免。数据显示,截至8月22日收盘,万科A的股价已经较今年1月的高位跌去43.37%。不过近日,在地产股跌幅已深,万科A半年报录得不错业绩的情况下,不少券商纷纷发布研报看好万科A未来的股价表现。

  国信证券在7月底的研报里表示,压制地产A股估值进一步下行的不利因素下半年将有望逐步缓解,且上半年股价跌幅已相当程度反映了这些不利因素。投资A股优势地产股“最坏的时间窗口”或已过去,未来一年左右,A股优势房地产股或将迎来一大波类似于2009年上半年、2012年、2014年2-4季度那样“赚估值的钱”的大级别行情。

  天风证券指出,半年报显示万科A业绩增长稳定,财务稳健,净负债率低,考虑到地产企业下半年推盘量往往高于上半年,预计公司全年销售额有望突破6300亿元。而在(房地产)行业集中度提升的大背景下,公司在拿地、融资等方面的优势日益明显。

  国泰君安则看好万科A多元化业务发展的方向,其指出,上半年公司在物流、租赁等非地产业务方面则有较大幅度增长,而多元发展是当前政策格局下的出路,因此看好万科A未来的发展。

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(责任编辑:DF070)

《万科预收账款大减99%:房企财报这特点你可能并不知道》 相关文章推荐一:万科预收账款大减99%:房企财报这特点你可能并不知道

摘要

【万科预收账款大减99%:房企财报这特点你可能并不知道】近日,万科A披露上半年业绩报告,半年报显示,今年上半年,万科A的营业收入达到1060亿元,同比增长51.8%,归属上市公司股东的净利润为91.2亿元,同比增长24.9%。而一直被视为未来利润蓄水池的预收款项,却出现了大幅的下降,对此万科A回应称,上半年预收款项大幅下降是因为会计政策的变更。而如果忽略会计政策的变更,万科A的预收款项实际上也获得了不错的增幅。(中新经纬)

  近日,万科A披露上半年业绩报告,半年报显示,今年上半年,万科A的营业收入达到1060亿元,同比增长51.8%,归属上市公司股东的净利润为91.2亿元,同比增长24.9%。而一直被视为未来利润蓄水池的预收款项,却出现了大幅的下降,对此万科A回应称,上半年预收款项大幅下降是因为会计政策的变更。而如果忽略会计政策的变更,万科A的预收款项实际上也获得了不错的增幅。

  值得注意的是,从去年北京3·17新政以来,房地产市场已经过多轮调控,为何在房地产调控政策持续加码的背景下,今年上半年万科A仍然能够取得不错的业绩和预收款项的增长呢?有业内人士指出,房地产企业的财报数据往往存在1到2年的滞后性,此次万科A半年报业绩的大幅增长,反应的其实是此前房地产市场火热时期公司的经营情况。

  万科A预收类款项名减实增,为何?

  预收款项是指企业按照合同规定预收的款项,该项负债需用合同约定的商品或者劳务偿付。企业财报中的预收款项项目反映一家企业期末尚未偿付的预收账款的余额。尽管企业已收到这些款项,但企业产品和劳务均未提供,故不能确认收入,只能作为一项负债。对于房企而言,由于目前国内商品房销售采取的是期房预售制度,因此预收款项一般被认为是判断房企未来收入的重要指标。

  值得注意的是,在此次的半年报中,万科A的预收款项出现了大幅下降。半年报显示,万科A在2018年上半年预收款项为23.77亿元,而在2017年同期为3579.31亿元,同比大幅下降99.34%。半年报披露之初,这一下滑一度被一些媒体解读成公司房地产业务放缓的体现,但是事实上,无论是在半年报中还是在对媒体的回应中,万科A都表示此次预收款项的大幅减少,是由于公司执行了新的会计准则所致。

  自2018年1月1日起,万科按新收入准则及财政部对A+H上市公司的要求,执行新的会计政策,并调整了会计报表的科目。执行新收入准则后,公司预售房地产项目收取的款项在2018年资产负债表列示为“合同负债”。也就是说,在半年报中,属于合同负债项目内的金额,就是此前万科A预收款项的一部分。

万科A合同负债达5142.85亿元,图片截自万科A半年报

万科A”合同负债达5142.85亿元,图片截自万科A半年报

  而半年报显示,万科A的“合同负债”为5142.85亿元,2018年中期末加上合同负债的所有预收类款项总额为5166.63亿元,这一数据事实上较2017年同期增长了44.3%,较2017年末4077.06亿元的预收款项亦增长了26.7%。

  房地产调控持续加码,万科A未来如何?

  那么为什么在近期房地产调控政策不放松的背景下,万科A的业绩仍然可以实现不错的增长,被视为未来利润“蓄水池”的预收类款项名减实增呢?

  事实上,这与房地产企业财报的特点有关,一位不愿具名的券商人士向中新经纬客户端表示,由于房地产企业一般是先收款,再交房,而财报的营业收入只有在公司交完房后才能确认,因此房地产企业的营业收入往往具有滞后性的特点。

  “也就是说,万科A今年交完房后所确认的营业收入,可能是2016年和2017年就已经卖出去的房子,而预收款项亦可能是此前已经销售出去但是尚未交房的那部分收入。因此无论是营业收入还是预收款项,反应的更多是公司此前的销售情况。” 该券商人士说道。

  事实上,今年1月中旬以来,在房地产调控政策持续加码,A股持续下跌的背景下,房地产板块股价也一路下滑,作为地产板块的龙头股,万科A自然也难以幸免。数据显示,截至8月22日收盘,万科A的股价已经较今年1月的高位跌去43.37%。不过近日,在地产股跌幅已深,万科A半年报录得不错业绩的情况下,不少券商纷纷发布研报看好万科A未来的股价表现。

  国信证券在7月底的研报里表示,压制地产A股估值进一步下行的不利因素下半年将有望逐步缓解,且上半年股价跌幅已相当程度反映了这些不利因素。投资A股优势地产股“最坏的时间窗口”或已过去,未来一年左右,A股优势房地产股或将迎来一大波类似于2009年上半年、2012年、2014年2-4季度那样“赚估值的钱”的大级别行情。

  天风证券指出,半年报显示万科A业绩增长稳定,财务稳健,净负债率低,考虑到地产企业下半年推盘量往往高于上半年,预计公司全年销售额有望突破6300亿元。而在(房地产)行业集中度提升的大背景下,公司在拿地、融资等方面的优势日益明显。

  国泰君安则看好万科A多元化业务发展的方向,其指出,上半年公司在物流、租赁等非地产业务方面则有较大幅度增长,而多元发展是当前政策格局下的出路,因此看好万科A未来的发展。

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  万科租赁业务走向“C位” 但开业率尚不足三成

  郁亮缺席万科中期业绩推介会 祝九胜:机构推高房租有“误会”

  地产商否认推高房租 万科郁亮:长租公寓就不应该赚钱

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《万科预收账款大减99%:房企财报这特点你可能并不知道》 相关文章推荐二:万科称预收款项大减99%属会计政策变更 A股微跌

万科(02202)(深:000002)早前公布今年上半年业绩,净利润91.24亿元(人民币),同比增长24.94%,其中预收款项23.77亿元,同比减少99.34%。公司今日特别解释称,是会计政策变更影响所致。万科A现价下跌0.17%,报23.87元。

万科(02202)(深:000002)早前公布今年上半年业绩,净利润91.24亿元(人民币),同比增长24.94%,其中预收款项23.77亿元,同比减少99.34%。公司今日特别解释称,是会计政策变更影响所致。万科A现价下跌0.17%,报23.87元。

万科回应称,实际是因为执行了新的会计准则,将预售房地产项目收取的款项列为「合同负债」,6月底预收类款项合计5167亿元,较年初增长26.7%。2018年,万科按要求执行新的会计政策,并调整了会计报表的科目。执行新收入准则后,公司预售房地产项目收取的款项在2018年资产负债表列示为「合同负债」,而在2017年年报中同类款项列为「预收账款」。

《万科预收账款大减99%:房企财报这特点你可能并不知道》 相关文章推荐三:龙头房企负债率攀升,短期债务规模扩张

  2018年上市公司半年报仍在持续披露中,房地产企业财务和负债状况引起了市场热议。从当前已披露了半年报的近40家A股房企和港股内房股的财报来看,高资产规模房企的净负债呈较明显的上升趋势。

  高规模企业净负债率上升

  国有企业负债率高

  由于房地产企业有大量的预收账款,我们用带息负债比率和净负债率代替传统的资产负债率来衡量房地产企业的负债压力(带息负债比率=带息负债/总负债,净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益)。

  在已披露了2018年半年报的内地房企中,总资产规模1000亿元人民币以上的企业有13家,平均净负债率72.64%,比上年同期增长了8个百分点。而总资产规模100亿元以上的中等企业的净负债率较去年略微下滑。

  从企业性质来看,总资产规模100亿元以上的国有企业的平均净负债率仍在100%以上,其中鲁商置业(600223,股吧)和天地源(600665,股吧)的净负债率超过了200%,债务风险较高。而民营和外资房企的净负债率均值仅有国有企业的半数左右,部分企业甚至有大量货币资金被闲置,缺乏可投资的项目。

  2018年上半年房企的带息负债规模与上年同期相比并无明显变化。

  中等规模及民营房企短期债务规模攀升

  债务结构上,上半年房地产企业一年内到期的借贷在总借贷中的占比呈上升趋势。其中,中等资产规模的企业最新短期债务占比为35.21%,比去年同期高出10个百分点。

  民营和外资房地产企业的短期负债占比为31.93%,比去年同期高出11个百分点。与国有企业及高资产规模的企业相比,民营企业和中等规模的房企的短期偿债压力更大。

  保利地产净负债率高

  碧桂园负债比率涨幅大

  在当前已披露了半年报的房企中,最新总资产排在前五名的企业依次为碧桂园、万科A、保利地产(600048,股吧)、华润置地和龙湖地产。除龙湖地产外,其余四家房企在上半年的带息负债比率和净负债率较去年同期均有所上升。

  其中,保利地产的净负债率和带息负债率均为五家龙头企业中的最高,分别为94.33%和39.43%。而在2016年,保利地产的净负债率仅有55%,在行业中尚处于中等稳健的范围。过去净负债率最高的的房企中国恒大和融创中国尚未披露半年报。

  从今年龙头房企负债率的涨幅来看,碧桂园首当其冲。

  上半年碧桂园净负债率为68.44%,比去年同期高出20个百分点。万科A的增幅紧随其后,净负债率由去年的24.5%上升至今年的37.41%。

  一年内到期的短期负债在总借贷的占比上,碧桂园和万科同样位列龙头企业前两名,分别为36.78%和26.87%。不过万科的短期负债占比较去年同期是下降的,相比之下,碧桂园的的这一比值比去年高出10个百分点,增幅较大,在已披露了半年报的龙头企业中短期债务风险最高。

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(责任编辑:李佳佳 HN153)

《万科预收账款大减99%:房企财报这特点你可能并不知道》 相关文章推荐四:万科:上半年预收账款大幅下滑为误解 因执行新会计准则

【万科:上半年预收账款大幅下滑为误解 因执行新会计准则】外界对万科上半年预收账款大幅下滑存在误解,万科回应e公司记者表示,实际是因为执行了新的会计准则,将预售房地产项目收取的款项列为“合同负债”,6月底预收类款项合计5167亿元,较年初增长26.7%。2018年,万科按要求执行新的会计政策,并调整了会计报表的科目。执行新收入准则后,公司预售房地产项目收取的款项在2018年资产负债表列示为“合同负债”,而在2017年年报中同类款项列为“预收账款”。(证券时报网)

外界对万科上半年预收账款大幅下滑存在误解,万科回应e公司记者表示,实际是因为执行了新的会计准则,将预售房地产项目收取的款项列为“合同负债”,6月底预收类款项合计5167亿元,较年初增长26.7%。2018年,万科按要求执行新的会计政策,并调整了会计报表的科目。执行新收入准则后,公司预售房地产项目收取的款项在2018年资产负债表列示为“合同负债”,而在2017年年报中同类款项列为“预收账款”。

《万科预收账款大减99%:房企财报这特点你可能并不知道》 相关文章推荐五:龙头房企负债率攀升 短期债务规模扩张

  2018年上市公司半年报仍在持续披露中,房地产企业财务和负债状况引起了市场热议。从当前已披露了半年报的近40家A股房企和港股内房股的财报来看,高资产规模房企的净负债呈较明显的上升趋势。

  高规模企业净负债率上升国有企业负债率高

  由于房地产企业有大量的预收账款,我们用带息负债比率和净负债率代替传统的资产负债率来衡量房地产企业的负债压力(带息负债比率=带息负债/总负债,净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益)。

  在已披露了2018年半年报的内地房企中,总资产规模1000亿元人民币以上的企业有13家,平均净负债率72.64%,比上年同期增长了8个百分点。而总资产规模100亿元以上的中等企业的净负债率较去年略微下滑。

  从企业性质来看,总资产规模100亿元以上的国有企业的平均净负债率仍在100%以上,其中鲁商置业天地源的净负债率超过了200%,债务风险较高。而民营和外资房企的净负债率均值仅有国有企业的半数左右,部分企业甚至有大量货币资金被闲置,缺乏可投资的项目。

  2018年上半年房企的带息负债规模与上年同期相比并无明显变化。

  中等规模及民营房企短期债务规模攀升

  债务结构上,上半年房地产企业一年内到期的借贷在总借贷中的占比呈上升趋势。其中,中等资产规模的企业最新短期债务占比为35.21%,比去年同期高出10个百分点。

  民营和外资房地产企业的短期负债占比为31.93%,比去年同期高出11个百分点。与国有企业及高资产规模的企业相比,民营企业和中等规模的房企的短期偿债压力更大。

  保利地产净负债率高 碧桂园负债比率涨幅大

  在当前已披露了半年报的房企中,最新总资产排在前五名的企业依次为碧桂园、万科A、保利地产、华润置地和龙湖地产。除龙湖地产外,其余四家房企在上半年的带息负债比率和净负债率较去年同期均有所上升。

  其中,保利地产的净负债率和带息负债率均为五家龙头企业中的最高,分别为94.33%和39.43%。而在2016年,保利地产的净负债率仅有55%,在行业中尚处于中等稳健的范围。过去净负债率最高的的房企中国恒大和融创中国尚未披露半年报。

  从今年龙头房企负债率的涨幅来看,碧桂园首当其冲。上半年碧桂园净负债率为68.44%,比去年同期高出20个百分点。万科A的增幅紧随其后,净负债率由去年的24.5%上升至今年的37.41%。

  一年内到期的短期负债在总借贷的占比上,碧桂园和万科同样位列龙头企业前两名,分别为36.78%和26.87%。不过万科的短期负债占比较去年同期是下降的,相比之下,碧桂园的的这一比值比去年高出10个百分点,增幅较大,在已披露了半年报的龙头企业中短期债务风险最高。(数据宝 范璐媛)

责任编辑:吴化章

《万科预收账款大减99%:房企财报这特点你可能并不知道》 相关文章推荐六:龙光地产:做时间的朋友,确定性才是最好的投资

随着万科、碧桂园、龙湖等房企中期业绩的陆续发布,房地产企业上半年成绩单纷纷出炉,开发商在中国房地产下半场竞争中所表现出的优劣高下逐渐明朗。

尤其是在宏观经济去杠杆的大背景下,以加杠杆驱动的盈利模式已经落幕,有确定性业绩支撑的核心资产将开始重新登上舞台中央。

我们试图从业绩确定性的逻辑出发,以近期披露的地产股中报为基础,在不确定的周期下寻求地产股的超额收益投资机会。

大行评级历来都是重要的投资风向标。我们注意到,最近有一家规模中等的房企,在刚刚披露中期业绩之后,便连续获得花旗、中金、中银、德银等多家全球知名投行的一致推荐,其中不乏“大湾区龙头”、“核心标的”、“行业首选股”以及“高速增长的明星企业”等赞誉, 并共同为这家房企贴上了一个相同的标签:盈利增长确定性强,业绩锁定性高。

这不得不让我们想起这两年资本市场层出不穷的种种黑天鹅:逃跑的扇贝,明天就回国的PPT融资等,随着资本市场的高压监管,各种财务造假、数字游戏的**开始浮出水面。毫无疑问,站在现阶段纷繁复杂的行业背景下,确保业绩增长的确定性对投资来说至关重要。

业绩的确定性

让我们先看看国际投行大咖怎么看龙光。花旗银行指出,龙光地产2018年中期业绩多项核心指标远超市场预期,投资价值凸显;中银国际认为龙光地产“业绩高锁定性”,德银则评价为龙光“盈利增长确定性强”,这三家均继续推荐龙光为行业首选股。

保持适当的销售增长,是房地产企业实现战略扩展的前提和基础。我们对近期多家已披露中期业绩的房企分析发现,龙光地产的销售业绩增长出现了明显的加速趋势,并表现出极高的销售锁定率:

1、基于充沛的土地储备和销售态势,龙光地产近期提出了更快速的销售增长目标:2018-2020年,权益合约销售额复合增长率达50%以上。以目前该公司的年销售规模推算,高达6410亿元的土储货值,足以覆盖其未来5年的销售业绩增长需求。

2、龙光地产公告显示,今年1至7月,龙光地产已经累计完成销售金额438亿元,同比增长91.9%,相当于全年660亿元销售目标的66.4%,目标完成率处于行业前列。

3、鉴于销售增长强劲及全年可售资源非常充裕,公司宣布上调2018年合约销售目标,由年初设定的660亿元调升至700亿元。

我们研判一家房企的短期业绩,可以从其销售额中得以部分体现;而要判断一家房企的中长期业绩能否持续,则要看其土地储备能不能支撑起未来的销量增长。

在这里,我们采取了货值与销售比的分析方法,发现了很有意思的现象。通过2018年上半年的土地储备总货值/2018年上半年的销售额,在房企快速分化的这个时点上,能总体房企未来中长期销售业绩的锁定性。

我们不完全统计了部分已经披露了中期财报的房企2018年上半年的土地储备总货值/2018年上半年的销售额的数据如下(大部分房企没有具体披露货值金额指标):

比值越高,说明未来销售业绩增长的确定性越强。

过去两年,大部分房企因为高周转快速去化和地价高企,部分房企的这一指标相对比较低。如果该比值低于5,按照上半年的销售额简单折合成全年,从存量土储和上半年的销售额静态来看,此类开发商的土储货值仅够卖两年。

但比值最高的龙光地产这一数值超过了18,这意味着按照上述方法匡算,龙光地产的土储货值还能卖9年。这可能是房企市场业绩锁定性最强的房企。

盈利的确定性

在销售增长确定的前提下,判断房企的盈利增长确定性的核心变量是盈利质量和盈利预期规模。前者可以从两个核心指标——毛利率和核心利润率着手分析,后者可以从营收入账水平进行预判。

《万科预收账款大减99%:房企财报这特点你可能并不知道》 相关文章推荐七:上市房企寻求多元化转型 38家房企上半年盈利370亿负债3.4万亿

万科21日披露数据显示,该公司今年上半年净利润超过90亿元,但负债也进一步提升,总负债已经超过万亿元。

而截至目前已经披露数据的是38家房企合计负债则达到3.4万亿元。值得注意的是,虽然龙头房企业绩表现仍旧靓丽,但多元化转型似乎正在加速,体育、零售、冷链、健康、医疗以及食品等都成为房企密集布局的方向。

数据显示,目前已披露中报的上市房企合计净利润370亿元,负债规模则有3.4万亿元。

万科半年报显示,该公司今年上半年实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%。在业绩稳步增长的同时,万科的资产债数据也跟着走高。截至今年6月末,万科合并总资产1.35万亿元,负债总额为1.14万亿元,资产负债率增至84.70%,比上年末增加0.72个百分点。这也是万科和整个地产行业负债总额首次超越万亿元大关。

记者粗略统计发现,在已经披露数据的38家房企中,合计负债已经达到3.4万亿元,同比增长了40.66%。合计实现归属于上市公司股东净利润为370.16亿元,同比增长40.79%。除了万科外,保利地产负债为6455.25亿元,招商蛇口为3145.31亿元,泰禾集团负债总额也达到2017.87亿元。负债率方面,中南建设为89.86%,保利地产为79.32%。另外,招商蛇口、北京城建、蓝光发展、荣盛发展等都在76%以上。

不过,根据万科的披露,房企更关注净负债和有息负债。截至今年6月末,万科净负债率为 32.7%,继续保持在行业较低水平。

利用不同优势整合资源

“从目前来看,主要房企的业绩表现还是不错的,但我们也看到,很多龙头开发商,一方面不断寻找新的并购扩张机会,另一方面,也纷纷多元化转型。”广州一位房地产行业人士表示。而根据记者梳理,健康、养老、教育、零售、物流等已经成为众多房企多元化发展的布局。

实际上,2017年以来,各大房企面临的资金需求不断加大,即使是万科、恒大、碧桂园、万达等大型房企,都在利用各自不同的优势整合资源,布局文化、医疗、教育、体育、旅游、物流等领域。恒大地产在进军健康医疗、食品粮油等领域后,最近有高调进入新能源汽车。碧桂园虽然上半年销售额突破4000亿元,但也开始布局农业和教育等板块。(记者 张忠安)

《万科预收账款大减99%:房企财报这特点你可能并不知道》 相关文章推荐八:中报看房企|聚焦确定性 揭秘龙光地产的战略密码

随着万科、碧桂园、龙湖等房企中期业绩的陆续发布,房地产企业上半年成绩单纷纷出炉,开发商在中国房地产下半场竞争中所表现出的优劣高下逐渐明朗。

尤其是在宏观经济去杠杆的大背景下,以加杠杆驱动的盈利模式已经落幕,有确定性业绩支撑的核心资产将开始重新登上舞台中央。

我们试图从业绩确定性的逻辑出发,以近期披露的地产股中报为基础,在不确定的周期下寻求地产股的超额收益投资机会。

大行评级历来都是重要的投资风向标。我们注意到,最近有一家规模中等的房企,在刚刚披露中期业绩之后,便连续获得花旗、中金、中银、德银等多家全球知名投行的一致推荐,其中不乏“大湾区龙头”、“核心标的”、“行业首选股”以及“高速增长的明星企业”等赞誉, 并共同为这家房企贴上了一个相同的标签:盈利增长确定性强,业绩锁定性高。

这不得不让我们想起这两年资本市场层出不穷的种种黑天鹅:逃跑的扇贝,明天就回国的PPT融资等,随着资本市场的高压监管,各种财务造假、数字游戏的**开始浮出水面。毫无疑问,站在现阶段纷繁复杂的行业背景下,确保业绩增长的确定性对投资来说至关重要。

让我们先看看国际投行大咖怎么看龙光。花旗银行指出,龙光地产2018年中期业绩多项核心指标远超市场预期,投资价值凸显;中银国际认为龙光地产“业绩高锁定性”,德银则评价为龙光“盈利增长确定性强”,这三家均继续推荐龙光为行业首选股。

保持适当的销售增长,是房地产企业实现战略扩展的前提和基础。我们对近期多家已披露中期业绩的房企分析发现,龙光地产的销售业绩增长出现了明显的加速趋势,并表现出极高的销售锁定率:

1、基于充沛的土地储备和销售态势,龙光地产近期提出了更快速的销售增长目标:2018-2020年,权益合约销售额复合增长率达50%以上。以目前该公司的年销售规模推算,高达6410亿元的土储货值,足以覆盖其未来5年的销售业绩增长需求。

2、龙光地产公告显示,今年1至7月,龙光地产已经累计完成销售金额438亿元,同比增长91.9%,相当于全年660亿元销售目标的66.4%,目标完成率处于行业前列。

3、鉴于销售增长强劲及全年可售资源非常充裕,公司宣布上调2018年合约销售目标,由年初设定的660亿元调升至700亿元。

我们研判一家房企的短期业绩,可以从其销售额中得以部分体现;而要判断一家房企的中长期业绩能否持续,则要看其土地储备能不能支撑起未来的销量增长。

在这里,我们采取了货值与销售比的分析方法,发现了很有意思的现象。通过2018年上半年的土地储备总货值/2018年上半年的销售额,在房企快速分化的这个时点上,能总体房企未来中长期销售业绩的锁定性。

我们不完全统计了部分已经披露了中期财报的房企2018年上半年的土地储备总货值/2018年上半年的销售额的数据如下(大部分房企没有具体披露货值金额指标):

比值越高,说明未来销售业绩增长的确定性越强。

过去两年,大部分房企因为高周转快速去化和地价高企,部分房企的这一指标相对比较低。如果该比值低于5,按照上半年的销售额简单折合成全年,从存量土储和上半年的销售额静态来看,此类开发商的土储货值仅够卖两年。

但比值最高的龙光地产这一数值超过了18,这意味着按照上述方法匡算,龙光地产的土储货值还能卖9年。这可能是房企市场业绩锁定性最强的房企。

在销售增长确定的前提下,判断房企的盈利增长确定性的核心变量是盈利质量和盈利预期规模。前者可以从两个核心指标——毛利率和核心利润率着手分析,后者可以从营收入账水平进行预判。

毛利率代表了企业在直接生产过程中的获利能力,核心利润率代表了利润构成的质量。

我们统计了部分已经发布了半年报的规模房企毛利率情况后发现,大部分房企的毛利率中值大多在25%左右。

其中,龙光地产37%的毛利率超其他房企,相当于比行业中值25%的毛利率还高出了50%,远高于万科、保利、碧桂园等大型房企,与龙湖持平。

另一个指标核心利润率,则是指剔除少数股东权益及评估增值收益后的利润率,是反映房地产企业真实盈利能力的最核心指标。

由于中报披露的核心利润率的房企样本数量有限,我们统计了部分房企的2017年的核心利润率后发现,作为一家规模不及500亿的房企,龙光地产的核心利润率都远高于行业平均水平,甚至高于部分千亿级房企。

从过去几年的历史来看,龙光地产的核心利润率还有持续上行的趋势:

半年报显示,龙光的核心净利润率较2017年的16.7%再度攀升2.7个百分点,达到19.4%,这也是目前已披露中期业绩房企的最高水平。

营收规模的确定性的锁定了未来的利润规模。一方面,龙光地产上半年实现合约销售额354.7亿元,加上2017年的434亿元合约销售金额,公司已经大幅锁定2018-2019年的结算规模;另一方面,截至2018年6月30日,龙光地产已售待结转的合约销售金额达到人民币474亿元,已经锁定2018年预计交楼收入的90%。

龙光地产提出,未来3-5年,公司的核心利润要进入全国前十的目标。

根据对收入和毛利率等指标的预期测算,龙光地产实现这一目标的确定性较高。龙光地产有望在2018年核心净利润增幅50%达70亿元,2019年核心净利润有望突破100亿元。

过去数十年,万科成功抓住了改革开放以来中国第一次城市化的机会,而恒大则牢牢把握住了更为广阔的城镇化的机遇。

中国房地产市场在发展了近30年后,传统区域划分的格局已定。未来最大的机会变量,毫无疑问就是近期将要**的有经济体量基础支撑的粤港澳大湾区。这里也成为影响房企梯队上升的重要战略之地。

对今天的房企来说,得大湾区者得天下。

我们对部分代表性房企披露了在大湾区的以面积计算的土地储备数量(大部分未披露金额指标)进行了统计:

从全行业来看,敢单独披露大湾区土储数据的房企,相对来说都是大湾区的优势企业或全国布局的优势企业,但首位相差非常大。

从相对面积来看,占比最高的龙光地产为62%,而占比最低的恒大地产只有不到4%;从绝对面积来看,龙光地产的大湾区土储面积为2200万平,处于行业标杆地位。

具体从龙光地产的中报来看,除了面积外,龙光地产目前在大湾区的城市和土储布局,无论是金额还是质量,可能都远领先行业。

以货值口径统计,截至2018年6月30日,龙光地产的土地储备总货值达到6412亿元,其中占比81%、约5200亿元的货值位于粤港澳大湾区。更高的货值比重,意味着龙光地产的土储更多是集中价值较高的大湾区核心城市,比如深圳。

无论从是绝对金额还是相对比例来看,龙光地产可能都是规模房企里面最高的。这一现状,是龙光地产的战略使然。过去十余年,龙光地产一直坚持前瞻性战略布局和区域深耕策略,在大湾区精准投资,成为大湾区的行业先行者。同时,这也让龙光同步建立起其在大湾区的市场领先地位。以深圳为例,继夺得2017年全市成交套数冠军后,龙光地产2018年上半年成的交套数、成交面积及成交额均位居全市第一。

2018上半年,龙光地产在大湾区的商品房市场份额接近4%。按照龙光地产战略规划,未来5-10年,该公司将大湾区的市场份额提高到10%,成为粤港澳大湾区龙头房企。

统计数据显示,2017年粤港澳大湾区内地9个城市的商品房销售额为1.53万亿元,后续按年均增长7%保守估计在2027年达到3万亿元。

以此计算,龙光地产在粤港澳大湾区10%的市场份额,意味着该公司仅在大湾区范围内即可实现销售规模突破3000亿元。

3000亿是个什么概念?2017年全国销售额超过3000亿的房企仅有6家。

《万科预收账款大减99%:房企财报这特点你可能并不知道》 相关文章推荐九:房企中报透视:龙头房企净负债率普遍上升

  本报记者 张晓玲 实 习 生 孙艺萌 林诗苑 深圳(楼盘)报道

  2018上半年的房地产市场,又是一个收获季。龙头房企大多销售飘红、营收大增、净利上涨,碧桂园、万科、龙湖三巨头销售超过3000亿,营收超过1000亿,净利润也近百亿或超过百亿。

  但在一片繁荣的表象下,一股暗流正在涌动。已经公布中报的3000亿、千亿级龙头房企,以及中型房企,清一色出现了净负债率上升、经营性现金流转负或大幅缩减,持续一年多的楼市调控限贷、限价、限签的杀伤力已经显效,房企的流动性风险隐现。

  在融资收紧、调控力度加大的背景下,保利地产(600048,股吧)研究院认为,下半年房企融资端难有大改善。

  整体而言,房企的流动性紧张问题还将持续。若不加紧回笼资金、确保财务稳健,部分房企的资金链断裂或将上演。

  现金流压力

  上半年,龙头房企的净负债率普遍上扬。一向稳健经营的万科,净负债率为32.7%,比去年底的8.8%大幅上升,但仍处于行业低位。

  同时,碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖、蓝光等均出现净负债率上升。其中,碧桂园上半年净负债率59%,相较2017年56.9%微升;保利地产净负债率93.26%,较2017年末扩大7个百分点。

  龙湖2018上半年净负债率为54.6%,2017年末为47.7%;华润的净有息负债率为47.2%,较2017年底的35.9%也有增长。而负债半年内大增219.04亿元的蓝光,期末净负债率较2017年末提升22个百分点至115.6%。

  但在过去的半年里,龙头房企均出现经营性现金流转负或大幅萎缩,如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元,同比减少119.47%。上年同期为218.5亿元,上年末则为823.2亿元。

  保利地产2018年中报显示,公司经营性现金流为-98.33亿元。

  此外,碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

  中小房企也不例外。蓝光地产上半年实现经营活动产生的现金流量净额-1.82亿元,上年同期为39.10亿元。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,净负债率上升,经营性现金流下降,说明企业的支出变多,回款变慢,融资恶化,负债压力增加了。

  香港地产基金研究人士黄立冲表示,限售、限价、限购等政策,导致整个房地产行业的流动性大幅下滑;同时,融资端持续收紧,比如顺应上半年降杠杆的趋势,银行对房地产的贷款持续收紧,停止了许多房企发债,行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

  严跃进指出,当前资金面收紧的情况下,房企应适当压缩债务,通过联合开发或者入股等方式以降低负债压力。

  部分房企转向租赁运营等业务,并进行REITsABS融资。但中小房企资金状况远不如龙头房企,即便可以发行应收款ABS,财务成本也随之上升,中小房企或举步维艰。

  中金公司分析师张宇认为,此轮融资收紧也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集,行业集中度预计将加速提升。

  与时间赛跑

  多位业内人士指出,下半年调控力度有增无减,房企的流动性紧张问题或许还将持续。

  “任何一家超过80%负债率的房企,都可能有闪崩的风险。”黄立冲预期。

  由于资源大部分向龙头房企集中,中小房企出现资金链危机的可能性更大。

  今年上半年,中弘股份(000979,股吧)资金链断裂,公司债务危机随之爆发。记者调查发现,中弘股份受北京(楼盘)商住限售影响很大,销售收入剧减,而其融资多来自信托私募基金资金成本高昂也拖垮了公司。

  中银国际分析师晋蔚认为,从房企现金流和财务情况看,一二线房企根据现金流状况调整投资节奏,但整体负债率上升。明年,龙头房企在继续扩张规模的同时,下行周期中也存在高杠杆扩张的财务风险。

  对于万科、华润、龙湖等坚决转型城市运营的大中型房企而言,虽然资金链的风险较小,但他们正面临转型的关键期,在开发业务与运营业务上保持着艰难的平衡。

  一方面,既要保证传统开发业务在一定程度上增长,一方面又要增加投入,加快培育新业务使之可以盈利,或者说,在旧业务减缓和新业务扩张上与时间赛跑,是万科们当下面临的主要问题。

  以万科为例,万科在开发业务上大幅放缓了步伐。上半年销售3047亿,同比增幅仅为9.9%,上半年拿地权益金额约578.2亿,仅占当期销售约20%。同时,万科将租赁业务确定为集团核心业务,大幅新增房源6万间,增幅为60%。

  除租赁外,万科其他的多元化投资也增加了支出,如收购普洛斯的投资在上半年的财报反映出来,投资支出大增。

  由于新业务尚处于培育阶段,无论长租公寓还是产业小镇、教育医疗,盈利情况都还是未知数。

  比如,中国市场租金回报率普遍较低,“不赚钱”是普遍情况。据万科投资者会议透露,泊寓截至去年底收入仅有数亿,目前看盈利模式仍然待解。

  黄立冲认为,龙头房企一般会响应中央号召,转型租赁等业务,这实则令经营情况进一步恶化,因为租赁业务前期需投入大量资金,回报周期长。

  反映到财报,就是万科上半年1060亿营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例仍高达95%,同时净负债率上升,经营性现金流转负,财务费用、管理费用增长,均与新业务规模扩大有关。

  同时,因为上述管理费用、财务费用增加,以及新业务使用了并购贷款导致资本化率下降,万科上半年的利润增长大幅落后于营收增长。

  万科在投资者会议上表示,长期看,管理费用等投入的增加,会和公司业务规模、盈利增长匹配。

(责任编辑:李佳佳 HN153)

关键词 : 房企 特点 财报 万科
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