彩生活(1778 HK):从to C产品到 to B赋能,物业增值服务的进化

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  随着调控的常态化,物业管理作为房地产存量市场中不可或缺的一环,甚至是至关重要的一环,已经逐渐成为了资本市场关注的焦点。截止目前,南都物业1家在A股上市,但在新三板挂牌的物业公司梳理已经超过了60家,在港股上市的物业管理公司数量达到8家,包括近期新城控股旗下的物业公司新城悦也登陆了港股市场。

  虽然受到社保新政的影响,下半年物业管理板块呈现了较大的跌幅,但作为投资者顺应行业趋势,拥抱优质企业的本质并没有改变。决定物业行业投资标的的两个核心因素:增值业务的发展和管理规模的扩张。

  目前港股上市的物业公司提供的增值服务分为两类,一类是业主增至业务,即为业主提供的衣、食、住、行等附加服务;另一类是非业主增值业务,其服务对象大多为房产开发商,为其提供咨询顾问、房产销售代理等服务。由于非业主增值业务大多为关联交易,不具有可比性,因此以下分析主要集中于对业主增值业务的分析。

  对比目前港股上市的几家物业管理公司,我们不难发现彩生活是一个“异类”,利用移动互联网,构建社区服务平台彩之云,通过平台连接第三方服务及商品供应商,为业主提供专业的维修、保养、绿化、停车等服务,从而抽取交易佣金作为收入。从用户规模、交易体量及盈利能力来看,彩生活线上平台的盈利能力都处于行业领先水平。

  截止2018年6月末,彩生活的彩之云APP 注册用户数进一步上升至1,451 万人,活跃用户数达到379.8 万人,分别同比增长252%、56%。2018H1平台累计线上交易总额为43.58 亿元人民币,较去年同期增长82%。据上半年平台线上交易总额与活跃用户数计算,活跃用户ARPU值为1,147 元,扣除彩富人生部分活跃用户ARPU 值为748 元人民币,彩生活平台的to C端价值显著提升。

  此外,伴随C端红利的深度挖掘,互联网的发展逐渐进入下一阶段,正掀起以产业互联网为代表的To B新浪潮。这不仅仅是传统意义上的信息化、软件化服务,而是大数据、物联网、人工智能与企业业务的深度结合。那么在新趋势下,物业的增值服务平台还有哪些潜力可以挖掘呢?

  纵观多家物业公司,彩生活同样先人一步,率先给出答案。2016年彩生活提出战略转型:从过去传统的物业管理向平台输出转型,即向B端的物业合作伙伴输出线上平台彩之云,帮助合作伙伴创造增值服务收入来源。

  《2017年中国中小企业信息化建设调查报告》中显示,有50.8%的中小企业希望通过信息化提升产品和服务质量,当To B业务深入到制造业用技术提升生产效率与质量时,离不开对于产业和技术的双重理解,以及强大技术和前沿研究的基础支撑。这便是我们提到的”赋能“。下面我们进一步通过彩生活增值服务的B端分析公司的”赋能“效应如何。

  2016年彩生活推出平台输出,将平台向行业内的其他物业公司推广,截止2018年6月30日已经与64家物业管理公司达成合作。近期有一个有趣的现象,与彩生活合作的物业公司,纷纷受到资本市场青睐,其中兰州城关物业服务集团有限公司已被雅生活收购,而西安荣鑫物业管理股份有限公司已经独立在新三板上市(872978 .OC)。

  2017年,彩生活收购兰州城关10%股权,对价1,224万元,对应估值1.224亿元。根据雅生活2018年半年报,雅生活收购兰州城关51%的股权,支付1.48亿元,对应估值2.9亿元。短短一年半的时间,彩生活的投资升值136.9%,且在被雅生活收购后,兰州城关仍坚持使用彩生活线上平台,充分证明了彩之云的价值。

  根据彩生活2015年年报的信息披露,2015年7月彩生活收购西安荣鑫60%股权,支付1,889万元,对应估值3,148万元。根据彩生活2017年年报的信息披露,彩生活转让西安荣鑫55.1%的股权,对价2,039万元,对应估值3,700万元,一年半的时间,该笔投资的回报率达到17.6%。

  同样,西安荣鑫在上市后,依然坚持彩生活的平台。其中在《西安荣鑫物业管理股份有限公司公开转让说明书》显示:“公司与深圳市彩生活服务集团有限公司合作,与彩生活 O2O 平台相结合,为业主提供线上服务,保证业主使用手机即可享受公司提供的全方位线上服务。 公司将所有在管项目的线上服务集中到“彩之云”APP,业主可在“彩之云”自助寻找相应服务以满足生活中方方面面的需求。”

  a、彩生活利用成熟的服务和技术输出,使得合作伙伴或者控股企业的价值得到快速提升。且彩生活过去几年进行了并购整合、小股操盘等模式,因此旗下拥有大量以账面价值入账的权益投资。这些权益价值正被快速提升,这部分会成为企业的隐含价值,会随着彩生活未来减持或出售得到释放。

  b、公司控股的企业及合作伙伴对公司平台和技术的认可,彩生活通过“彩之云”与合作伙伴建立的关系具备很强“粘性”和“可持续性”。这意味着彩生活能够对B端形成长期赋能,从而产生协同效应。

  2、”赋能“之下的协同效应,增值服务收入加速增长

  通过西安荣鑫披露的财务信息,我们可以分析彩生活对B端赋能带来的协同效应以及收益情况。首先,2016-2018H1西安荣鑫的“其他”业务收入快速增长,年复合增长率超过76.4%,且成本为零。可以得到结论,彩生活的线上平台为合作伙伴“赋能”,帮助其开创了除物业管理费以外的增值业务收入来源,而该项业务的增长快、成本很低,具有很强的平台效应。

  其次,通过平台输出,彩生活将生活在合作伙伴社区内的住户变成平台用户。在合作伙伴社区内发生的交易,所贡献的佣金收入彩生活与合作伙伴5:5对半分成。2018年1-6月西安荣鑫使用彩之云创造其他业务收入140万元,因此可推测彩生活也获得等额分成收入。未来在西安荣鑫等合作伙伴的协同效应下,彩生活的该部分收入也大幅增长。

  根据《西安荣鑫物业管理股份有限公司公开转让说明书》,西安荣鑫管理23个项目,已经签订的物业管理服务合同建筑面积约248.27万平方米,而2018年1-6月其他收入金额为140万元。由此可以推算,通过使用彩生活的线上平台,西安荣鑫在其所管理的物业中,除了物业管理费之外,每平方米能够多产生1.1元/年的收入。同时,由于该收入几乎无需任何成本,因此所创造的利润可以说是非常“诱人”。

  2018年下半年彩生活将线上平台对陕西万源物业管理有限公司等合作伙伴输出,并且与越南当地的知名开发商富美兴发展责任有限公司合作设立合营企业,平台输出明显加速。截止2018年10月底,彩生活的平台服务面积达到11.5亿平方米,其中包括自管面积5.2亿平方米,及与物业公司合作的面积6.3亿平方米,下半年新增合作面积1.4亿平方米。伴随对B端“赋能”效应的显现,有理由相信,未来将有更多中小型物业公司向彩生活伸出橄榄枝。

  彩生活的增值业务在C端实现了从量变到质变,并进而向平台输出转型,对B端的“赋能”效应已经初见端倪。同时,从安全边际来看,目前彩生活的PE为11.6倍,处于行业低估状态,分析其原因主要是由于上半年为收购万象美(前身为万达物业)带来了大额债务。然而,彩生活计划于2018年底或2019年初偿还10亿元债务,该项风险正在被逐渐释放。

  从目前的时间节点来看, 彩生活是一家在公司价值、估值及业务发展上都具备优势的物管行业优质标的。

(责任编辑: HN666)

《彩生活(1778 HK):从to C产品到 to B赋能,物业增值服务的进化》 相关文章推荐一:彩生活(1778 HK):从to C产品到 to B赋能 物业增值服务的进化

  随着调控的常态化,物业管理作为房地产存量市场中不可或缺的一环,甚至是至关重要的一环,已经逐渐成为了资本市场关注的焦点。截止目前,南都物业1家在A股上市,但在新三板挂牌的物业公司梳理已经超过了60家,在港股上市的物业管理公司数量达到8家,包括近期新城控股旗下的物业公司新城悦也登陆了港股市场。

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  虽然受到社保新政的影响,下半年物业管理板块呈现了较大的跌幅,但作为投资者顺应行业趋势,拥抱优质企业的本质并没有改变。决定物业行业投资标的的两个核心因素:增值业务的发展和管理规模的扩张。

  一、夯实to C端的增值服务产品为本

  目前港股上市的物业公司提供的增值服务分为两类,一类是业主增至业务,即为业主提供的衣、食、住、行等附加服务;另一类是非业主增值业务,其服务对象大多为房产开发商,为其提供咨询顾问、房产销售代理等服务。由于非业主增值业务大多为关联交易,不具有可比性,因此以下分析主要集中于对业主增值业务的分析。

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  对比目前港股上市的几家物业管理公司,我们不难发现彩生活是一个“异类”,利用移动互联网,构建社区服务平台彩之云,通过平台连接第三方服务及商品供应商,为业主提供专业的维修、保养、绿化、停车等服务,从而抽取交易佣金作为收入。从用户规模、交易体量及盈利能力来看,彩生活线上平台的盈利能力都处于行业领先水平。

  截止2018年6月末,彩生活的彩之云APP 注册用户数进一步上升至1,451 万人,活跃用户数达到379.8 万人,分别同比增长252%、56%。2018H1平台累计线上交易总额为43.58 亿元人民币,较去年同期增长82%。据上半年平台线上交易总额与活跃用户数计算,活跃用户ARPU值为1,147 元,扣除彩富人生部分活跃用户ARPU 值为748 元人民币,彩生活平台的to C端价值显著提升。

  此外,伴随C端红利的深度挖掘,互联网的发展逐渐进入下一阶段,正掀起以产业互联网为代表的To B新浪潮。这不仅仅是传统意义上的信息化、软件化服务,而是大数据、物联网、人工智能与企业业务的深度结合。那么在新趋势下,物业的增值服务平台还有哪些潜力可以挖掘呢?

  纵观多家物业公司,彩生活同样先人一步,率先给出答案。2016年彩生活提出战略转型:从过去传统的物业管理向平台输出转型,即向B端的物业合作伙伴输出线上平台彩之云,帮助合作伙伴创造增值服务收入来源。

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  《2017年中国中小企业信息化建设调查报告》中显示,有50.8%的中小企业希望通过信息化提升产品和服务质量,当To B业务深入到制造业用技术提升生产效率与质量时,离不开对于产业和技术的双重理解,以及强大技术和前沿研究的基础支撑。这便是我们提到的“赋能”。下面我们进一步通过彩生活增值服务的B端分析公司的“赋能”效应如何。

  二、向to B端的增值服务“赋能”进化

  1、“赋能”之下的估值上升,投资收益丰厚

  2016年彩生活推出平台输出,将平台向行业内的其他物业公司推广,截止2018年6月30日已经与64家物业管理公司达成合作。近期有一个有趣的现象,与彩生活合作的物业公司,纷纷受到资本市场青睐,其中兰州城关物业服务集团有限公司已被雅生活收购,而西安荣鑫物业管理股份有限公司已经独立在新三板上市(872978 。OC)。

  a、持续赋能下,兰州城关估值上升136.9%

  2017年,彩生活收购兰州城关10%股权,对价1,224万元,对应估值1.224亿元。根据雅生活2018年半年报,雅生活收购兰州城关51%的股权,支付1.48亿元,对应估值2.9亿元。短短一年半的时间,彩生活的投资升值136.9%,且在被雅生活收购后,兰州城关仍坚持使用彩生活线上平台,充分证明了彩之云的价值。

  b、持续赋能下,西安荣鑫估值上升17.6%

  根据彩生活2015年年报的信息披露,2015年7月彩生活收购西安荣鑫60%股权,支付1,889万元,对应估值3,148万元。根据彩生活2017年年报的信息披露,彩生活转让西安荣鑫55.1%的股权,对价2,039万元,对应估值3,700万元,一年半的时间,该笔投资的回报率达到17.6%。

  同样,西安荣鑫在上市后,依然坚持彩生活的平台。其中在《西安荣鑫物业管理股份有限公司公开转让说明书》显示:“公司与深圳市彩生活服务集团有限公司合作,与彩生活 O2O 平台相结合,为业主提供线上服务,保证业主使用手机即可享受公司提供的全方位线上服务。 公司将所有在管项目的线上服务集中到”彩之云“APP,业主可在”彩之云“自助寻找相应服务以满足生活中方方面面的需求。”

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  因此,我们可以有两个结论:

  a、彩生活利用成熟的服务和技术输出,使得合作伙伴或者控股企业的价值得到快速提升。且彩生活过去几年进行了并购整合、小股操盘等模式,因此旗下拥有大量以账面价值入账的权益投资。这些权益价值正被快速提升,这部分会成为企业的隐含价值,会随着彩生活未来减持或出售得到释放。

  b、公司控股的企业及合作伙伴对公司平台和技术的认可,彩生活通过“彩之云”与合作伙伴建立的关系具备很强“粘性”和“可持续性”。这意味着彩生活能够对B端形成长期赋能,从而产生协同效应。

  2、“赋能”之下的协同效应,增值服务收入加速增长

  通过西安荣鑫披露的财务信息,我们可以分析彩生活对B端赋能带来的协同效应以及收益情况。首先,2016-2018H1西安荣鑫的“其他”业务收入快速增长,年复合增长率超过76.4%,且成本为零。可以得到结论,彩生活的线上平台为合作伙伴“赋能”,帮助其开创了除物业管理费以外的增值业务收入来源,而该项业务的增长快、成本很低,具有很强的平台效应。

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  其次,通过平台输出,彩生活将生活在合作伙伴社区内的住户变成平台用户。在合作伙伴社区内发生的交易,所贡献的佣金收入彩生活与合作伙伴5:5对半分成。2018年1-6月西安荣鑫使用彩之云创造其他业务收入140万元,因此可推测彩生活也获得等额分成收入。未来在西安荣鑫等合作伙伴的协同效应下,彩生活的该部分收入也大幅增长。

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  三、对B端“赋能”,驱动规模进一步增长

  根据《西安荣鑫物业管理股份有限公司公开转让说明书》,西安荣鑫管理23个项目,已经签订的物业管理服务合同建筑面积约248.27万平方米,而2018年1-6月其他收入金额为140万元。由此可以推算,通过使用彩生活的线上平台,西安荣鑫在其所管理的物业中,除了物业管理费之外,每平方米能够多产生1.1元/年的收入。同时,由于该收入几乎无需任何成本,因此所创造的利润可以说是非常“诱人”。

  2018年下半年彩生活将线上平台对陕西万源物业管理有限公司等合作伙伴输出,并且与越南当地的知名开发商富美兴发展责任有限公司合作设立合营企业,平台输出明显加速。截止2018年10月底,彩生活的平台服务面积达到11.5亿平方米,其中包括自管面积5.2亿平方米,及与物业公司合作的面积6.3亿平方米,下半年新增合作面积1.4亿平方米。伴随对B端“赋能”效应的显现,有理由相信,未来将有更多中小型物业公司向彩生活伸出橄榄枝。

  结尾:

  彩生活的增值业务在C端实现了从量变到质变,并进而向平台输出转型,对B端的“赋能”效应已经初见端倪。同时,从安全边际来看,目前彩生活的PE为11.6倍,处于行业低估状态,分析其原因主要是由于上半年为收购万象美(前身为万达物业)带来了大额债务。然而,彩生活计划于2018年底或2019年初偿还10亿元债务,该项风险正在被逐渐释放。

  从目前的时间节点来看, 彩生活是一家在公司价值、估值及业务发展上都具备优势的物管行业优质标的。

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(文章来源:格隆汇)

(责任编辑:DF207)

《彩生活(1778 HK):从to C产品到 to B赋能,物业增值服务的进化》 相关文章推荐二:彩生活(1778 HK):从to C产品到 to B赋能,物业增值服务的进化

  随着调控的常态化,物业管理作为房地产存量市场中不可或缺的一环,甚至是至关重要的一环,已经逐渐成为了资本市场关注的焦点。截止目前,南都物业1家在A股上市,但在新三板挂牌的物业公司梳理已经超过了60家,在港股上市的物业管理公司数量达到8家,包括近期新城控股旗下的物业公司新城悦也登陆了港股市场。

  虽然受到社保新政的影响,下半年物业管理板块呈现了较大的跌幅,但作为投资者顺应行业趋势,拥抱优质企业的本质并没有改变。决定物业行业投资标的的两个核心因素:增值业务的发展和管理规模的扩张。

  目前港股上市的物业公司提供的增值服务分为两类,一类是业主增至业务,即为业主提供的衣、食、住、行等附加服务;另一类是非业主增值业务,其服务对象大多为房产开发商,为其提供咨询顾问、房产销售代理等服务。由于非业主增值业务大多为关联交易,不具有可比性,因此以下分析主要集中于对业主增值业务的分析。

  对比目前港股上市的几家物业管理公司,我们不难发现彩生活是一个“异类”,利用移动互联网,构建社区服务平台彩之云,通过平台连接第三方服务及商品供应商,为业主提供专业的维修、保养、绿化、停车等服务,从而抽取交易佣金作为收入。从用户规模、交易体量及盈利能力来看,彩生活线上平台的盈利能力都处于行业领先水平。

  截止2018年6月末,彩生活的彩之云APP 注册用户数进一步上升至1,451 万人,活跃用户数达到379.8 万人,分别同比增长252%、56%。2018H1平台累计线上交易总额为43.58 亿元人民币,较去年同期增长82%。据上半年平台线上交易总额与活跃用户数计算,活跃用户ARPU值为1,147 元,扣除彩富人生部分活跃用户ARPU 值为748 元人民币,彩生活平台的to C端价值显著提升。

  此外,伴随C端红利的深度挖掘,互联网的发展逐渐进入下一阶段,正掀起以产业互联网为代表的To B新浪潮。这不仅仅是传统意义上的信息化、软件化服务,而是大数据、物联网、人工智能与企业业务的深度结合。那么在新趋势下,物业的增值服务平台还有哪些潜力可以挖掘呢?

  纵观多家物业公司,彩生活同样先人一步,率先给出答案。2016年彩生活提出战略转型:从过去传统的物业管理向平台输出转型,即向B端的物业合作伙伴输出线上平台彩之云,帮助合作伙伴创造增值服务收入来源。

  《2017年中国中小企业信息化建设调查报告》中显示,有50.8%的中小企业希望通过信息化提升产品和服务质量,当To B业务深入到制造业用技术提升生产效率与质量时,离不开对于产业和技术的双重理解,以及强大技术和前沿研究的基础支撑。这便是我们提到的”赋能“。下面我们进一步通过彩生活增值服务的B端分析公司的”赋能“效应如何。

  2016年彩生活推出平台输出,将平台向行业内的其他物业公司推广,截止2018年6月30日已经与64家物业管理公司达成合作。近期有一个有趣的现象,与彩生活合作的物业公司,纷纷受到资本市场青睐,其中兰州城关物业服务集团有限公司已被雅生活收购,而西安荣鑫物业管理股份有限公司已经独立在新三板上市(872978 .OC)。

  2017年,彩生活收购兰州城关10%股权,对价1,224万元,对应估值1.224亿元。根据雅生活2018年半年报,雅生活收购兰州城关51%的股权,支付1.48亿元,对应估值2.9亿元。短短一年半的时间,彩生活的投资升值136.9%,且在被雅生活收购后,兰州城关仍坚持使用彩生活线上平台,充分证明了彩之云的价值。

  根据彩生活2015年年报的信息披露,2015年7月彩生活收购西安荣鑫60%股权,支付1,889万元,对应估值3,148万元。根据彩生活2017年年报的信息披露,彩生活转让西安荣鑫55.1%的股权,对价2,039万元,对应估值3,700万元,一年半的时间,该笔投资的回报率达到17.6%。

  同样,西安荣鑫在上市后,依然坚持彩生活的平台。其中在《西安荣鑫物业管理股份有限公司公开转让说明书》显示:“公司与深圳市彩生活服务集团有限公司合作,与彩生活 O2O 平台相结合,为业主提供线上服务,保证业主使用手机即可享受公司提供的全方位线上服务。 公司将所有在管项目的线上服务集中到“彩之云”APP,业主可在“彩之云”自助寻找相应服务以满足生活中方方面面的需求。”

  a、彩生活利用成熟的服务和技术输出,使得合作伙伴或者控股企业的价值得到快速提升。且彩生活过去几年进行了并购整合、小股操盘等模式,因此旗下拥有大量以账面价值入账的权益投资。这些权益价值正被快速提升,这部分会成为企业的隐含价值,会随着彩生活未来减持或出售得到释放。

  b、公司控股的企业及合作伙伴对公司平台和技术的认可,彩生活通过“彩之云”与合作伙伴建立的关系具备很强“粘性”和“可持续性”。这意味着彩生活能够对B端形成长期赋能,从而产生协同效应。

  2、”赋能“之下的协同效应,增值服务收入加速增长

  通过西安荣鑫披露的财务信息,我们可以分析彩生活对B端赋能带来的协同效应以及收益情况。首先,2016-2018H1西安荣鑫的“其他”业务收入快速增长,年复合增长率超过76.4%,且成本为零。可以得到结论,彩生活的线上平台为合作伙伴“赋能”,帮助其开创了除物业管理费以外的增值业务收入来源,而该项业务的增长快、成本很低,具有很强的平台效应。

  其次,通过平台输出,彩生活将生活在合作伙伴社区内的住户变成平台用户。在合作伙伴社区内发生的交易,所贡献的佣金收入彩生活与合作伙伴5:5对半分成。2018年1-6月西安荣鑫使用彩之云创造其他业务收入140万元,因此可推测彩生活也获得等额分成收入。未来在西安荣鑫等合作伙伴的协同效应下,彩生活的该部分收入也大幅增长。

  根据《西安荣鑫物业管理股份有限公司公开转让说明书》,西安荣鑫管理23个项目,已经签订的物业管理服务合同建筑面积约248.27万平方米,而2018年1-6月其他收入金额为140万元。由此可以推算,通过使用彩生活的线上平台,西安荣鑫在其所管理的物业中,除了物业管理费之外,每平方米能够多产生1.1元/年的收入。同时,由于该收入几乎无需任何成本,因此所创造的利润可以说是非常“诱人”。

  2018年下半年彩生活将线上平台对陕西万源物业管理有限公司等合作伙伴输出,并且与越南当地的知名开发商富美兴发展责任有限公司合作设立合营企业,平台输出明显加速。截止2018年10月底,彩生活的平台服务面积达到11.5亿平方米,其中包括自管面积5.2亿平方米,及与物业公司合作的面积6.3亿平方米,下半年新增合作面积1.4亿平方米。伴随对B端“赋能”效应的显现,有理由相信,未来将有更多中小型物业公司向彩生活伸出橄榄枝。

  彩生活的增值业务在C端实现了从量变到质变,并进而向平台输出转型,对B端的“赋能”效应已经初见端倪。同时,从安全边际来看,目前彩生活的PE为11.6倍,处于行业低估状态,分析其原因主要是由于上半年为收购万象美(前身为万达物业)带来了大额债务。然而,彩生活计划于2018年底或2019年初偿还10亿元债务,该项风险正在被逐渐释放。

  从目前的时间节点来看, 彩生活是一家在公司价值、估值及业务发展上都具备优势的物管行业优质标的。

(责任编辑: HN666)

《彩生活(1778 HK):从to C产品到 to B赋能,物业增值服务的进化》 相关文章推荐三:银钥匙王伟:致力于为中小企业全方位赋能

  乐居财经讯 10月15日,以“融合发展 共创美好”为主题的第二届国际物业博览管理产业博览会在深圳会展中心拉开帷幕。据悉,本次会议共有来自全国各地120家物业企业列席本届博览会,针对“资本与物业管理”、“社区生态”、“资产管理”等物业领域热点议题展开全面探讨。

上海银钥匙网络科技有限公司CEO王伟

  而乐居财经在本次博览会期间,专门对多位物业公司领导人、行业大咖等进行了一对一专访。其中,应邀参加物业管理产业博览会的上海银钥匙网络科技有限公司CEO王伟,在接受专访时表示,“银钥匙愿景是想为中小型物业企业提供服务,通过两年的发展联盟规模达到了1050家单位,覆盖的小区8000多个,有8个亿的面积,大物业本身有自己的APP和产品,所以主要针对中小型企业。彩生活从创新到发展引领整个社区探索为企业做了榜样,包括彩惠人生、e社区板块做的很好,非常亮眼。”

  “我们的主要模式简单说就是,自己开发APP别人来使用。银钥匙经过这两年的发展已经形成了体系,通过服务区平台技术赋能、培训赋能方面两年已经做了200多场培训、为中小企业解决天花板问题的顾问赋能、还有增值赋能等。”王伟说到。

  明确银钥匙专注于低端服务,银钥匙专门为中小企业赋能的一个版块,其中培训是非常重要的一个版块,从自己的实践摸索出来成熟的模式,再通过银钥匙的平台进行输出。目前3-5年计划想把银钥匙联盟纳入5000-10000家物业公司,提供更高质量的服务。

  问及对物业行业的展望,王伟认为,“物业行业,随着房地产往下走,作为一个和业主息息相关的行业,一定会越来越好,会得到业主、资本、**的认可,是一个朝阳产业。”

  更多精彩,点击查看2018第二届国际物业博览管理产业博览会!

《彩生活(1778 HK):从to C产品到 to B赋能,物业增值服务的进化》 相关文章推荐四:佳兆业分拆物业敲门港股 未来还需突围三道关卡

  登陆资本市场后,红利与压力将成为硬币的两面。

  6月25日,佳兆业集团(01638.HK)旗下拆分的佳兆业物业集团(以下简称“佳兆业物业”)正式递交港交所上市申请。这是今年以来,继碧桂园服务(06098.HK)之后,又一家从内地房企中分拆独立上市的物业公司。此外,彩生活(01778.HK)、中海物业(02669.HK)、绿城服务(02869.HK)、雅生活服务(03319.HK)等物业公司也均属于分拆上市。

  从2017年至今,港股物业管理板块不仅有不小的上涨,财务指标上也表现尚佳。安信证券方面指出,港股物业企业盈利情况向好很大程度受益于其跑马圈地式地构建商业版图。一方面可以看到资本正以很强的姿态席卷物业行业,大企业正在跑马圈地构建自己的业务围城,从另一方面也可以看出物业行业的潜力。

  这对未上市的物业公司来说有不小的吸引力。国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲就对《中国经营报(博客,微博)》记者表示,从资本角度而言,分拆物业上市的吸引力一方面在于可以增加公司资产和价值,另一方面是已上市物业公司目前较好的表现和高估值的实现。

  不过,港股资本市场对不同物业公司的估值存在较大差异。上市不久的雅生活、碧桂园服务PE值均超过50倍,而早期上市的彩生活、中海物业PE值均在30倍左右,尽管彩生活为目前在管面积最大的物业公司。在这当中,房企母公司的规模、实力是产生估值差异的一个影响因素。

  除了估值考验,克而瑞方面指出,尽管分拆物业上市已成了一种趋势,但想要成功上市实现资本化,首先还是要过三关:规模、特色与盈利。对于佳兆业分拆物业上市的相关情况,本报记者联系佳兆业集团采访,其回复称:“关于物业分拆上市的问题,现在处于静默期不方便透露,所有信息请以招股书为准。”

  融资与扩张需求显露

  佳兆业集团6月22日发布的公告显示,拆分佳兆业物业的第二点理由是让分拆集团能够建立其作为独立上市集团的身份,并拥有独立的集资平台,通过股份发售拓展投资者基础。也可让分拆集团在无须依赖本公司的情况下,直接接触资本市场以进行股本或债务融资,为其现有业务及未来扩充提供资金。

  金地物业高级研究经理谢金龙在接受记者采访时表示,融资可以说是物业公司计划上市的考量之一,因为上市后募集到的资金也有助于更快速地扩大规模,提升行业排名。另一方面,将物业公司从房企中分拆出来,也可以通过上市的契机完善内部架构和管理。佳兆业集团也在公告中指出,佳兆业物业分拆后设有专属管理团队专注其发展、策略规划,提高决策效率,把握新兴商机。

  由于背靠房企母公司的规模不同,与目前分拆上市的港股物业公司相比,佳兆业物业还有不小的差距。在中国指数研究院《2018中国物业服务百强企业名单》中,佳兆业物业还未上榜。上市申请书信息显示,从2015年~2017年,佳兆业物业收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元。截至2017年底,其在管建筑面积约为2400万平方米,共计119个物业,包括100个住宅社区和19个非住宅物业。

  如谢金龙所言,物业管理行业内都是头部效应拼规模,规模扩张途径分为内拓、外延,即依托房企母公司资源和外部收并购。佳兆业物业在上市申请书中,“所得款项用途”前两条计划也均与收购有关。第一是将用于收购其他在市场地位上市可与佳兆业物业比较的物业管理公司,第二是将用于收购从事物业管理相关的物业公司。截至2017年底,佳兆业物业有34个在管物业由第三方开发商开发,占其物业管理服务总在管建筑面积的13.9%。

  收购扩张速度放缓

  物业管理服务行业也属于“规模经济”,对于资本市场而言,也是其关注的一个重要指标。不过,物业公司眼下要大力拓展规模也并非易事。

  安信证券方面指出,外延式并购已成为地产物业公司增加在管面积、拓展多元化业务的首选。2015~2016 年,TOP100物业公司总计收购300余家企业,累计收购物业管理面积超过6.2亿平方米。除了彩生活在2016年收购万达物业,雅生活服务于今年4月收购紫竹物业,绿城服务、中海物业自2017年以来都有兼并收购的案例。

  不过,谢金龙认为,由于此前物业服务行业“万亿蓝海”概念的吸引,涌入了众多资本和企业,不少物业公司的收购价格或PE倍数现在已经偏高。目前而言,通过收并购的方式拓规模的生意不是每笔都划算。

  以物业行业此前的并购大户彩生活来看,其在2015年收购了42家物业公司,2016年降至22家,2017年再减少到16家。安信证券一份专题报告也显示,绿城服务此前计划将上市募集资金的38%用于收购物业公司。但2016年由于市场收购激烈导致作价高昂,公司转向战略合作,以合资的方式与国企、大型民企合作,扩大管理面积储备。

  因此也可以发现,佳兆业物业方面在申请书中表示,在扩张中会选择性地寻求投标机会,策略性收购具有吸引力的物业管理公司。中指院方面也指出,TOP10企业在兼并收购的浪潮中趋于理性,用更加高质量、高效的方式对潜在标的进行优选投资,促进规模稳中有升。

  竞争中如何突围?

  在港股上市物业公司中,也有与佳兆业物业规模相近的祈福生活服务(03686.HK)。上市还只是第一步,如何在行业集中度提升的趋势下打造优势竞争力,占据一定市场份额,才是佳兆业物业未来面临的真正考验。

  物业管理服务行业发展至今,已很难单纯依靠传统物业管理服务盈利以及受到资本市场的认同。黄立冲也认为,长远来看,物业管理服务费的收入和毛利率的增长空间较为有限。因此,增值服务被众多物业公司作为新的盈利增长点去突破。

  根据中指院的统计,百强物业公司基础物业服务收入均值占比由2016年的60.76%下降至2017年的58.32%,净利润均值占比同样有所下降。与此同时,以增值服务为代表的多种经营净利润均值占比上升2.44个百分点,收入均值占比也在持续攀升。最具代表性的彩生活在2017年增值服务收入毛利率达到82%,物业管理服务利润贡献占比为47.1%。

  虽然也有以物业管理业务收入为主的企业,如万科物业和中海物业,不过东方证券的调研报告指出,这类企业需要依靠强大的项目获取能力这一核心竞争力,使管理面积的增长快速且具有可持续性,同时获取的项目多为毛利率相对较高的中高端项目,从而使公司总营收仍保持稳定增长的趋势。此外的策略就是通过发展毛利率高的增值业务,错位竞争来弥补其获取项目能力的相对不足。

  而从目前佳兆业物业的物业占比看,还没有特别突出的部分,反而交付前及顾问服务收益占比还超过了物业管理服务,从2015年到2017年,前者占比分别为51.7%、46.1%和44.2%,后者收益占比分别为38.9%、38.8%和40.1%,社区增值服务占比不到10%。佳兆业物业在上市申请书的业务战略中表示,公司未来会中高端市场多管齐下扩大业务规模,继续发展非住宅业务,同时发展社区增值服务和智能家居、社区。

  谢金龙进一步指出,从竞争突围的角度看,物业公司一方面可以通过规模化来降低成本或带动附加业务来获得 竞争优势,另一方面就是通过差异化凸显特色,特色也与盈利模式挂钩。虽然从行业整体来说还没有很清晰的盈利模式,但已经有不少探索。有专注本业做中高端市场的绿城服务,也有社区增值服务做得突出的彩生活,还有发展 旅游地产物业管理的雅生活,另外就是针对细分领域,如产业园、医院等这类物业管理。

  “到如今,如果分拆的物业管理公司找不到自身的优势定位,没有核心的竞争力,那不分拆也罢。”克而瑞方面如是表示。

(责任编辑:程璐 HA010)

《彩生活(1778 HK):从to C产品到 to B赋能,物业增值服务的进化》 相关文章推荐五:新城悦被指过度依赖新城控股 物业公司分拆上市看起来很美?

11月6日,新城控股集团旗下新城悦(HK.01755)成功登陆港交所。新城悦此次全球发行2亿股,最多不超过2.3亿股,每股价格为2.9港元,募集资金5.8亿到6.67亿港币。

招股说明书显示,此次新城悦发售所得款项约48%用于扩大业务规模及拓展业务地区;约12%用于在不同地域获取多元化物管项目;约15%用于发展增值服务业务;约15%投资于先进技术及人才培养,以提高新城悦的服务效率及内部信息系统效率并实现服务标准化;约10%用于营运资金及一般企业用途。

收入方面,2015年-2017年,新城悦收入分别为人民币4亿元、5.73亿元及8.66亿元,复合增长率达到47.1%;净利润则为人民币2304.8万元、5218万元及9174.2万元。

而在不久前,6月19日,碧桂园物业在港交所成功分拆上市。自2014年房企花样年控股分拆旗下物业管理公司彩生活赴港上市后,以物业管理为主的房地产服务商登陆资本市场逐渐成为主流。

国海证券的一份研究报告表明了对物业领域的看好:在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下,物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期,预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元,相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。

一家物业公司负责人在回答物业公司纷纷上市的原因时也表示,目前房企市盈率与市净率均不高,而旗下分拆上市的物管公司明显享有更高的市盈率与市净率,具有估值优势。主要因为一方面物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性。另一方面,物业管理公司的现金流也相对更加稳定。

物业公司对关联方依赖太大

财报上看来,物业公司的业绩都很亮眼。

绿城服务2018上半年实现收入29.2亿元人民币,同比增长32.9%,期内毛利率同比提升0.2个百分点至34.3%,归母净利润为2.29亿元人民币,同比增幅为29.1%;

彩生活2018上半年收入17.6亿元人民币,毛利润6.2亿元,对比去年同期分别增长135.3%与82.5%,归属于上市公司股东的净利润达到1.75亿元,对比去年同期增幅达74.1%……

其实,物业公司还面临很多窘境。从股票市场中就可见端倪。物业股在2018上半年崛起,逆市暴涨。然而下半年风光不再,8月至今,物业股已经平均下跌了26%,有些个股跌幅甚至逾50%。

GPLP君注意到,首先,现在的物业公司对关联方依赖太大。

以新城悦服务为例,目前新城悦服务的合约面积中70%均来自于新城控股,在新城悦服务的7300万平米合约面积中,有5550万平米来自于新城控股。保利物业、碧桂园、中海物业对单一房企的依赖度也在80%以上。

现象的另一面就是第三方市场拓展不开。过度依赖关联方的企业不必多说,就连彩生活、绿城服务和金科服务等第三方市场比重占70%以上的企业,也面临着规模发展上增势不足的问题。

并且,业内人士表示,物业行业规模扩张方面存在天花板,单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式。绿城服务集团行政总裁吴志华曾指出,5亿平方米规模就已经做到物业管理的极限。

增值服务雷声大雨点小

由此,物业公司纷纷开展增值服务。

彩生活就提出,要用传统的物业管理服务为入口抓手为增值服务导流,靠利润率更高的增值服务盈利,摆脱靠物业费艰难度日的困局。

增值服务中,彩生活今年主推产品“彩惠人生”,将社区服务和新零售相结合,是重构物业生态的新物种。在彩惠人生上,用户以市场价购买所需商品,在订单完成后,业主在获得等价商品和服务的同时,还可额外获得由供应商提供的冲抵物业费的“津贴”。

彩生活2018年中报显示,公司增值业务收入同比增长91.7%至2.1亿元人民币,毛利率保持在71.8%的高位,贡献分部溢利1.5亿元,占比提升5.7个百分点至35.8%。

然而,物业管理服务仍然是彩生活最主要的收入来源,上半年,物业管理服务达14.67 亿元,占比达83.5%,增值服务收入仅为2.12亿,占比12%。

上半年碧桂园服务的社区增值服务收入也仅为1.71亿元,占总收入的8.5%,是碧桂园服务三大业务中占比最低的一项。

过度依赖关联方,第三方市场拓展不开且市场有限,转向增值服务还是难以做大业务……物业公司纷纷上市的浪潮里,投资者还是先静静观望比较保险。

《彩生活(1778 HK):从to C产品到 to B赋能,物业增值服务的进化》 相关文章推荐六:【中小市值】存量时代物业服务价值突显,模式创新大有可为!

※ 物业服务行业现状:物业服务公司上市风潮起,行业增速迅猛

近几年,原本作为房地产公司下属部分的物业服务公司纷纷独立上市。目前已有8 家公司登陆香港主板,1家公司在A 股上市,其中绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务市值达百亿级别。《2018年全国物业管理行业发展报告》显示全国物业管理行业营收达6007亿元,复合增长率达到13.66%。

※ 本文旨在探索:

①物业服务行业的成长逻辑,即物业服务行业增长驱动力是什么?是否能保持持续增长?②物业服务行业的集中度提升逻辑,即物业行业集中度提升是否必然?为什么要关注头部公司?③在行业不断成长、集中度提升的趋势下,市场应该关注什么样的物业服务企业?

※ 1、物业服务行业成长逻辑:房地产进入存量时代,物业有望成为流量入口

在房地产增量时代,物业服务更多地被看作房企内部成本,房企出于缩减成本的动力,提供的物业服务大多基础单一;目前房地产进入存量时代,资产运营成为重点,众多房地产公司更加注重物业服务的业务运营和模式创新。中期看,物业管理面积方面,目前物业覆盖率仅约50%,政策驱动下,未来几年物业覆盖率有望显著提升;物业费收缴方面,百强物业服务企业的物业收缴率从2014年的93.02%提升至2017年的94.14%,随着业主对物业的重视程度提升,物业收缴率和费用都有望提升。长期看,物业服务有望摆脱传统的单一运营模式,真正发挥流量入口属性,叠加各类社区消费场景,完成运营模式的创新和转变。类型丰富的、盈利空间更巨大的增值服务有望成为物业服务企业的主要利润增长板块。

※ 2、物业服务行业集中度提升逻辑:规模效应和品牌效应突显

物业服务行业集中度提升主要来自于:①物业服务与房地产关系密切,物业百强企业中有房地产开发背景的企业占比达73.5%,房地产行业进入“强者恒强”时代,背靠大地产商的物业服务企业有望获得更多的项目数量;② 物业服务存在规模效应,在管面积越多,现金流越充足,越能扩大规模;单个管理项目越大,单位成本越小,利润空间越大。③物业服务的头部企业获得品牌溢价的能力更强,品牌首选率更高。

※ 3、投资建议:

我们推荐关注在管面积领先、储备面积和未来潜在面积充足和持续的公司以及物业模式创新领先、社区平台搭建完善、增值业务占比有望持续扩大的公司。
建议关注:①碧桂园服务6098.HK(母公司房地产开发全国领先,储备物业面积充足);②彩生活1778.HK(互联网社区平台搭建领先,物业模式创新者);
推荐标的:南都物业603506.SH(商业物业优势显著,长租公寓有望成新增长点)。

风险提示:房地产相关政策波动风险;物业新业务开展不及预期

证券研究报告《中小市值:存量时代物业服务价值突显,模式创新大有可为!》

对外发布时间:2018年11月07日

报告发布机构 天风证券股份有限公司(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)

本报告分析师

吴立 SAC执业证书编号:S1110517010002

陈天诚 SAC执业证书编号:S1110517110001

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《彩生活(1778 HK):从to C产品到 to B赋能,物业增值服务的进化》 相关文章推荐七:彩生活:当飞轮转动时,何惧成本压力

物业板块中期业绩亮眼,但是近日关于社保新政的消息传的沸沸扬扬,据悉2019年1月1日开始基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等各项社会保险费将交由税务部门统一征收。届时,社保缴纳将按发放工资为基准,企业社保支出将大幅提升,进而抬升企业成本,受此影响,物业板块出现明显回调,彩生活也未能幸免。

股价是多种因素综合作用的结果,短时间内股价会受情绪影响出现极端低估/高估情况,这恰恰是理性投资者赚钱的时机。其实上市的物业公司,在社保缴纳上比未上市的规范,社保新规的边际影响比较小,反而能提高上市龙头企业竞争力。

另一方面,彩生活前瞻性地发力增值业务,取得了显著的成果,线上平台生态圈变现能力不断增强,相比于传统物业公司具有先发优势,带给彩生活更大的平衡人力成本上升的空间。

失败的企业都是相似的,成功的企业各有各的不同。著名管理学家德鲁克曾做出一个判断:“企业间的竞争不是产品间的竞争,而是商业模式之间的竞争。”

物业行业是类公共服务,受到**管制,物业公司没有定价权,而且整个行业都面临着人口红利消退,成本上涨的压力。更重要的是,现实中物业费收缴困难,所以,国内很多物业公司是亏损经营。

从上市的物业公司看,如绿城服务、中海物业、雅生活等公司,还是采取传统物业公司的商业模式。由于缺乏定价权,相对于成本上升的弹性,物业费提升的弹性是比较小的,意味着传统物业商业模式的盈利空间将被压缩,只能依靠管理面积增长驱动业绩增长。不难想象,未来传统物业企业必然也要开拓增值业务,开辟新的业绩增长点。

而彩生活很早就认识到了物业行业的局限,并实行战略转型,进行全新的商业模式探索。经过几年发展,从取得的业绩和业务数据看,足以验证彩生活的新商业模式是可行的,也是有巨大潜力的。

企业的战略选择决定了企业的发展高度。彩生活不认为物业管理只是简单的提供物业服务,物业管理更是流量和服务入口,线上是用户流量的入口,线下是到家服务的入口。这是极具创造力的认知,从这一点出发,可以更好地理解彩生活的不同之处。

互联网科技企业存在一种“飞轮效应”,像是一个巨大的齿轮,公司的各个业务模块之间,会有机地相互推动,就像咬合的齿轮一样互相带动。一开始从静止到转动需要花比较大的力气,但每一圈的努力都不会白费,一旦转动起来,飞轮就会转得越来越快。达到某一临界点后,飞轮的重力和惯性会成为推动力的一部分。这时,你无须再费更大的力气,飞轮依旧会持续地快速转动。亚马逊创始人及CEO就将亚马逊的成功之道归纳成飞轮效应。

彩生活的增值服务渐入佳境,未来很可能就会产生飞轮效应。彩生活通过提供基础的物业服务,为线上平台积累用户流量,当用户数量越来越多后,用户需求就会变多,激发平台提供更多的服务,用户活跃度和粘性就会提升,形成良性循环,产生飞轮效应。

彩生活独特的商业模式能扬长避短,扬物业管理线下最贴近住户之长,能构建线上线下闭环;避物业收费无定价权之短,能通过增值服务以及平台输出赚取利润。可以想象,未来增值业务就将会成为彩生活的主要盈利增长点。

根据彩生活中期业绩,增值业务收入同比增长91.7%至2.12亿元,毛利率高达71.8%,贡献分布溢利为1.5亿元,占比提升了5.7个百分点至35.8%,成为公司第二大营收及利润来源,在万象美并表的前提下溢利贡献仍取得提升,反映了彩生活增值业务的强劲动力。

但彩生活的增值业务仍具有巨大的潜力和发展空间。

2016年彩生活主动战略转型,转而采取平台输出的方式扩张。从过去两年的情况看,凭借出色的技术和优秀的生态圈平台,彩生活的平台合作面积快速增长。截止2018年6月底,公司已经与超过64家物业管理企业合作,合作面积同比增长16.0%至4.97亿平方米,超过签订管理面积。

根据业绩会高管的指引,今年下半年战略合作的约4亿平方米的银湾物业,将会全面铺开采用线上彩之云平台,彩之云的用户和活跃度将再上一个台阶。

2、万象美的协同效应

截至2018年中期,彩生活的服务管理面积达到4.84亿平方米,管理服务项目达到2,555个,同比分别增加15.2%及9.4%。其中,万象美的并表,使通过收购获得的社区物业管理面积增加3,677 万平米,对应超过 165 个社区。

上半年公司毛利率同比下降10.2个百分点至35.3%,一方面是并表的万象美是采用包干制记账,另一方面,前期需要对万象美进行改造,支出增加也拉低了毛利率。未来随着万象美产生增值业务收入,毛利率将回升。

万象美的并表使公司的社区服务业态延展至SOHO、写字楼等商业物业,与原有住宅物业形成良好的互补;也有助于开拓高端物业,能弥补公司中低端定位的劣势。而且万象美的并表将使公司智能 E 系列,直接受益高物业单价带来更大的单位节约效益,产生 1+1>2 的效果。

3、增值业务品类不断丰富

公司的增值服务越来越多样,从起初的E维修、E租房、E能源系列,到彩富人生和彩生活车位等,再到最近推出的彩惠人生,孵化提供服务涵盖了家政、房屋维修、电子商务、金融理财、旅游、教育、养老等领域,孵化项目超过 30 个。

孵化项目多点开花,收入来源多样化。上半年彩生活车位和新推出的彩惠人生取得了惊艳的成绩。

1、彩生活车位帮助开发商加速销售存量车位,开发商让渡部分购置款,以“饭票”形式返还至购买人的彩之云账号,作为连接生态圈的纽带,“饭票”可用于彩之云上各项消费,同时也提高了用户粘性。2018上半年,公司累计销售彩生活车位2,370个,带动销售及租赁协助业务收入增长342%至4,690万元。

2、3月彩生活重磅推出了彩惠人生,激活了社区的新零售模式。

彩惠人生构建了社区新零售场景,业主通过彩惠人生购物能减免物业费,有效提升了用户粘性,实现了流量转化。

对商家而言,彩惠人生能帮助供应商提高营销精准度;对住户而言,能以更优惠的价格买到商品,而且能抵减物业费;对物业公司而言,彩惠人生能解决物业费收缴难,以及无法获得定价权的问题,彩惠人生构建了三方共赢的社区新零售模式。

目前,“彩惠人生”已与包括腾讯、联通、美的、 TCL、 5100 矿泉水、健康160 等诸多知名企业合作, 聚合了空调清洗、智能家居、厨房家电、卧室起居、保险装修等多个门类的上百种产品。推出三个月以来,产品大获用户喜爱,截至6月底,累计成交32.5万单,累计成交2,865万元,为4.4万个家庭冲抵了1,281万元物业管理费,业主冲抵物业费占物业收入约5%。可以预见,未来彩惠人生冲抵物业费占比将会快速攀升,进而驱动彩生活增值业务收入增长。

期末,APP 注册用户数1,451 万人,活跃用户数379.8 万人,分别同比增长252%、56%。2018H1平台累计线上交易总额为43.58 亿元人民币,较去年同期增长82%,彩生活的规模优势继续得到巩固。据上半年平台线上交易总额与活跃用户数计算,活跃用户ARPU值为1,147 元,扣除彩富人生部分活跃用户ARPU 值为748 元人民币,彩生活的用户价值显著提升。

经过多年的技术投入和生态圈建设,彩之云平台在用户规模和产品上相比竞争对手具备较为明显的优势,不断推出创新性的产品,用户粘性与活跃度稳步提升,增值业务的利润贡献比重也随之增长,收入和盈利结构的优化能更有力地抵御成本的压力。而且经过这一轮下跌,资本市场的短期思维,让彩生活估值处于历史底部,极具吸引力。且从社区增值服务的飞轮效应来看,彩生活已经裂变成长为一家不同的社区互联网平台型企业,相信资本市场很快会认识到这一点,估值和股价也会相应修复。

《彩生活(1778 HK):从to C产品到 to B赋能,物业增值服务的进化》 相关文章推荐八:彩生活:当飞轮转动时 何惧成本压力

物业板块中期业绩亮眼,但是近日关于社保新政的消息传的沸沸扬扬,据悉2019年1月1日开始基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等各项社会保险费将交由税务部门统一征收。届时,社保缴纳将按发放工资为基准,企业社保支出将大幅提升,进而抬升企业成本,受此影响,物业板块出现明显回调,彩生活也未能幸免。

股价是多种因素综合作用的结果,短时间内股价会受情绪影响出现极端低估/高估情况,这恰恰是理性投资者赚钱的时机。其实上市的物业公司,在社保缴纳上比未上市的规范,社保新规的边际影响比较小,反而能提高上市龙头企业竞争力。

另一方面,彩生活前瞻性地发力增值业务,取得了显著的成果,线上平台生态圈变现能力不断增强,相比于传统物业公司具有先发优势,带给彩生活更大的平衡人力成本上升的空间。

失败的企业都是相似的,成功的企业各有各的不同。著名管理学家德鲁克曾做出一个判断:“企业间的竞争不是产品间的竞争,而是商业模式之间的竞争。”

物业行业是类公共服务,受到**管制,物业公司没有定价权,而且整个行业都面临着人口红利消退,成本上涨的压力。更重要的是,现实中物业费收缴困难,所以,国内很多物业公司是亏损经营。

从上市的物业公司看,如绿城服务、中海物业、雅生活等公司,还是采取传统物业公司的商业模式。由于缺乏定价权,相对于成本上升的弹性,物业费提升的弹性是比较小的,意味着传统物业商业模式的盈利空间将被压缩,只能依靠管理面积增长驱动业绩增长。不难想象,未来传统物业企业必然也要开拓增值业务,开辟新的业绩增长点。

而彩生活很早就认识到了物业行业的局限,并实行战略转型,进行全新的商业模式探索。经过几年发展,从取得的业绩和业务数据看,足以验证彩生活的新商业模式是可行的,也是有巨大潜力的。

企业的战略选择决定了企业的发展高度。彩生活不认为物业管理只是简单的提供物业服务,物业管理更是流量和服务入口,线上是用户流量的入口,线下是到家服务的入口。这是极具创造力的认知,从这一点出发,可以更好地理解彩生活的不同之处。

互联网科技企业存在一种“飞轮效应”,像是一个巨大的齿轮,公司的各个业务模块之间,会有机地相互推动,就像咬合的齿轮一样互相带动。一开始从静止到转动需要花比较大的力气,但每一圈的努力都不会白费,一旦转动起来,飞轮就会转得越来越快。达到某一临界点后,飞轮的重力和惯性会成为推动力的一部分。这时,你无须再费更大的力气,飞轮依旧会持续地快速转动。亚马逊创始人及CEO就将亚马逊的成功之道归纳成飞轮效应。

彩生活的增值服务渐入佳境,未来很可能就会产生飞轮效应。彩生活通过提供基础的物业服务,为线上平台积累用户流量,当用户数量越来越多后,用户需求就会变多,激发平台提供更多的服务,用户活跃度和粘性就会提升,形成良性循环,产生飞轮效应。

彩生活独特的商业模式能扬长避短,扬物业管理线下最贴近住户之长,能构建线上线下闭环;避物业收费无定价权之短,能通过增值服务以及平台输出赚取利润。可以想象,未来增值业务就将会成为彩生活的主要盈利增长点。

根据彩生活中期业绩,增值业务收入同比增长91.7%至2.12亿元,毛利率高达71.8%,贡献分布溢利为1.5亿元,占比提升了5.7个百分点至35.8%,成为公司第二大营收及利润来源,在万象美并表的前提下溢利贡献仍取得提升,反映了彩生活增值业务的强劲动力。

但彩生活的增值业务仍具有巨大的潜力和发展空间。

2016年彩生活主动战略转型,转而采取平台输出的方式扩张。从过去两年的情况看,凭借出色的技术和优秀的生态圈平台,彩生活的平台合作面积快速增长。截止2018年6月底,公司已经与超过64家物业管理企业合作,合作面积同比增长16.0%至4.97亿平方米,超过签订管理面积。

根据业绩会高管的指引,今年下半年战略合作的约4亿平方米的银湾物业,将会全面铺开采用线上彩之云平台,彩之云的用户和活跃度将再上一个台阶。

2、万象美的协同效应

截至2018年中期,彩生活的服务管理面积达到4.84亿平方米,管理服务项目达到2,555个,同比分别增加15.2%及9.4%。其中,万象美的并表,使通过收购获得的社区物业管理面积增加3,677 万平米,对应超过 165 个社区。

上半年公司毛利率同比下降10.2个百分点至35.3%,一方面是并表的万象美是采用包干制记账,另一方面,前期需要对万象美进行改造,支出增加也拉低了毛利率。未来随着万象美产生增值业务收入,毛利率将回升。

万象美的并表使公司的社区服务业态延展至SOHO、写字楼等商业物业,与原有住宅物业形成良好的互补;也有助于开拓高端物业,能弥补公司中低端定位的劣势。而且万象美的并表将使公司智能 E 系列,直接受益高物业单价带来更大的单位节约效益,产生 1+1>2 的效果。

3、增值业务品类不断丰富

公司的增值服务越来越多样,从起初的E维修、E租房、E能源系列,到彩富人生和彩生活车位等,再到最近推出的彩惠人生,孵化提供服务涵盖了家政、房屋维修、电子商务、金融理财、旅游、教育、养老等领域,孵化项目超过 30 个。

孵化项目多点开花,收入来源多样化。上半年彩生活车位和新推出的彩惠人生取得了惊艳的成绩。

1、彩生活车位帮助开发商加速销售存量车位,开发商让渡部分购置款,以“饭票”形式返还至购买人的彩之云账号,作为连接生态圈的纽带,“饭票”可用于彩之云上各项消费,同时也提高了用户粘性。2018上半年,公司累计销售彩生活车位2,370个,带动销售及租赁协助业务收入增长342%至4,690万元。

2、3月彩生活重磅推出了彩惠人生,激活了社区的新零售模式。

彩惠人生构建了社区新零售场景,业主通过彩惠人生购物能减免物业费,有效提升了用户粘性,实现了流量转化。

对商家而言,彩惠人生能帮助供应商提高营销精准度;对住户而言,能以更优惠的价格买到商品,而且能抵减物业费;对物业公司而言,彩惠人生能解决物业费收缴难,以及无法获得定价权的问题,彩惠人生构建了三方共赢的社区新零售模式。

目前,“彩惠人生”已与包括腾讯、联通、美的、 TCL、 5100 矿泉水、健康160 等诸多知名企业合作, 聚合了空调清洗、智能家居、厨房家电、卧室起居、保险装修等多个门类的上百种产品。推出三个月以来,产品大获用户喜爱,截至6月底,累计成交32.5万单,累计成交2,865万元,为4.4万个家庭冲抵了1,281万元物业管理费,业主冲抵物业费占物业收入约5%。可以预见,未来彩惠人生冲抵物业费占比将会快速攀升,进而驱动彩生活增值业务收入增长。

期末,APP 注册用户数1,451 万人,活跃用户数379.8 万人,分别同比增长252%、56%。2018H1平台累计线上交易总额为43.58 亿元人民币,较去年同期增长82%,彩生活的规模优势继续得到巩固。据上半年平台线上交易总额与活跃用户数计算,活跃用户ARPU值为1,147 元,扣除彩富人生部分活跃用户ARPU 值为748 元人民币,彩生活的用户价值显著提升。经过多年的技术投入和生态圈建设,彩之云平台在用户规模和产品上相比竞争对手具备较为明显的优势,不断推出创新性的产品,用户粘性与活跃度稳步提升,增值业务的利润贡献比重也随之增长,收入和盈利结构的优化能更有力地抵御成本的压力。而且经过这一轮下跌,资本市场的短期思维,让彩生活估值处于历史底部,极具吸引力。且从社区增值服务的飞轮效应来看,彩生活已经裂变成长为一家不同的社区互联网平台型企业,相信资本市场很快会认识到这一点,估值和股价也会相应修复。

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《彩生活(1778 HK):从to C产品到 to B赋能,物业增值服务的进化》 相关文章推荐九:彩生活唐学斌:彩惠人生三个月帮助业主减免1281万元物业费

中证网讯(记者 吴瞬)近日,全球最大的社区服务平台——彩生活服务集团有限公司(以下简称彩生活),宣布了截至2018年6月30日的6个月之未经审核中期业绩:受增值业务品类不断丰富和迅速铺开,以及万象美正式并入彩生活的驱动,期内,集团营业收入人民币17.56亿元,同比增长135.3%;毛利增加82.5%至人民币6.19亿元,净利由2017年同期的人民币1.15亿元增至人民币1.91亿元,增幅为65.7%。

彩生活方面表示,本集团的业务结构转型已经逐渐明朗,在业务数据以及财务数据方面均得到验证。2018年上半年社区租赁、销售及其他服务(简称“增值服务”)收入达人民币2.12亿元,同比增长91.7%,毛利率保持在71.8%的高位。

据了解今年3月31日,彩生活将社区新零售模式与缴纳物业管理费的场景结合,推出新产品“彩惠人生”。社区住户通过购买日常生活所需的商品和服务,可以扣减住户所需要缴纳的物业费与停车费。

“这一模式帮助供应商降低获客成本,业主享受到商品和服务的价格实惠,而彩生活则提高了物业费的收缴率,并掌握物业的定价权。在推出三个月之后,彩惠人生获得了业主的认可,截至2018年6月30日,累计成交32.5万单,累计成交金额达到2865万元,帮助4.4万个家庭减免了1281万元的物业管理费。”彩生活首席执行官唐学斌在接受中国证券报记者采访时表示。

针对于社区服务的特殊性,唐学斌还表示,目前彩惠人生平台上销售的产品主要分为头部产品、腰部产品和长尾产品。其中头部产品作为社区消费的重头戏,主要是十几、二十种居家常用的产品,其特点是“高频、刚需、低价、笨重”。“长期来说这些产品,我们一定要做到它比任何地方去购买都更加便宜、更加方便,服务更加有保障。”

唐学斌表示,彩生活正在由一家物业管理企业向一家平台型企业转型。经过16年的发展,彩生活完成了从一家物业管理公司向现代化的社区服务平台的转变,并不断巩固自身在增值业务方面的优势,近些年来,彩生活的业务结构转型已经逐渐明显。

关键词 : 生活 赋能 产品
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