为什么要投资迪拜房产?浅析投资迪拜的八大优势!

网贷之家小编根据舆情频道的相关数据,精心整理的关于《为什么要投资迪拜房产?浅析投资迪拜的八大优势!》的相关文章10篇,希望对您的投资理财能有帮助。

为何迪拜房产吸引着越来越多的投资客?

迪拜菲度房地产为您浅析投资迪拜的8大优势!

高租金回报率

迪拜有着世界领先的租金回报率。根据数据显示,迪拜市中心租金毛利率高达10.83%,非市中心租金毛利率更是高达11.61%。而同比上海只有1.95%和1.81%,北京只有1.40%和1.65%。可以看到迪拜的租金毛利率与北京、上海相比有着非常大的优势。也远远低于世界其他城市,总体投资回报率相当可观。

配置”迪拉姆-美元”资产

迪拜素来享有中东”资产避风港”的美誉,以人民币目前不可避免的贬值趋势来看,配置海外资产是规避货币风险的一种方式。而阿联酋的货币迪拉姆,一直以来于美元的汇率固定挂钩。1美元恒等于3.673迪拉姆,多年来无论内外经济金融环境如何变化,美元与迪拉姆的汇率始终保持稳定,配置迪拉姆资产,等同于配置美元资产。

免税和低税优势

迪拜一直以来都以免税的优势迅速成为中东的经济金融中心,虽然2018年阿联酋实行了5%的增值税,但对于房产投资这个特殊领域,依然享受免税政策,同时迪拜也无个人所得税、租金所得税和遗产税,**节约投资者的成本。

永久产权,更好的质量和环境

在迪拜置业,大部分房产均为永久产权房,更有安全保障。同时,相比中国的房产项目,在同等价格区间内,迪拜的房产拥有更加优秀的房屋质量、更加舒适的生活环境和更加高端的配套设施。

付款方式友好

迪拜多数房源提供友好的付款方式,往往提供低首付及多年分期付款计划,在贷款方面也非常方便,让客户免于资金压力。

联通国际,享受多元

迪拜是一座自由、开放、包容的国际化的大都市,也是一座极具多元文化交融的城市。在迪拜置业,不仅可以联结国际社会,辐射周边地区,亦能享受多文化共存的和谐生活方式。

世界级旅游城市

迪拜是全球瞩目的旅游目的地,拥有世界一流的旅游设施和豪华奢侈的五星级酒店资源,生活在迪拜可以便利地享受和获取这些世界级的景点和服务。

极佳的治安环境

迪拜的治安位居世界前列,是中东最安全的避风港,极少发生盗窃抢劫等恶性案件,是可以做到拾金不昧,夜不闭户的安全城市。为在迪拜安居乐业提供充分的基础。

《为什么要投资迪拜房产?浅析投资迪拜的八大优势!》 相关文章推荐一:为什么要投资迪拜房产?浅析投资迪拜的八大优势!

为何迪拜房产吸引着越来越多的投资客?

迪拜菲度房地产为您浅析投资迪拜的8大优势!

高租金回报率

迪拜有着世界领先的租金回报率。根据数据显示,迪拜市中心租金毛利率高达10.83%,非市中心租金毛利率更是高达11.61%。而同比上海只有1.95%和1.81%,北京只有1.40%和1.65%。可以看到迪拜的租金毛利率与北京、上海相比有着非常大的优势。也远远低于世界其他城市,总体投资回报率相当可观。

配置”迪拉姆-美元”资产

迪拜素来享有中东”资产避风港”的美誉,以人民币目前不可避免的贬值趋势来看,配置海外资产是规避货币风险的一种方式。而阿联酋的货币迪拉姆,一直以来于美元的汇率固定挂钩。1美元恒等于3.673迪拉姆,多年来无论内外经济金融环境如何变化,美元与迪拉姆的汇率始终保持稳定,配置迪拉姆资产,等同于配置美元资产。

免税和低税优势

迪拜一直以来都以免税的优势迅速成为中东的经济金融中心,虽然2018年阿联酋实行了5%的增值税,但对于房产投资这个特殊领域,依然享受免税政策,同时迪拜也无个人所得税、租金所得税和遗产税,**节约投资者的成本。

永久产权,更好的质量和环境

在迪拜置业,大部分房产均为永久产权房,更有安全保障。同时,相比中国的房产项目,在同等价格区间内,迪拜的房产拥有更加优秀的房屋质量、更加舒适的生活环境和更加高端的配套设施。

付款方式友好

迪拜多数房源提供友好的付款方式,往往提供低首付及多年分期付款计划,在贷款方面也非常方便,让客户免于资金压力。

联通国际,享受多元

迪拜是一座自由、开放、包容的国际化的大都市,也是一座极具多元文化交融的城市。在迪拜置业,不仅可以联结国际社会,辐射周边地区,亦能享受多文化共存的和谐生活方式。

世界级旅游城市

迪拜是全球瞩目的旅游目的地,拥有世界一流的旅游设施和豪华奢侈的五星级酒店资源,生活在迪拜可以便利地享受和获取这些世界级的景点和服务。

极佳的治安环境

迪拜的治安位居世界前列,是中东最安全的避风港,极少发生盗窃抢劫等恶性案件,是可以做到拾金不昧,夜不闭户的安全城市。为在迪拜安居乐业提供充分的基础。

《为什么要投资迪拜房产?浅析投资迪拜的八大优势!》 相关文章推荐二:日本房产投资领军人物高端访谈,跟你分享日本置业新方法!

永田 林,株式会社東寧代表取缔役,大阪府宅地建物取引协会正会员,中日友爱交流人物精英。于2015年8月在日本大阪成立株式会社東寧。2016年成功收购株式会社大阪宅建的股份,成为股东之一,2017年在故乡大连创立东耀科技有限公司,同年出任Stone line株式会社名誉顾问。2018年成立株式会社東寧东京分公司。多年来为中日友好不断努力,进行了大量工作,在日本华人圈中享有很高的声誉和威望。

在全球经济风云变幻的今天,怎样合理的资产配置,如何实现资产的保值升值,已经成为当今人们关心的话题。今天我们有幸约见了一位日本的房地产专家,了解一下具有代表性**的前瞻思想。

主持人:永田林先生,您好,首先感谢您在百忙之中接受我们的专访。

永田林: 您好!

主持人:您在日本生活二十多年,对日本的社会环境算是比较了解了,可以跟我们分享一下,您怎么看待当前的日本房地产市场呢?

永田林: 好的。首先,日本的房地产经历了战后艰难期的缓慢,上世纪七、八十年代黄金期的飞涨,九十年代初期泡沫经济破裂后断崖式的崩溃,以及之后近30年的萎靡,可以说是跌宕起伏,历尽甘苦。目前来说,日本不动产正逐步恢复着元气,不仅市场日趋理性,而且不动产价格也正处在合理阶段,从日币的稳定性,保值性的特点来看,日本房地产市场有着很多的优势与亮点。

主持人:那么对比火热的中国房地产市场,好像日本的房地产市场不是那么具有吸引力?

永田林:(笑)我恰恰不这么认为。现如今,北京、上海等一线城市,房价已经存在较多泡沫,纵观近二十年来中国房地产的火爆,世界上绝无仅有,以后也不会再有,当然国家也已经开始调控,随着限购令,限贷令等一系列政策法规的**。房价终将趋于理性。继续投资国内房地产已经不合时宜;而我们隔海相望的近邻日本,正在成为中国投资者目光聚焦的投资热地。

事实上,日本不动产行业已逐渐成为日本本土及海外,特别是来自中国投资者的投资目标。尤其是近三年,日本房地产行业出现了久违的活跃景象。在需求强劲的背景下,日本房产正在换发自己的新春。

主持人:那么日本房产有什么特别之处吗?

永田林: 好的,确实日本房产跟国内房产有很多的不同,我就举例三点吧:第一,土地的所有权属性。既可以永久持有和继承。第二,房价稳定性。目前日本房价处于历史价格的底部上升期,符合目前大的经济环境。第三,投资回报率高。和北美澳洲的高房价相比,日本房价相对较低,而且,日本人租房居住的习惯保证了租赁市场的稳定。近年来日本房价虽然出现一定涨幅,但表面的收益回报率也可以确保在5%~6%左右,这在目前亚洲主要国家和地区里居于前列。据相关数据统计显示,北京,上海目前的房产投资回报率不到2%。

说到回报率,我想多说两句,首先,这个回报率,是指租售比,简单来说是租金跟房款的比率,正常来说国际上流行的对比方法是按月计算,200—300是正常的范畴,而刚刚说到的北上广等一线主要城市,则须要将近700个月。需要指出的是,租售比,可以直接反映出房地产泡沫情况。当然这个回报率中不包含房产升值而产生的收益的。

主持人:那么您是如何看待未来几年日本的房地产走势的?

永田林:那我就大胆预测一下,首先,近几年日本经济的逐渐复苏和即将于2020年举办的东京奥运会,为沉寂多年的日本经济注入了活力,这是大的经济环境背景。其次,随着日本**对外国人获取入境签证的政策放宽,使得外国人尤其是中国人的来日旅游人数达到了史无前例的高峰,出现了包括房地产在内的爆买现象,也是推动日本房地产价格上升的一股新生、且不容忽视的力量。再次,日本的房地产市场在经历了上世纪80年代后期到90年代初期的泡沫经济破裂后,无论是**的宏观调控,还是房地产的从业人员自身,都积累了非常难得的宝贵经验。这为今后日本房地产市场的良性发展提供坚实的基础。最后,通过民宿新法的执行,特别是赌场法案的通过等一系列的利好因素综合来看,日本买房、日本置业,日本房地产的未来是可以预期的。

主持人:那么国内的客人如何了解和选择日本房产呢?之后又该如何具体操作呢?

永田林:随着互联网行业的迅猛发展,客户即使在国内也可以通过一些专业的房地产信息平台来获得房源信息。但是,由于目前日本房地产的火热现状,很多网上的房源信息很难确保时效性及真实性。所以,针对上述的问题,我们株式会社東寧通过线上线下两种方式为大家提供服务,线上,我们建立功能齐全的门户网站,每天更新大量真实优质房源,及最新的日本房地产政策和信息,大家可以百度查询:日本东宁地产,来进行关注了解。 我们的公众号—株式会社东宁,每天坚持更新日本的最新资讯及每日精品房源推荐。方便大家快速实时的了解日本房产及最新动态。

线下,我们株式会社東寧以不定期说明会的方式与大家见面, 2018中国巡讲正在展开,目前已经成功召开了6场。 7月初,我们的各区负责人分别在上海和武汉等地举办了日本房产说明会,与投资者进行了深入地交流与互动,8月,株式会社東寧大连办事处负责人又在沈阳和大连两地的说明会上为在场嘉宾针对海外房产投资做出了深度解析。我们是希望通过面对面的方式,让投资者可以清清楚楚,明明白白的投资置业。我想说的是,我们株式会社東寧的脚步不会停留,如果有想详细了解日本房产相关问题的朋友,可以通过我们网站留言或者公众号留言,说不定我们很快就会出现在您的身边。

主持人:那么株式会社東寧能够为客户提供哪些服务呢?

永田林:我们株式会社東寧总部设立于大阪,为大阪房地产行业协会理事单位。目前已在东京、大连等地设有直营分支机构。多年来,我们一直秉承信誉至上,客户为先的原则,致力打造从售前咨询规划,过户手续办理,到售后房产的托管,及民宿申请运营,可以说从前到后,我们日本东宁地产都由专业团队为您服务,在坚决保障您合法权益的情况下,为您提供日本置业一站式服务。

持人:通过与永田林先生的对话,相信更多人对日本房产投资有了进一步的认识,祝愿株式会社東寧越来越好,再次感谢永田林先生在百忙之中接受我们的采访,那么节目的最后,您还有什么想跟大家分享的?

永田林:很高兴,可以借此机会跟大家聊一聊日本的房产市场情况,现在,资产的合理配置已经是中产阶级,精英群体需要考虑的问题,但是如何选择,还是需要根据自己的实际情况与具体需求来理性决定的。 最后祝大家能够早日实现海外置业的梦想。

更多资讯,可以百度:日本东宁地产

《为什么要投资迪拜房产?浅析投资迪拜的八大优势!》 相关文章推荐三:永田林先生专访:为你讲述日本买房投资

  永田 林,株式会社東寧代表取缔役,大阪府宅地建物取引协会正会员,中日友爱交流人物精英。于2015年8月在日本大阪成立株式会社東寧。2016年成功收购株式会社大阪宅建的股份,成为股东之一,2017年在故乡大连创立东耀科技有限公司,同年出任Stone line株式会社名誉顾问。2018年成立株式会社東寧东京分公司。多年来为中日友好不断努力,进行了大量工作,在日本华人圈中享有很高的声誉和威望。

  在全球经济风云变幻的今天,怎样合理的资产配置,如何实现资产的保值升值,已经成为当今人们关心的话题。今天我们有幸约见了一位日本的房地产专家,了解一下具有代表性**的前瞻思想。

  主持人:永田林先生,您好,首先感谢您在百忙之中接受我们的专访。

  永田林: 您好!

  主持人:您在日本生活二十多年,对日本的社会环境算是比较了解了,可以跟我们分享一下,您怎么看待当前的日本房地产市场呢?

  永田林: 好的。首先,日本的房地产经历了战后艰难期的缓慢,上世纪七、八十年代黄金期的飞涨,九十年代初期泡沫经济破裂后断崖式的崩溃,以及之后近30年的萎靡,可以说是跌宕起伏,历尽甘苦。目前来说,日本不动产正逐步恢复着元气,不仅市场日趋理性,而且不动产价格也正处在合理阶段,从日币的稳定性,保值性的特点来看,日本房地产市场有着很多的优势与亮点。

  主持人:那么对比火热的中国房地产市场,好像日本的房地产市场不是那么具有吸引力?

  永田林:(笑)我恰恰不这么认为。现如今,北京、上海等一线城市,房价已经存在较多泡沫,纵观近二十年来中国房地产的火爆,世界上绝无仅有,以后也不会再有,当然国家也已经开始调控,随着限购令,限贷令等一系列政策法规的**。房价终将趋于理性。继续投资国内房地产已经不合时宜;而我们隔海相望的近邻日本,正在成为中国投资者目光聚焦的投资热地。

  事实上,日本不动产行业已逐渐成为日本本土及海外,特别是来自中国投资者的投资目标。尤其是近三年,日本房地产行业出现了久违的活跃景象。在需求强劲的背景下,日本房产正在换发自己的新春。

  主持人:那么日本房产有什么特别之处吗?

  永田林: 好的,确实日本房产跟国内房产有很多的不同,我就举例三点吧:第一,土地的所有权属性。既可以永久持有和继承。第二,房价稳定性。目前日本房价处于历史价格的底部上升期,符合目前大的经济环境。第三,投资回报率高。和北美澳洲的高房价相比,日本房价相对较低,而且,日本人租房居住的习惯保证了租赁市场的稳定。近年来日本房价虽然出现一定涨幅,但表面的收益回报率也可以确保在5%~6%左右,这在目前亚洲主要国家和地区里居于前列。据相关数据统计显示,北京,上海目前的房产投资回报率不到2%。

  说到回报率,我想多说两句,首先,这个回报率,是指租售比,简单来说是租金跟房款的比率,正常来说国际上流行的对比方法是按月计算,200—300是正常的范畴,而刚刚说到的北上广等一线主要城市,则须要将近700个月。需要指出的是,租售比,可以直接反映出房地产泡沫情况。当然这个回报率中不包含房产升值而产生的收益的。

  主持人:那么您是如何看待未来几年日本的房地产走势的?

  永田林:那我就大胆预测一下,首先,近几年日本经济的逐渐复苏和即将于2020年举办的东京奥运会,为沉寂多年的日本经济注入了活力,这是大的经济环境背景。其次,随着日本**对外国人获取入境签证的政策放宽,使得外国人尤其是中国人的来日旅游人数达到了史无前例的高峰,出现了包括房地产在内的爆买现象,也是推动日本房地产价格上升的一股新生、且不容忽视的力量。再次,日本的房地产市场在经历了上世纪80年代后期到90年代初期的泡沫经济破裂后,无论是**的宏观调控,还是房地产的从业人员自身,都积累了非常难得的宝贵经验。这为今后日本房地产市场的良性发展提供坚实的基础。最后,通过民宿新法的执行,特别是赌场法案的通过等一系列的利好因素综合来看,日本买房、日本置业,日本房地产的未来是可以预期的。

  主持人:那么国内的客人如何了解和选择日本房产呢?之后又该如何具体操作呢?

  永田林:随着互联网行业的迅猛发展,客户即使在国内也可以通过一些专业的房地产信息平台来获得房源信息。但是,由于目前日本房地产的火热现状,很多网上的房源信息很难确保时效性及真实性。所以,针对上述的问题,我们株式会社東寧通过线上线下两种方式为大家提供服务,线上,我们建立功能齐全的门户网站,每天更新大量真实优质房源,及最新的日本房地产政策和信息,大家可以百度查询:日本东宁地产,来进行关注了解。 我们的公众号—株式会社东宁,每天坚持更新日本的最新资讯及每日精品房源推荐。方便大家快速实时的了解日本房产及最新动态。

  线下,我们株式会社東寧以不定期说明会的方式与大家见面, 2018中国巡讲正在展开,目前已经成功召开了6场。 7月初,我们的各区负责人分别在上海和武汉等地举办了日本房产说明会,与投资者进行了深入地交流与互动,8月,株式会社東寧大连办事处负责人又在沈阳和大连两地的说明会上为在场嘉宾针对海外房产投资做出了深度解析。我们是希望通过面对面的方式,让投资者可以清清楚楚,明明白白的投资置业。我想说的是,我们株式会社東寧的脚步不会停留,如果有想详细了解日本房产相关问题的朋友,可以通过我们网站留言或者公众号留言,说不定我们很快就会出现在您的身边。

  主持人:那么株式会社東寧能够为客户提供哪些服务呢?

  永田林:我们株式会社東寧总部设立于大阪,为大阪房地产行业协会理事单位。目前已在东京、大连等地设有直营分支机构。多年来,我们一直秉承信誉至上,客户为先的原则,致力打造从售前咨询规划,过户手续办理,到售后房产的托管,及民宿申请运营,可以说从前到后,我们日本东宁地产都由专业团队为您服务,在坚决保障您合法权益的情况下,为您提供日本置业一站式服务。

  主持人:通过与永田林先生的对话,相信更多人对日本房产投资有了进一步的认识,祝愿株式会社東寧越来越好,再次感谢永田林先生在百忙之中接受我们的采访,那么节目的最后,您还有什么想跟大家分享的?

  永田林:很高兴,可以借此机会跟大家聊一聊日本的房产市场情况,现在,资产的合理配置已经是中产阶级,精英群体需要考虑的问题,但是如何选择,还是需要根据自己的实际情况与具体需求来理性决定的。 最后祝大家能够早日实现海外置业的梦想。

  更多资讯,可以百度:日本东宁地产。

《为什么要投资迪拜房产?浅析投资迪拜的八大优势!》 相关文章推荐四:房地产股权基金机会与挑战并存:中小房企承压 后市仍具广大发展空间

限购、限贷、限价、限售、土拍新规……进入2018年,房地产行业政策措施层出不穷,而随着行业逐渐迈入小年大周期阶段,销售增速回落、市场不断分化、行业集中度逐渐提升,除了规模化扩张之外,房企要如何调整经营策略,在如今大热的长租公寓、联合办公、养老地产、特色小镇等创新领域突围而出,值得我们思考与探讨。

房地产私募基金或许提供了一个新的思路。在2018博鳌房地产论坛最新发布的《2018中国房地产行业发展白皮书》里,“2018中国房地产基金品牌TOP10”名单浮出水面,包括平安不动产全资控股的地产基金管理人——横琴平安不动产在内的10家公司获得殊荣。这些公司的发展模式和理念或许能为当下房地产私募基金的发展提供一个可供参考的案例。

房地产基金知多少

进入2018年,房地产基金再度火爆起来,各种概念满天飞。但是,在中央“房住不炒”的方针下,房地产私募基金为何在这个春天又火了起来,背后的逻辑在哪里?在探讨房地产私募发展的趋势之前,我们首先要来弄懂一个概念,究竟房地产基金是什么,主要有哪些分类?今天,我们就来给您捋捋。

1 顾名思义,房地产基金可以分两部分来说——房地产+基金。如何以基金的形式参与房地产的发展就是房地产基金的主要解决的问题,虽然参与方式各异。

2 按照募集方式来划分,房地产基金可以大致分为私募型和公募型,由于国内房地产的公募型基金发展尚处于初步阶段,所以多数以私募型基金为主,也即大家传统意义上所说的房地产基金。

换句话说,房地产基金是私募股权投资基金中的一种,与此同时,由于其定向投资于房地产行业,因此也属于产业基金的范围之内,和其他投资基金一样,通过向符合条件的投资者发行基金份募集资金,由专业的管理团队进行管理投资,主要投向房地产领域,收益与风险并存。

3 从私募基金的投资分布来看,虽然高科技行业仍然占据榜首,但是房地产也属于热门行业。根据机构数据,过去的几年中,私募股权基金在房地产行业的投资金额逐年递增,由2014年的9亿美元、2015年的16.1亿美元上升至2016年的30.1亿美元,并且在2017年取得同样不俗的增长。

现状:去杠杆带来的机会

在各地**陆续推出限购、限贷、限售的“三限”调控政策后,房地产私募基金缘何又火爆起来,又带来了怎样的机会和挑战?

先来看一组数据,截至2018年6月底,基金业协会已登记私募基金管理人管理基金规模在100亿元及以上的有224家,所占比重最小。管理基金规模第二高的处于0.5亿元-1亿元之间,达到2245家。管理规模在1亿-5亿元的私募基金管理人数最多,高达4236家。

这恰恰也是房地产私募基金的现状:国内的房地产基金对单个房地产项目或者投资组合公司的投资资金多为1亿-3亿元之间,占所有投资案例的半数以上。而管理规模超百亿的已可谓是行业中的“头部梯队”,例如此次跻身“2018中国房地产基金品牌TOP10”榜单的平安不动产地产基金。凭借综合经营优势和跨周期、多元化的资产管理能力,平安不动产地产基金为机构和高净值投资人提供不动产资产管理服务,旗下坤元华裕、瑞成金裕、瑞成丰裕系列地产基金受到高净值投资人青睐,市场反响热烈。

在短短几年的时间内,国内房地产基金规模已从百亿上升至数千亿,作为金融与地产结合的最大领域,其已经成为市场不能忽略的重要力量,这股力量也许将重构中国地产格局,成为未来中国房地产市场的重要组成部分。

话说回来,究竟房地产私募基金火爆背后的逻辑是什么呢?业内人士指出,在目前的经济环境下,房企资金多渠道收紧,整个行业“高杠杆”无以为继,去杠杆势在必行,而类似房地产私募基金的轻资产操作的同股同权基金也因此迎来发展机遇。

这也点出了一个现实问题,在销售增速回落、调控收紧等影响之下,房地产企业资金链压力加重,而在规模扩张的路上,他们不由地将目光投向了金融市场。然而金融市场却不复往昔,如今一片风声鹤唳。海外融资受限,备受倚重的银行贷款渠道日渐逼仄,这意味着房企需要借助新的金融手段规避风险,寻求新的加杠杆方式和资金来源。

后市:机会与挑战并存

在房地产基金的火爆之下,行业的界限与壁垒被打破,以房企、保险公司、信托公司等不同主体的房地产基金公司纷纷抢滩市场,而股权类、债权类以及夹层类的投资成为主流,商业地产、产业地产以及各种创新业务板块也成为了房地产基金的投资宠儿。

对于房地产行业而言,一方面,市场面及政策面有所收紧,房企的融资额度不再充裕,又难以通过资管、信托等渠道获得资金,于是地产基金成为其多层次融资渠道的有力补充;另一方面,随着拿地的资金门槛越来越高,房企更倾向于寻找可以“合伙”的高净值客户,联合开发、“抱团取暖”。

对于投资者来说,在市场环境变化、监管政策趋严,各地纷纷限购、限贷的背景下,传统的自持房产的投资模式交易成本高,资金流动性差,投资难度进一步提升。相较之下,房地产基金由专业的基金管理人操盘,其独立的投资研判能力、强大的开发商项目资源整合能力及风险控制能力都远胜于个人投资者。这其中尤以房地产股权基金门槛更甚。

在房地产基金中,股权投资虽然周期偏长,如2+1,3+1等,但相较开发商仍然具有不小的退出优势,此外,相对其它类型地产私募产品,房地产股权基金预期收益较为明确,为了能够更轻松地实现资产稳健增值,更多的高净值客户选择将资金交由专业机构管理,以继续分享房地产行业升级、中国城镇化发展的财富红利。

随着地产基金市场份额的不断扩大,地产股权投资时代俨然已经来临。但是,在迎来发展机遇的同时,其可能存在的挑战也同样不容忽视。

近一年来,国内房地产限购、限贷、限价、限售、土拍新规等措施层出不穷,而随着行业逐渐迈入小年大周期阶段,销售增速回落、市场不断分化、行业集中度逐渐提升,除了规模化扩张之外,房企们如何调整经营策略,在如今大热的长租公寓、联合办公、养老地产、特色小镇等创新领域突围而出,值得我们深思与探讨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于当前地产基金来说,挑战点在于当前资金面全面收紧,部分地产基金项目面临兑付的压力,尤其是部分房产项目的限价等政策,最终都会影响此类地产基金的发展。

与此同时,对于房企而言,融资收紧是今年避不开的主题。一方面是整体货币政策的趋紧,另一方面是监管加强下非标规模的明显萎缩,房地产企业受到了明显的冲击。

有研究机构认为,房地产行业的马太效应在这一背景下越发凸显,大型房企无论是在营收方面还是融资方面都较小型房企更具优势。在他们看来,行业集中度提升的背面是小型房企艰难的生存环境。在信用收紧的宏观背景下,小型房企的经营性现金流及融资能力皆受到考验,信用情况也更为严峻。2018年-2021年,房地产企业债的到期偿债量逐年递增,信用风险值得警惕。

数据也佐证了这一观点。从“观点指数·2018年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”来看,上半年各阶梯门槛值均有不同程度上升,反映出不管是各路房企都在努力扩大自己的销售规模。当中尤以TOP50门槛的同比增长速度最为引人注目,达到近60%,位列所有阶梯之最。这也说明,行业分化正在加剧,小型房企的竞争更为残酷,稍不留神就会成为被洗牌一方。

尽管机会与挑战并存,在采访中,业内人士对房地产基金的后市仍较为看好。“对于此类房地产基金来说,未来的趋势还是比较明显的,即积极抓住今年降准和部分宽松货币政策,以及积极抓住银行理财政策相对宽松政策,进而获得一个较好的发展机会”,严跃进表示。

而在这其中,与常见的债权投资、夹层投资等地产基金相比,股权投资基金深入房地产供应的开发环节,与开发商“同呼吸”、共收益,这对私募地产基金的综合管理能力是全方位的考验,要求基金在项目筛选、投后管理、退出结算、合作沟通等各方面必须具备主动管理的实力。所以作为一种基于主动管理的投资方式,股权投资受到越来越多投资者的青睐,颠覆了以往只能投资自持房产的地产投资模式,逐渐成为房地产基金的未来发展趋势。

如何选择房地产基金?专业管理人+优质底层资产+风控!

事实上,在政策、市场、用户需求这三者的相互作用下,房地产投资将由增量思维转变为存量思维,而房地产基金将在这一转变中扮演重要角色。

以国内商业地产目前的存量规模来看,企业对商业地产的改善型需求酝酿着巨大的投资机会。而抓住这个机会最好的办法,对高净值人群来说是房地产基金。房地产基金比买住宅更好的地方体现在:多支标的分散投资、绕过开发过程降低风险、房市低谷中博取高收益。

优秀的地产基金管理人还能通过全球资源网络以远低于市场的价格拿到优质物业,保证投资的高回报。这些特点都是住宅所不具备的,在未来国内住宅市场滞涨的预期下,喜欢投资房地产又不知道投什么的人可以着重考虑配置。

另一方面,今年房地产调控金融收紧去杠杆,在这里面房地产基金公司出现了收购机会,或者说更多的合作机会。

首先是有了更多投资的可能性,这是短期的窗口机会,其次是在京沪深这样的一线城市,因为新增开发量已经非常有限,大量存量或者经营性资产,出现了值得重新经营和改造提升的机会。

这也是房地产股权基金的优势和机会之所在。那么,作为投资人,究竟该如何选择房地产基金呢?上述人士建议,投资者在投资房地产基金时,对于具体的交易对手、投资方向等都应全面审慎地进行选择,可选择全国房地产企业排名前30强的龙头企业和具有专业背景、实力雄厚的基金管理人,区域的选择上更倾向经济较发达的人口流入的地区,具体项目以刚需改善住房为主。与此同时,风控也是一个不可忽略的考量因素。

具体落实到实操中,该如何判断?举例来说,此次上榜的平安不动产地产基金,能够有效整合平安不动产优势项目资源,拥有一流的投资及投后管理能力、项目获取能力和完备的风险控制体系,通过精准把握市场周期,优中选优,以更优质的底层资产作为基金投资的价值基石,为客户提供稳健的投资回报。

(免责声明:此文内容为本网站刊发或转载企业宣传资讯,仅代表作者个人观点,与本网无关。仅供读者参考,并请自行核实相关内容。)

(编辑:姚道辉)

《为什么要投资迪拜房产?浅析投资迪拜的八大优势!》 相关文章推荐五:信托经理揭房企融资现状:利率达10% 房企老总登门筹钱

  “今年的房地产业务是我从业十多年来最难做的一年。”资深地产信托经理李念(化名)说起今年的业务,眼中满是无奈。即便就职在一家大型信托公司,他仍担心“硕果仅存”的业务会随时“停摆”。

  几天前,一则“监管暂停新增地产信托报备”的传闻在朋友圈疯传,顿时市场风声鹤唳。一边是地产信托经理“从此再无业务”的焦虑,另一边则是靠信托融资续命房企的隐隐担忧,尽管经多方打探证明这只是一场虚惊,但房地产业的风险再次引发关注。

  作为房企融资的重要渠道,信托与房地产业素来联系紧密,奔波在一线的信托经理在无数次与房地产企业的“亲密接触”中,深刻了解房企现金流状况。一家中型信托公司的资深地产信托经理王欢(化名)透露,目前房企通过信托融资的利率高达10%,有些甚至达到12%,这在过去几年是无法想象的。他预计整个房地产业的集中度会越来越高,小开发商逐渐被市场淘汰,这也是市场出清的必然结果。

  融资渠道不断收紧

  “作为房企融资的重要渠道,信托对房地产业来说至关重要。”李念说,信托在关键时刻能为房企提供“续命”钱。在今年的市场环境下,他供职的信托公司只为一些大的房企提供融资,不再做中小房企业务。

  另一家中型信托公司的资深地产信托经理张乐(化名)表示,目前公司的地产业务是“资金荒”叠加“资产荒”,由于资金来源变得不可控,需要较多资金的大项目无法开展,能做的业务寥寥无几。

  王欢的观点并不悲观,他认为,业务难做要辩证地看,从资产端来说,今年对房地产信托是个机会,相比之前一些小的交易对手,如今很多排名前十的房企开始大量通过信托渠道融资,信托公司交易对手的层级大幅提高。“原因在于资金端,我从业十多年来没见过房地产企业资金如此紧张。”王欢坦言。

  作为房企融资的主要渠道,银行必须严格按照“四三二”(即四证齐全,项目资本金比例为30%,具有二级开发商资质)要求为房企发放贷款。很多有资金需求的房企并不符合这一要求。王欢介绍,今年各大银行贷款审批权限上升,对房企融资总额度控制以及非标理财取消导致资金渠道收窄等都是房企无法从银行获得融资的原因。

  在银行吃了“闭门羹”的房企只好“转战”信托,在严监管背景下,信托给房企放贷的标准与银行一致,在个别地区,信托公司还可以通过“明股实债”方式为房企融资,“但这个说停就停”,李念说,“真正的股权投资又很难做,‘坑’太多,今后地产信托业务不知何去何从。”

  信托业协会数据显示,二季度新增房地产信托规模1361.73亿元,占全部新增信托规模的18.31%,比一季度提高了3.5个百分点,说明房企对信托融资的依赖程度不断提高。但央行公布的1-7月社会融资规模数据显示,从3月起,信托贷款委托贷款规模呈连续下滑趋势。

  现金流紧张趋势隐现

  随着融资渠道不断收紧,房企最看重的现金流发生了哪些变化?

  李念说,从上半年情况看,房企现金流没什么大问题,但从七八月开始,现金流就没那么充裕了,随着地产调控升级,购房者的市场预期不断下降,楼盘销量随之下降。王欢透露,银行按揭回款时间拉长,一般都在一个月以上。

  在王欢看来,房企现金流情况从融资成本可窥一斑。他坦言,房企融资利率去年在年化8%-9%,上半年基本维持在10%以内,现在已突破10%,有些甚至高达12%。房企愿意花如此高的成本去拿钱,这在过去几年都是无法想象的。从担保措施来看,之前房企的抵押率一般为七折或八折,现在对信托提出的抵押率五折,由集团出面担保,控制项目后续资金,监督销售等要求房企都照单全收。此外,王欢笑言:“之前房企一直高高在上,我们求着他们融资,房企还爱搭不理,有融资需求的房企最多就是分公司或区域公司的老总来拜访,今年为了融资都是集团层面的老总上门拜访。”

  张乐认为,大的房企现金流没问题,尤其是高评级公司,目前还没听说哪家大型房企现金流紧张,因为他们楼盘的销量仍然很好,存货压力不大,而且大公司早有布局,有腾挪余地。

  海通证券研究报告显示,上半年A股地产企业经营活动现金流为-540.1亿元,筹资活动现金流为2217.1亿元。随着央行从7月5日起下调存款准备金率0.5个百分点,以及企业加快推盘,企业资金压力和融资成本或有所好转。

  行业集中度提升

  “地产行业不会发生系统性风险,但未来‘大鱼吃小鱼’的情况会越来越多,行业集中度不断提升。”李念说。在王欢看来,地产业集中度提升意味着一些中小开发商逐渐被市场淘汰。首先,高房价带动地价不断走高,而拿地资金必须靠开发商自筹,一些中小开发商没有资金拿地;其次,银行或信托都只能为一些大的地产商提供融资,小的开发商要么直接淘汰出市场,或是被并购,或是与大的开发商合作开发几年前拿到的地。

  “大型房企抗风险能力较强。”王欢认为,大型房企拥有大量一二线城市的住宅用地或商业用地,资产质量高,变现能力强。此外,各大房企对销售量、排名和市场份额非常看重,他们会通过不断并购迅速提高市场份额,从而提高销售额和排名。规模扩大后,融资成本会随之降低。“未来地产行业将是强者恒强。”王欢说。

  海通证券研究报告显示,1-8月,龙头公司市占率相对2017年继续攀升,4家A股龙头地产企业全市场销售金额占比为10.82%,销售面积占比为5.99%。从市场占有率看,1-8月,TOP20企业销售金额占行业45.05%的市场份额,相对2017年继续上行。

《为什么要投资迪拜房产?浅析投资迪拜的八大优势!》 相关文章推荐六:资深信托经理揭房企融资现状:现金流紧张趋势隐现

  资深信托经理揭房企融资现状

  中国证券报

  □本报记者 张凌之

  “今年的房地产业务是我从业十多年来最难做的一年。”资深地产信托经理李念(化名)说起今年的业务,眼中满是无奈。即便就职在一家大型信托公司,他仍担心“硕果仅存”的业务会随时“停摆”。

  几天前,一则“监管暂停新增地产信托报备”的传闻在朋友圈疯传,顿时市场风声鹤唳。一边是地产信托经理“从此再无业务”的焦虑,另一边则是靠信托融资续命房企的隐隐担忧,尽管经多方打探证明这只是一场虚惊,但房地产业的风险再次引发关注。

  作为房企融资的重要渠道,信托与房地产业素来联系紧密,奔波在一线的信托经理在无数次与房地产企业的“亲密接触”中,深刻了解房企现金流状况。一家中型信托公司的资深地产信托经理王欢(化名)透露,目前房企通过信托融资的利率高达10%,有些甚至达到12%,这在过去几年是无法想象的。他预计整个房地产业的集中度会越来越高,小开发商逐渐被市场淘汰,这也是市场出清的必然结果。

  融资渠道不断收紧

  “作为房企融资的重要渠道,信托对房地产业来说至关重要。”李念说,信托在关键时刻能为房企提供“续命”钱。在今年的市场环境下,他供职的信托公司只为一些大的房企提供融资,不再做中小房企业务。

  另一家中型信托公司的资深地产信托经理张乐(化名)表示,目前公司的地产业务是“资金荒”叠加“资产荒”,由于资金来源变得不可控,需要较多资金的大项目无法开展,能做的业务寥寥无几。

  王欢的观点并不悲观,他认为,业务难做要辩证地看,从资产端来说,今年对房地产信托是个机会,相比之前一些小的交易对手,如今很多排名前十的房企开始大量通过信托渠道融资,信托公司交易对手的层级大幅提高。“原因在于资金端,我从业十多年来没见过房地产企业资金如此紧张。”王欢坦言。

  作为房企融资的主要渠道,银行必须严格按照“四三二”(即四证齐全,项目资本金比例为30%,具有二级开发商资质)要求为房企发放贷款。很多有资金需求的房企并不符合这一要求。王欢介绍,今年各大银行贷款审批权限上升,对房企融资总额度控制以及非标理财取消导致资金渠道收窄等都是房企无法从银行获得融资的原因。

  在银行吃了“闭门羹”的房企只好“转战”信托,在严监管背景下,信托给房企放贷的标准与银行一致,在个别地区,信托公司还可以通过“明股实债”方式为房企融资,“但这个说停就停”,李念说,“真正的股权投资又很难做,‘坑’太多,今后地产信托业务不知何去何从。”

  信托业协会数据显示,二季度新增房地产信托规模1361.73亿元,占全部新增信托规模的18.31%,比一季度提高了3.5个百分点,说明房企对信托融资的依赖程度不断提高。但央行公布的1-7月社会融资规模数据显示,从3月起,信托贷款和委托贷款规模呈连续下滑趋势。

  现金流紧张趋势隐现

  随着融资渠道不断收紧,房企最看重的现金流发生了哪些变化?

  李念说,从上半年情况看,房企现金流没什么大问题,但从七八月开始,现金流就没那么充裕了,随着地产调控升级,购房者的市场预期不断下降,楼盘销量随之下降。王欢透露,银行按揭回款时间拉长,一般都在一个月以上。

  在王欢看来,房企现金流情况从融资成本可窥一斑。他坦言,房企融资利率去年在年化8%-9%,上半年基本维持在10%以内,现在已突破10%,有些甚至高达12%。房企愿意花如此高的成本去拿钱,这在过去几年都是无法想象的。从担保措施来看,之前房企的抵押率一般为七折或八折,现在对信托提出的抵押率五折,由集团出面担保,

  控制项目后续资金,监督销售等要求房企都照单全收。此外,王欢笑言:“之前房企一直高高在上,我们求着他们融资,房企还爱搭不理,有融资需求的房企最多就是分公司或区域公司的老总来拜访,今年为了融资都是集团层面的老总上门拜访。”

  张乐认为,大的房企现金流没问题,尤其是高评级公司,目前还没听说哪家大型房企现金流紧张,因为他们楼盘的销量仍然很好,存货压力不大,而且大公司早有布局,有腾挪余地。

  海通证券研究报告显示,上半年A股地产企业经营活动现金流为-540.1亿元,筹资活动现金流为2217.1亿元。随着央行从7月5日起下调存款准备金率0.5个百分点,以及企业加快推盘,企业资金压力和融资成本或有所好转。

  行业集中度提升

  “地产行业不会发生系统性风险,但未来‘大鱼吃小鱼’的情况会越来越多,行业集中度不断提升。”李念说。在王欢看来,地产业集中度提升意味着一些中小开发商逐渐被市场淘汰。首先,高房价带动地价不断走高,而拿地资金必须靠开发商自筹,一些中小开发商没有资金拿地;其次,银行或信托都只能为一些大的地产商提供融资,小的开发商要么直接淘汰出市场,或是被并购,或是与大的开发商合作开发几年前拿到的地。

  “大型房企抗风险能力较强。”王欢认为,大型房企拥有大量一二线城市的住宅用地或商业用地,资产质量高,变现能力强。此外,各大房企对销售量、排名和市场份额非常看重,他们会通过不断并购迅速提高市场份额,从而提高销售额和排名。规模扩大后,融资成本会随之降低。“未来地产行业将是强者恒强。”王欢说。

  海通证券研究报告显示,1-8月,龙头公司市占率相对2017年继续攀升,4家A股龙头地产企业全市场销售金额占比为10.82%,销售面积占比为5.99%。从市场占有率看,1-8月,TOP20企业销售金额占行业45.05%的市场份额,相对2017年继续上行。

《为什么要投资迪拜房产?浅析投资迪拜的八大优势!》 相关文章推荐七:买房投资与海外房产基金:哪个更好 - 经济观察网 - 专业财经新闻网站

陈志武

挺父亲说,感谢中国经济持续四十年的中高速增长,尤其是国内房地产的增长,让他积累不少财富,感受到做富人的滋味;但是,到今天,中国经济进入新常态,增长速度不能还像原来那么快,做实业赚钱不再那么容易,而国内房地产投资面对不断升级的限购政策,尤其是不能总指望房价一涨再涨,所以,他父亲已经在前两年开始转移财富出境。挑战在于,他父亲看不懂海外对冲基金,也担心碰**,而美国的股票市场他又不熟悉,因此,还是想继续做他在国内熟悉的,就是在美国买房子投资,至少买了房子、看到房子让心里踏实。

孙挺父亲的偏好当然不奇怪,也是多数富有中国人的偏爱。那么,如果你实在看重房地产投资,这真的是最好的投资方式吗?

买房投资的成本问题

先跟孙挺介绍了我自己的经历。2006年的时候,我从公司分到一些利润,当时希望做些分散投资,尤其是跟美国资本市场相关度低的投资。正好有位朋友王莉在德克萨斯州的奥斯丁做房地产投资,她的特长是专门参加银行房产拍卖,低价获得房子后,有的是简单装修一下就转手卖出,另一些就留在手上出租、赚租金,等今后合适时再出手。

这听起来很简单,谁都能做。都知道,在美国有个人破产法,一旦你的房价跌到房贷以下或者你失业没收入,还不起月供了,就可以把房子给银行,自己申请个人破产保护。银行接手房子后咋办呢?银行对于长久拥有这些住宅房子没兴趣,也不愿意招进团队去管理、出租这些住房,因为那些不是银行的主业,它们也没有这方面的专长优势。所以,把房子接到手后,银行一般会马上组织拍卖,尽快脱手。在奥斯丁市,每周有几批这样的房产拍卖,王莉都会先看看那些被拍卖的房子,对所在地点、房子状况、周边同类房子的卖价与租金情况等等做充分了解,然后带上草稿和自己的估价单,参加现场拍卖。她说,有时候会很幸运,参加竞拍的人很少,她可以用比同类房价低10-20%的价格买到一些房子,尤其在2008-2009年金融危机期间这样的机会更多。

就这样,2006年我们用8.5万美元买下一栋三室三厅280平米的独栋房,包括餐厅、客厅、电视休闲厅,还有前后院的草坪。这房子够大,也够便宜了吧?在美国,尤其是德克萨斯州,土地到处都是,人口又少,房子难以太贵。由于我们生活在耶鲁那边,是美国的东北角,不会去住那里,只会是用房子做投资出租,并且由王莉的公司代为管理,条件是第一个月房租以及之后各月房租的10%付给她的公司。德克萨斯州紧挨着墨西哥,从墨西哥跑到德克萨斯州打工但买不起房的人很多,所以,这种独栋房出租很受欢迎。我们买房并花一万美元装修好之后,不到几天房子就租出去,每月租金1050美元,一年租金12600美元。除掉管理费、维修费以及房产税之后,一年大约有6000美元的收入,按照9.5万美元的总投资算,这相当于6.3%的租金回报率。当然,这是假定租户没有突然搬走,而如果租户要走,中间会牺牲两个月时间找新租户和外加一个月租金。

这种租金回报率显然比国内的高很多,那为什么我们决定不买更多房产做投资,并且几年后就把那个房子也卖了呢?

答案在于,买房投资太麻烦!虽然有王莉的公司帮我们管理,包括找人割草、维修等等,但是,毕竟房内冰箱、空调、水炉、各类电器、地毯、木板等等时不时会坏,经常要换修,而每次买新东西,又有各种选择、各种价格,我们还要一一确认,所以,经常要花很多时间精力介入。好在德克萨斯州冬天不下雪,如果在纽约、波士顿等北部地区买房投资,一到冬天下大雪,你还要担心家里的水管是否冻裂——搞不好家里还要整个大修,就像2016年初我们在香港时,在耶鲁边上的家里水管冻爆,水从二楼一直淹到地下室,结果花了5个月才修好!

相比之下,如果是买股票债券或基金做投资,你每个月只要花点时间,看一下投资仓位的变化就行,不需要被房子的琐碎打扰!实体房产投资的交易成本太高,不合算。尤其是如果你住在中国但房产投资在美国,那么,时差和距离使整个过程更加麻烦。

可是,如果像孙挺父亲那样实在只认准投资房产,有没有更简单的道路呢?

房地产基金是上策

当然有便利的房产投资之路,包括 REITs(real estate investment trusts)以及房地产基金ETF。其中REITs也是一种基金份额,所持有的资产就是房地产或者商业地产,通过地产租金和价格波动赚钱,一些RE-ITs份额就像股票一样在纽约证交所上市交易,所以流动性很好,随时可以进出。而地产基金ETF是基于不同REITs的价格指数ETF,代表一篮子不同REITs的投资组合。

由于REITs是信托基金,本身不交任何企业税,所以美国法律对它们有许多具体要求,比如90%的租金收入必须分红,75%以上的资本必须投资在房地产、商业地产、住房按揭贷款证券或**公债、以及其他REITs,75%以上的收入必须是来自租金、地产销售收益或利息,但是地产销售收益不能超过年收入的30%,等等,否则就不能享受REITs免税待遇。

美国今天有1100多家REITs,拥有3万亿美元地产,其中大概有225家在交易所公开上市交易,股权总市值超过1万亿美元总资产超过2万亿美元。REITs类别很多,有专注写字楼地产、专注零售地产、专注住宅公寓楼、专注酒店地产、专注储藏地产的,等等,任你挑选。

比如,“新住宅投资公司”(New Residential Investment Corp)总部在纽约,以投资房地产以及各种住房按揭贷款证券为主,2017年股价涨幅10%,但基于房租的股息收益率为11.3%,2018年初股价在17美元左右,市盈率才5.6倍。另一个REITs例子是Highwoods Properties,也在纽约证交所上市,但主业集中在写字楼地产,主要投资美国南部城市的高端写字楼,2018年初的股价47.5美元,股息收益率3.67%(远高于标普500指数2%的股息收益率)。

为什么投资REITs或者开放式和封闭式房地产基金,比自己直接买房投资更好呢?

首先当然是我们前面说的,自己买房投资太麻烦,而REITs公司帮你去管理房地产、商业地产,或者通过住房按揭贷款证券去间接分享地产市场的好处,帮你省心。这些REITs的便利度、流动性就跟股票投资一样。

其次,特别是对于中国投资者来说,如果你自己去美国买房,不能从美国银行贷款杠杆投资,但是REITs可以帮你得到利率更低的杠杆,提升投资回报。这一点很重要,因为过去三十年里,如果没有杠杆,买房投资大概每年收益5%左右,一般个人投资者通过3倍杠杆,可以把房产年化收益提升到7.5%左右,而同期 REITs的年化收益接近11%,这个收益是个人难以达到的,也高于标普500股票指数10%左右的回报率。

再者,如果你自己去买房投资,你或许能买40套,但那还是风险过于集中,规模效应不够。而REITs资金量大,可以跨越很多地区买很多地产,把风险分散更多,管理效率也更高,规模经济节省成本。

所以,你看到,金融创新给孙挺父亲提供了很多更好的选择,让他既能享受房产投资的好处,回报更高、风险更低,也能省掉很多麻烦。

对于很多人来说,买房产投资的最大好处之一是房子是实物,看得见摸得着,这使房产投资比金融投资更有安全感,有利于规避信息不对称挑战。而REITs投资本质是金融投资,在你跟REITs管理层之间又加了一层委托代理关系。你会选择哪种方式?理由是什么呢?这些是今天的思考题。就今天的要点,我们谈到三点:第一,到境外直接买房投资,维护与管理成本高,也很麻烦,并且不容易获得杠杆放大投资回报。第二,REITs和封闭式房地产基金是更好的海外房地产投资之路,不仅给投资者提供地产投资的好处,而且带来更好的流动性、更高的回报、更低的风险,包括更高的杠杆。第三,由于监管政策的要求,REITs的分红比必须很高,这是房产租金的直接替代。还有,这些基金的类别和风格选择也很多,选择余地相对较大。

(本文为喜马拉雅《陈志武教授的金融课》讲座文本)

《为什么要投资迪拜房产?浅析投资迪拜的八大优势!》 相关文章推荐八:买房投资与海外房产基金:哪个更好

【金融其实挺简单】

挺父亲说,感谢中国经济持续四十年的中高速增长,尤其是国内房地产的增长,让他积累不少财富,感受到做富人的滋味;但是,到今天,中国经济进入新常态,增长速度不能还像原来那么快,做实业赚钱不再那么容易,而国内房地产投资面对不断升级的限购政策,尤其是不能总指望房价一涨再涨,所以,他父亲已经在前两年开始转移财富出境。挑战在于,他父亲看不懂海外对冲基金,也担心碰**,而美国的股票市场他又不熟悉,因此,还是想继续做他在国内熟悉的,就是在美国买房子投资,至少买了房子、看到房子让心里踏实。

孙挺父亲的偏好当然不奇怪,也是多数富有中国人的偏爱。那么,如果你实在看重房地产投资,这真的是最好的投资方式吗?

买房投资的成本问题

先跟孙挺介绍了我自己的经历。2006年的时候,我从公司分到一些利润,当时希望做些分散投资,尤其是跟美国资本市场相关度低的投资。正好有位朋友王莉在德克萨斯州的奥斯丁做房地产投资,她的特长是专门参加银行房产拍卖,低价获得房子后,有的是简单装修一下就转手卖出,另一些就留在手上出租、赚租金,等今后合适时再出手。

这听起来很简单,谁都能做。都知道,在美国有个人破产法,一旦你的房价跌到房贷以下或者你失业没收入,还不起月供了,就可以把房子给银行,自己申请个人破产保护。银行接手房子后咋办呢?银行对于长久拥有这些住宅房子没兴趣,也不愿意招进团队去管理、出租这些住房,因为那些不是银行的主业,它们也没有这方面的专长优势。所以,把房子接到手后,银行一般会马上组织拍卖,尽快脱手。在奥斯丁市,每周有几批这样的房产拍卖,王莉都会先看看那些被拍卖的房子,对所在地点、房子状况、周边同类房子的卖价与租金情况等等做充分了解,然后带上草稿和自己的估价单,参加现场拍卖。她说,有时候会很幸运,参加竞拍的人很少,她可以用比同类房价低10-20%的价格买到一些房子,尤其在2008-2009年金融危机期间这样的机会更多。

就这样,2006年我们用8.5万美元买下一栋三室三厅280平米的独栋房,包括餐厅、客厅、电视休闲厅,还有前后院的草坪。这房子够大,也够便宜了吧?在美国,尤其是德克萨斯州,土地到处都是,人口又少,房子难以太贵。由于我们生活在耶鲁那边,是美国的东北角,不会去住那里,只会是用房子做投资出租,并且由王莉的公司代为管理,条件是第一个月房租以及之后各月房租的10%付给她的公司。德克萨斯州紧挨着墨西哥,从墨西哥跑到德克萨斯州打工但买不起房的人很多,所以,这种独栋房出租很受欢迎。我们买房并花一万美元装修好之后,不到几天房子就租出去,每月租金1050美元,一年租金12600美元。除掉管理费、维修费以及房产税之后,一年大约有6000美元的收入,按照9.5万美元的总投资算,这相当于6.3%的租金回报率。当然,这是假定租户没有突然搬走,而如果租户要走,中间会牺牲两个月时间找新租户和外加一个月租金。

这种租金回报率显然比国内的高很多,那为什么我们决定不买更多房产做投资,并且几年后就把那个房子也卖了呢?

答案在于,买房投资太麻烦!虽然有王莉的公司帮我们管理,包括找人割草、维修等等,但是,毕竟房内冰箱、空调、水炉、各类电器、地毯、木板等等时不时会坏,经常要换修,而每次买新东西,又有各种选择、各种价格,我们还要一一确认,所以,经常要花很多时间精力介入。好在德克萨斯州冬天不下雪,如果在纽约、波士顿等北部地区买房投资,一到冬天下大雪,你还要担心家里的水管是否冻裂——搞不好家里还要整个大修,就像2016年初我们在香港时,在耶鲁边上的家里水管冻爆,水从二楼一直淹到地下室,结果花了5个月才修好!

相比之下,如果是买股票、债券或基金做投资,你每个月只要花点时间,看一下投资仓位的变化就行,不需要被房子的琐碎打扰!实体房产投资的交易成本太高,不合算。尤其是如果你住在中国但房产投资在美国,那么,时差和距离使整个过程更加麻烦。

可是,如果像孙挺父亲那样实在只认准投资房产,有没有更简单的道路呢?

房地产基金是上策

当然有便利的房产投资之路,包括 REITs(real estate investment trusts)以及房地产基金ETF。其中REITs也是一种基金份额,所持有的资产就是房地产或者商业地产,通过地产租金和价格波动赚钱,一些RE-ITs份额就像股票一样在纽约证交所上市交易,所以流动性很好,随时可以进出。而地产基金ETF是基于不同REITs的价格指数ETF,代表一篮子不同REITs的投资组合。

由于REITs是信托基金,本身不交任何企业税,所以美国法律对它们有许多具体要求,比如90%的租金收入必须分红,75%以上的资本必须投资在房地产、商业地产、住房按揭贷款证券或**公债、以及其他REITs,75%以上的收入必须是来自租金、地产销售收益或利息,但是地产销售收益不能超过年收入的30%,等等,否则就不能享受REITs免税待遇。

美国今天有1100多家REITs,拥有3万亿美元地产,其中大概有225家在交易所公开上市交易,股权总市值超过1万亿美元,总资产超过2万亿美元。REITs类别很多,有专注写字楼地产、专注零售地产、专注住宅公寓楼、专注酒店地产、专注储藏地产的,等等,任你挑选。

比如,“新住宅投资公司”(New Residential Investment Corp)总部在纽约,以投资房地产以及各种住房按揭贷款证券为主,2017年股价涨幅10%,但基于房租的股息收益率为11.3%,2018年初股价在17美元左右,市盈率才5.6倍。另一个REITs例子是Highwoods Properties,也在纽约证交所上市,但主业集中在写字楼地产,主要投资美国南部城市的高端写字楼,2018年初的股价47.5美元,股息收益率3.67%(远高于标普500指数2%的股息收益率)。

为什么投资REITs或者开放式和封闭式房地产基金,比自己直接买房投资更好呢?

首先当然是我们前面说的,自己买房投资太麻烦,而REITs公司帮你去管理房地产、商业地产,或者通过住房按揭贷款证券去间接分享地产市场的好处,帮你省心。这些REITs的便利度、流动性就跟股票投资一样。

其次,特别是对于中国投资者来说,如果你自己去美国买房,不能从美国银行贷款做杠杆投资,但是REITs可以帮你得到利率更低的杠杆,提升投资回报。这一点很重要,因为过去三十年里,如果没有杠杆,买房投资大概每年收益5%左右,一般个人投资者通过3倍杠杆,可以把房产年化收益提升到7.5%左右,而同期 REITs的年化收益接近11%,这个收益是个人难以达到的,也高于标普500股票指数10%左右的回报率。

再者,如果你自己去买房投资,你或许能买40套,但那还是风险过于集中,规模效应不够。而REITs资金量大,可以跨越很多地区买很多地产,把风险分散更多,管理效率也更高,规模经济节省成本。

所以,你看到,金融创新给孙挺父亲提供了很多更好的选择,让他既能享受房产投资的好处,回报更高、风险更低,也能省掉很多麻烦。

对于很多人来说,买房产投资的最大好处之一是房子是实物,看得见摸得着,这使房产投资比金融投资更有安全感,有利于规避信息不对称挑战。而REITs投资本质是金融投资,在你跟REITs管理层之间又加了一层委托代理关系。你会选择哪种方式?理由是什么呢?这些是今天的思考题。就今天的要点,我们谈到三点:第一,到境外直接买房投资,维护与管理成本高,也很麻烦,并且不容易获得杠杆放大投资回报。第二,REITs和封闭式房地产基金是更好的海外房地产投资之路,不仅给投资者提供地产投资的好处,而且带来更好的流动性、更高的回报、更低的风险,包括更高的杠杆。第三,由于监管政策的要求,REITs的分红比必须很高,这是房产租金的直接替代。还有,这些基金的类别和风格选择也很多,选择余地相对较大。

(本文为喜马拉雅《陈志武教授的金融课》讲座文本)

《为什么要投资迪拜房产?浅析投资迪拜的八大优势!》 相关文章推荐九:信托经理揭房企融资现状:信托渠道利率达10% 房企老总登门筹钱

原标题 资深信托经理揭房企融资现状

“今年的房地产业务是我从业十多年来最难做的一年。”资深地产信托经理李念(化名)说起今年的业务,眼中满是无奈。即便就职在一家大型信托公司,他仍担心“硕果仅存”的业务会随时“停摆”。

几天前,一则“监管暂停新增地产信托报备”的传闻在朋友圈疯传,顿时市场风声鹤唳。一边是地产信托经理“从此再无业务”的焦虑,另一边则是靠信托融资续命房企的隐隐担忧,尽管经多方打探证明这只是一场虚惊,但房地产业的风险再次引发关注。

作为房企融资的重要渠道,信托与房地产业素来联系紧密,奔波在一线的信托经理在无数次与房地产企业的“亲密接触”中,深刻了解房企现金流状况。一家中型信托公司的资深地产信托经理王欢(化名)透露,目前房企通过信托融资的利率高达10%,有些甚至达到12%,这在过去几年是无法想象的。他预计整个房地产业的集中度会越来越高,小开发商逐渐被市场淘汰,这也是市场出清的必然结果。

融资渠道不断收紧

“作为房企融资的重要渠道,信托对房地产业来说至关重要。”李念说,信托在关键时刻能为房企提供“续命”钱。在今年的市场环境下,他供职的信托公司只为一些大的房企提供融资,不再做中小房企业务。

另一家中型信托公司的资深地产信托经理张乐(化名)表示,目前公司的地产业务是“资金荒”叠加“资产荒”,由于资金来源变得不可控,需要较多资金的大项目无法开展,能做的业务寥寥无几。

王欢的观点并不悲观,他认为,业务难做要辩证地看,从资产端来说,今年对房地产信托是个机会,相比之前一些小的交易对手,如今很多排名前十的房企开始大量通过信托渠道融资,信托公司交易对手的层级大幅提高。“原因在于资金端,我从业十多年来没见过房地产企业资金如此紧张。”王欢坦言。

作为房企融资的主要渠道,银行必须严格按照“四三二”(即四证齐全,项目资本金比例为30%,具有二级开发商资质)要求为房企发放贷款。很多有资金需求的房企并不符合这一要求。王欢介绍,今年各大银行贷款审批权限上升,对房企融资总额度控制以及非标理财取消导致资金渠道收窄等都是房企无法从银行获得融资的原因。

在银行吃了“闭门羹”的房企只好“转战”信托,在严监管背景下,信托给房企放贷的标准与银行一致,在个别地区,信托公司还可以通过“明股实债”方式为房企融资,“但这个说停就停”,李念说,“真正的股权投资又很难做,‘坑’太多,今后地产信托业务不知何去何从。”

信托业协会数据显示,二季度新增房地产信托规模1361.73亿元,占全部新增信托规模的18.31%,比一季度提高了3.5个百分点,说明房企对信托融资的依赖程度不断提高。但央行公布的1-7月社会融资规模数据显示,从3月起,信托贷款和委托贷款规模呈连续下滑趋势。

现金流紧张趋势隐现

随着融资渠道不断收紧,房企最看重的现金流发生了哪些变化?

李念说,从上半年情况看,房企现金流没什么大问题,但从七八月开始,现金流就没那么充裕了,随着地产调控升级,购房者的市场预期不断下降,楼盘销量随之下降。王欢透露,银行按揭回款时间拉长,一般都在一个月以上。

在王欢看来,房企现金流情况从融资成本可窥一斑。他坦言,房企融资利率去年在年化8%-9%,上半年基本维持在10%以内,现在已突破10%,有些甚至高达12%。房企愿意花如此高的成本去拿钱,这在过去几年都是无法想象的。从担保措施来看,之前房企的抵押率一般为七折或八折,现在对信托提出的抵押率五折,由集团出面担保,控制项目后续资金,监督销售等要求房企都照单全收。此外,王欢笑言:“之前房企一直高高在上,我们求着他们融资,房企还爱搭不理,有融资需求的房企最多就是分公司或区域公司的老总来拜访,今年为了融资都是集团层面的老总上门拜访。”

张乐认为,大的房企现金流没问题,尤其是高评级公司,目前还没听说哪家大型房企现金流紧张,因为他们楼盘的销量仍然很好,存货压力不大,而且大公司早有布局,有腾挪余地。

海通证券研究报告显示,上半年A股地产企业经营活动现金流为-540.1亿元,筹资活动现金流为2217.1亿元。随着央行从7月5日起下调存款准备金率0.5个百分点,以及企业加快推盘,企业资金压力和融资成本或有所好转。

行业集中度提升

“地产行业不会发生系统性风险,但未来‘大鱼吃小鱼’的情况会越来越多,行业集中度不断提升。”李念说。在王欢看来,地产业集中度提升意味着一些中小开发商逐渐被市场淘汰。首先,高房价带动地价不断走高,而拿地资金必须靠开发商自筹,一些中小开发商没有资金拿地;其次,银行或信托都只能为一些大的地产商提供融资,小的开发商要么直接淘汰出市场,或是被并购,或是与大的开发商合作开发几年前拿到的地。

“大型房企抗风险能力较强。”王欢认为,大型房企拥有大量一二线城市的住宅用地或商业用地,资产质量高,变现能力强。此外,各大房企对销售量、排名和市场份额非常看重,他们会通过不断并购迅速提高市场份额,从而提高销售额和排名。规模扩大后,融资成本会随之降低。“未来地产行业将是强者恒强。”王欢说。

海通证券研究报告显示,1-8月,龙头公司市占率相对2017年继续攀升,4家A股龙头地产企业全市场销售金额占比为10.82%,销售面积占比为5.99%。从市场占有率看,1-8月,TOP20企业销售金额占行业45.05%的市场份额,相对2017年继续上行。

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