购房?炒股?买黄金? 2019年如何投资 看看这465位千万富豪的选择

网贷之家小编根据舆情频道的相关数据,精心整理的关于《购房?炒股?买黄金? 2019年如何投资 看看这465位千万富豪的选择》的精选文章10篇,希望对您的投资理财能有帮助。

面对着充满变数的经济环境,2019年到底该如何投资?这些千万富豪的选择或许可以供你参考。1月16日,全球领先的中国高净值人群权威研究机构胡润研究院发布《2019中国千万富豪品牌倾向报告》显示,地产仍然是高净值人群最主要的个人未来投资方向,42%的受访者认为未来两年的地产价格会稳健增长。

胡润研究院表示,近半年来,该研究院对465位个人资产在一千万元以上的中国高净值人士进行了调研,其中84位资产过亿。这些受访者平均年龄35岁,男女占比分别为58%和42%。他们的财富来源主要由投资、分红以及工资组成。

胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示,通过调研发现,后物质时代,高端消费者消费升级,他们不像从前那么张扬,比如为了彰显成功而买包、表、车,而是更愿意花钱在精神层面的奢华上,比如旅游、教育和健康等方面,而在投资方面,也更加谨慎。

买房和海外投资成为未来三年将增加的投资首选

胡润研究院调研显示,投资理念方面,面对着充满变数的经济环境,36%的高净值人群持“规避风险”的投资理念,去年为33%;33%的受访者则认为尽管有着复杂的情势,在投资理财上更应该选择“积极投资”,去年为24%;有18%的被访者表示“看情况”,去年这一比例为38%。

具体来看,地产仍然是高净值人群最主要的个人未来投资方向,42%的受访者认为未来两年的地产价格会稳健增长。其中,25%的受访者选择住宅作为投资首选,对比去年下降2.8个百分点;除此之外,还有10%受访者表示未来或会增加对于商铺的投资,值得一提的是,来自东区的受访者选择地产为未来投资方向倾向明显高于其他地区。

海外投资自2017年以来连续下滑,今年相较2018年减少1.9个百分点,至12%,但仍然是高净值人群第二青睐的未来投资方向。

受国内股市行情低迷影响,股票投资冷淡,自2017年起呈现持续下滑态势,今年较去年减少6.7个百分点,仅有11%受访者选择继续投资股市。受访者平均预测未来两年上证指数将达到2740点,较之去年预测下降707点。同样也是受“寒冷”的经济环境影响,36%的受访者持规避风险的投资理念,未来三年会增加在固定收益、黄金、银行存款和货币等方向的稳健投资。

尽管虚拟货币近年来在国际市场上吸引了投资者极大的热情,但是在国内仍然有待观望,超过半数的受访者表示不太了解虚拟货币,已投资虚拟币者中,投资比特币的占多数,达15%;20%的受访者对虚拟货币表示“感兴趣”。

美食上升为第三大娱乐方式 前两名依然是旅游和看书

这些千万富豪不但爱玩,也同样逃不过美食的诱惑。

调研显示,旅游一直以来占据高净值人群最喜爱的娱乐方式榜首位置,过去一年,高净值人群以旅游为目的的出国占比40%,旅游开销也占据家庭开销的半数。其次,看书是高净值人群第二大娱乐方式,美食上升到第三的位置。享受家庭活动也呈现逐年增长趋势,排名并列第三。品茶热度有所下降,至第五。以品酒小酌为放松娱乐方式的男性占比高于女性,热爱体验美食的女性占比高过男性。熏香为新上榜的休闲活动。

在旅游目的地方面,日本取代马尔代夫,首次成为最受青睐国际旅游目的地,法国上升一位至第二,马尔代夫下挫两位至第三。

在体验计划方面,骑马仍然是高净值人群未来三年最想要体验的户外活动;其次是体验刺激浪漫的帆船;冲浪位列第三;此外还有滑翔伞、徒步、攀岩、蹦极与辟谷等。其中女性最想尝试的活动是骑马与冲浪,男性最想尝试的是帆船。

健康管理方面,游泳、跑步和高尔夫仍然是高净值人群最青睐的三大运动方式,其次是瑜伽、滑雪和羽毛球。其中,游泳是男女高净值人群都最青睐的运动方式。瑜伽选项上是女性高净值人群明显占据多数。

推拿是高净值人群保养健康最流行的方式,占比24%, 其次是SPA和足疗。

幸福度小幅下降 对健康/医疗的焦虑程度最高

度假房、豪车,这些基本上已经成为了千万富豪“标配”。

调研显示,千万资产高净值家庭平均4个人住在235平米的房子,亿元资产高净值家庭平均5个人住在350平米的房子。63%的受访者拥有一处以上的度假房。

千万资产高净值人群平均每人拥有2辆车。亿元资产高净值人群平均每人拥有3辆车,与去年保持同样水平。高净值人群对手表的收藏热情依然保持:千万资产高净值人群平均每人拥有4块手表,亿元资产高净值人群平均每人拥有6块手表,男士比女生平均多一块手表。

收藏方面,过去四年,珠宝玉石、手表和古字画一直位于收藏榜的前三位。今年名酒收藏的比例突然上升,从过去的第四、五名升至第一位,而古字画则跌出前三,降至第四。

这些千万富豪看似过着很多人羡慕的生活,不过调研显示,他们也有自己的焦虑。

调研显示,中国高净值人群幸福度这五年呈小幅下降趋势,今年总体幸福指数为7.65分。

在工作压力与生活压力的负荷下,已经具备了一定经济实力的高净值人群也更加注重健康养生,无论男女,对健康/医疗的焦虑程度最高。其次是对于父母养老的焦虑程度。对职业发展的焦虑程度排名第三,子女教育的焦虑程度位于第四。

调研显示,工作压力方面,高净值人群平均每月出差7天,相比去年减少1天;亿元资产高净值人群平均每月出差8天,比去年减少2天。除去国家法定假日,千万资产高净值人群一年平均休假9天,与去年相同;亿元资产高净值人群一年平均假期为15天,比去年多2天。每人年均出国4次,比去年少1次。

上游新闻·重庆商报记者 孙琼英

《购房?炒股?买黄金? 2019年如何投资 看看这465位千万富豪的选择》 相关文章推荐一:购房?炒股?买黄金? 2019年如何投资 看看这465位千万富豪的选择

面对着充满变数的经济环境,2019年到底该如何投资?这些千万富豪的选择或许可以供你参考。1月16日,全球领先的中国高净值人群权威研究机构胡润研究院发布《2019中国千万富豪品牌倾向报告》显示,地产仍然是高净值人群最主要的个人未来投资方向,42%的受访者认为未来两年的地产价格会稳健增长。

胡润研究院表示,近半年来,该研究院对465位个人资产在一千万元以上的中国高净值人士进行了调研,其中84位资产过亿。这些受访者平均年龄35岁,男女占比分别为58%和42%。他们的财富来源主要由投资、分红以及工资组成。

胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示,通过调研发现,后物质时代,高端消费者消费升级,他们不像从前那么张扬,比如为了彰显成功而买包、表、车,而是更愿意花钱在精神层面的奢华上,比如旅游、教育和健康等方面,而在投资方面,也更加谨慎。

买房和海外投资成为未来三年将增加的投资首选

胡润研究院调研显示,投资理念方面,面对着充满变数的经济环境,36%的高净值人群持“规避风险”的投资理念,去年为33%;33%的受访者则认为尽管有着复杂的情势,在投资理财上更应该选择“积极投资”,去年为24%;有18%的被访者表示“看情况”,去年这一比例为38%。

具体来看,地产仍然是高净值人群最主要的个人未来投资方向,42%的受访者认为未来两年的地产价格会稳健增长。其中,25%的受访者选择住宅作为投资首选,对比去年下降2.8个百分点;除此之外,还有10%受访者表示未来或会增加对于商铺的投资,值得一提的是,来自东区的受访者选择地产为未来投资方向倾向明显高于其他地区。

海外投资自2017年以来连续下滑,今年相较2018年减少1.9个百分点,至12%,但仍然是高净值人群第二青睐的未来投资方向。

受国内股市行情低迷影响,股票投资冷淡,自2017年起呈现持续下滑态势,今年较去年减少6.7个百分点,仅有11%受访者选择继续投资股市。受访者平均预测未来两年上证指数将达到2740点,较之去年预测下降707点。同样也是受“寒冷”的经济环境影响,36%的受访者持规避风险的投资理念,未来三年会增加在固定收益、黄金、银行存款和货币等方向的稳健投资。

尽管虚拟货币近年来在国际市场上吸引了投资者极大的热情,但是在国内仍然有待观望,超过半数的受访者表示不太了解虚拟货币,已投资虚拟币者中,投资比特币的占多数,达15%;20%的受访者对虚拟货币表示“感兴趣”。

美食上升为第三大娱乐方式 前两名依然是旅游和看书

这些千万富豪不但爱玩,也同样逃不过美食的诱惑。

调研显示,旅游一直以来占据高净值人群最喜爱的娱乐方式榜首位置,过去一年,高净值人群以旅游为目的的出国占比40%,旅游开销也占据家庭开销的半数。其次,看书是高净值人群第二大娱乐方式,美食上升到第三的位置。享受家庭活动也呈现逐年增长趋势,排名并列第三。品茶热度有所下降,至第五。以品酒小酌为放松娱乐方式的男性占比高于女性,热爱体验美食的女性占比高过男性。熏香为新上榜的休闲活动。

在旅游目的地方面,日本取代马尔代夫,首次成为最受青睐国际旅游目的地,法国上升一位至第二,马尔代夫下挫两位至第三。

在体验计划方面,骑马仍然是高净值人群未来三年最想要体验的户外活动;其次是体验刺激浪漫的帆船;冲浪位列第三;此外还有滑翔伞、徒步、攀岩、蹦极与辟谷等。其中女性最想尝试的活动是骑马与冲浪,男性最想尝试的是帆船。

健康管理方面,游泳、跑步和高尔夫仍然是高净值人群最青睐的三大运动方式,其次是瑜伽、滑雪和羽毛球。其中,游泳是男女高净值人群都最青睐的运动方式。瑜伽选项上是女性高净值人群明显占据多数。

推拿是高净值人群保养健康最流行的方式,占比24%, 其次是SPA和足疗。

幸福度小幅下降 对健康/医疗的焦虑程度最高

度假房、豪车,这些基本上已经成为了千万富豪“标配”。

调研显示,千万资产高净值家庭平均4个人住在235平米的房子,亿元资产高净值家庭平均5个人住在350平米的房子。63%的受访者拥有一处以上的度假房。

千万资产高净值人群平均每人拥有2辆车。亿元资产高净值人群平均每人拥有3辆车,与去年保持同样水平。高净值人群对手表的收藏热情依然保持:千万资产高净值人群平均每人拥有4块手表,亿元资产高净值人群平均每人拥有6块手表,男士比女生平均多一块手表。

收藏方面,过去四年,珠宝玉石、手表和古字画一直位于收藏榜的前三位。今年名酒收藏的比例突然上升,从过去的第四、五名升至第一位,而古字画则跌出前三,降至第四。

这些千万富豪看似过着很多人羡慕的生活,不过调研显示,他们也有自己的焦虑。

调研显示,中国高净值人群幸福度这五年呈小幅下降趋势,今年总体幸福指数为7.65分。

在工作压力与生活压力的负荷下,已经具备了一定经济实力的高净值人群也更加注重健康养生,无论男女,对健康/医疗的焦虑程度最高。其次是对于父母养老的焦虑程度。对职业发展的焦虑程度排名第三,子女教育的焦虑程度位于第四。

调研显示,工作压力方面,高净值人群平均每月出差7天,相比去年减少1天;亿元资产高净值人群平均每月出差8天,比去年减少2天。除去国家法定假日,千万资产高净值人群一年平均休假9天,与去年相同;亿元资产高净值人群一年平均假期为15天,比去年多2天。每人年均出国4次,比去年少1次。

上游新闻·重庆商报记者 孙琼英

《购房?炒股?买黄金? 2019年如何投资 看看这465位千万富豪的选择》 相关文章推荐二:地产行业政策和资金环境有望逐步改善

  “经历28个月的史上最长楼市调控之后,目前调控已见成效,政策继续从严似无必要,并且目前正遇经济有下行压力之际,在目前稳经济的背景下,**对房地产的调控基调也由压转稳。”华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪表示地产主流房企估值已经处于底部,看好行业发展。

  中国证券报:近期市场屡屡传出部分城市放松房地产政策的消息,您对此如何点评?

  袁豪:今年下半年开始,住宅成交逐月走弱,房价略有下降,土地市场快速冰冻,经历28个月的史上最长楼市调控之后,目前调控已见成效,政策继续从严似无必要,并且目前正遇经济有下行压力之际,在目前稳经济的背景下,**对房地产的调控基调也由压转稳。近期中央经济工作会议中对房地产行业的表述由去年会议的“差别化调控”变为今年会议的“分类指导”并强调“夯实城市**主体责任”,以及随后住建部工作会议中强调“稳地价、稳房价、稳预期”以及“因城施策、分类指导”,地方**的自主权将有所提升(包括责任),预示着2019年房地产调控或将遵循因地制宜的、有松有紧的、更为灵活的“因城施策”,近期菏泽、广州、珠海的政策微调也符合该思路。

  中国证券报:2018年是房地产调控较严的一年,展望2019年,房地产政策将会如何演变?

  袁豪:为了逆周期调节稳定经济,目前宏观政策已转向趋松,而参考可比较的2011-2012年楼市放松节奏以及2019年二季度房地产上下游共振走弱时点,预计2019年二季度前中央层面楼市政策或有缓和。不过,本轮周期的城市间周期错位、低库存、居民杠杆率略高等三大差异决定政策路径将不同以往,城市间周期错位要求更灵活的因城施策,调控权责或将下放地方**,政策松紧将更因地制宜;低库存则要求供需两端同时放松,供给端放松包括限价、限售、供地及资金等,需求端保障刚改需求、继续打压投资需求,其中对于刚改需求的信贷错杀或将有所修复。此外,住宅政策性金融机构正在研究设立,望将加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度;三四线居民杠杆率略高将制约三四线的政策空间(包括棚改),预计一二线宽松、三四线平稳。

  中国证券报:2019年房地产基本面情况预测?房价走势如何看?

  袁豪:展望2019年,综合考虑棚改收紧对三四线需求透支(对销量负面拖累不到7%)及国债收益率下行预示后续按揭利率存在降超50bp可能(对销量正面拉动不超2.5%),预计2019年销售面积同比-5%,并考虑低库存托底房价及政策等积极因素,预计销售均价同比+0%、销售金额同比-5%。土地投资方面,今年土地购置费大幅走强,前11月同比达+60%,源于形象进度法改财务支出法导致记账前置及土地款催缴行为导致支出前置,但上述透支行为弱化将导致土地购置费加速下行,预计2019年初增速转负,并预计2019年土地购置同比-10%。施工投资方面,2018年第三季度土地市场快速冰冻料将延后6-9个月在2019年二季度传导至新开工转负,对应2019年二季度施工见顶、随后回落,综合考虑拿地弱约束及低库存支撑,预计2019年新开工同比-4.5%,对应施工同比+4.3%,同时施工单价同比+0%,对应施工投资同比+4.3%。综合考虑土地投资和施工投资的影响,预计2019年投资同比+0%。

  中国证券报:A股市场房地产板块走势如何看,投资策略方面有何建议?

  袁豪:维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,从近期中央**局会议以及中央经济工作会议表态来看,行业积极因素正在酝酿,政策和资金环境都有望逐步改善,目前AH股主流房企2019年PE估值仅4-7倍,对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍,目前主流房企N**折价40-70%,均表明估值已经处于底部,看好行业发展。

《购房?炒股?买黄金? 2019年如何投资 看看这465位千万富豪的选择》 相关文章推荐三:华创证券房地产行业首席分析师袁豪:地产行业政策和资金环境有望...

  “经历28个月的史上最长楼市调控之后,目前调控已见成效,政策继续从严似无必要,并且目前正遇经济有下行压力之际,在目前稳经济的背景下,**对房地产的调控基调也由压转稳。”华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪表示地产主流房企估值已经处于底部,看好行业发展。

  中国证券报:近期市场屡屡传出部分城市放松房地产政策的消息,您对此如何点评?

  袁豪:今年下半年开始,住宅成交逐月走弱,房价略有下降,土地市场快速冰冻,经历28个月的史上最长楼市调控之后,目前调控已见成效,政策继续从严似无必要,并且目前正遇经济有下行压力之际,在目前稳经济的背景下,**对房地产的调控基调也由压转稳。近期中央经济工作会议中对房地产行业的表述由去年会议的“差别化调控”变为今年会议的“分类指导”并强调“夯实城市**主体责任”,以及随后住建部工作会议中强调“稳地价、稳房价、稳预期”以及“因城施策、分类指导”,地方**的自主权将有所提升(包括责任),预示着2019年房地产调控或将遵循因地制宜的、有松有紧的、更为灵活的“因城施策”,近期菏泽、广州、珠海的政策微调也符合该思路。

  中国证券报:2018年是房地产调控较严的一年,展望2019年,房地产政策将会如何演变?

  袁豪:为了逆周期调节稳定经济,目前宏观政策已转向趋松,而参考可比较的2011-2012年楼市放松节奏以及2019年二季度房地产上下游共振走弱时点,预计2019年二季度前中央层面楼市政策或有缓和。不过,本轮周期的城市间周期错位、低库存、居民杠杆率略高等三大差异决定政策路径将不同以往,城市间周期错位要求更灵活的因城施策,调控权责或将下放地方**,政策松紧将更因地制宜;低库存则要求供需两端同时放松,供给端放松包括限价、限售、供地及资金等,需求端保障刚改需求、继续打压投资需求,其中对于刚改需求的信贷错杀或将有所修复。此外,住宅政策性金融机构正在研究设立,望将加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度;三四线居民杠杆率略高将制约三四线的政策空间(包括棚改),预计一二线宽松、三四线平稳。

  中国证券报:2019年房地产基本面情况预测?房价走势如何看?

  袁豪:展望2019年,综合考虑棚改收紧对三四线需求透支(对销量负面拖累不到7%)及国债收益率下行预示后续按揭利率存在降超50bp可能(对销量正面拉动不超2.5%),预计2019年销售面积同比-5%,并考虑低库存托底房价及政策等积极因素,预计销售均价同比+0%、销售金额同比-5%。土地投资方面,今年土地购置费大幅走强,前11月同比达+60%,源于形象进度法改财务支出法导致记账前置及土地款催缴行为导致支出前置,但上述透支行为弱化将导致土地购置费加速下行,预计2019年初增速转负,并预计2019年土地购置同比-10%。施工投资方面,2018年第三季度土地市场快速冰冻料将延后6-9个月在2019年二季度传导至新开工转负,对应2019年二季度施工见顶、随后回落,综合考虑拿地弱约束及低库存支撑,预计2019年新开工同比-4.5%,对应施工同比+4.3%,同时施工单价同比+0%,对应施工投资同比+4.3%。综合考虑土地投资和施工投资的影响,预计2019年投资同比+0%。

  中国证券报:A股市场房地产板块走势如何看,投资策略方面有何建议?

  袁豪:维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,从近期中央**局会议以及中央经济工作会议表态来看,行业积极因素正在酝酿,政策和资金环境都有望逐步改善,目前AH股主流房企2019年PE估值仅4-7倍,对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍,目前主流房企N**折价40-70%,均表明估值已经处于底部,看好行业发展。

《购房?炒股?买黄金? 2019年如何投资 看看这465位千万富豪的选择》 相关文章推荐四:回顾2018 澳洲房市风云, 2019投资澳房该如何抉择?

  2019年已经拉开了序幕。

  刚过去的2018年, 对于澳洲房地产市场来说是风险与机遇并存的一年。相比较于2012至2017年之间近五年的疯狂增长,澳洲房地产市场逐渐回归理性,并向悉尼、墨尔本周边地区以及其他次级城市呈现弹性多元化发展。

  在该房市背景下,购房投资者们也更应理性地分析、谨慎地选择投资对象。下面就让我们回顾一下2018年的澳洲房市有哪些重大影响决策与主要市场表现。

  重大决策

  根据The Australian 11月5日报道,从2019年中开始将有房产交易税的巨大改革。决定印花税的居住类购置房产价格区间,将根据通货膨胀进行调整。此后每一个买家在每笔平均值房产交易中可节省500澳元。

  在悉尼,一名普通买家在购买房屋时需要支付约40000澳币的印花税,而大部分的购房者都是比较年轻的购房者。

  新州将是全国第一个宣布印花税区间与消费者物价指数挂钩的州。

  新南威尔士州财政部长Dominic Perrottet表示,如果印花税价格区间根据15年前的消费者物价指数(CPI)核算,那么在今天购置一栋50万价值的房产只需支付2000澳币印花税,而一栋价值150万的房产只需6400澳币的印花税甚至更低。

回顾2018 澳洲房市风云, 2019投资澳房该如何抉择?

Dominic Perrottet/ 来源: The Urban Developer

  此前 9月,根据9 NEWS报道,澳洲**还提出了一项改革印花税制度的重大计划。该计划旨在给予购房者多元化的选择:

  买家可选择在买房时直接付印花税;也可选择另一替代方案——在接下来的15-20年期间分期缴纳土地税 。

回顾2018 澳洲房市风云, 2019投资澳房该如何抉择?

来源:9 NEWS

  这样一来,那些暂时无法负担印花税的买家们在购置房产时便有了备用方案,以减轻在购房时支付数万澳元的压力。

  新州印花税的最近一次改革早在1986年,而当时悉尼的住宅价格中位数仅仅为8万澳币。至今,房价中位数已攀至100万澳币,比当年上涨了约1000%。

回顾2018 澳洲房市风云, 2019投资澳房该如何抉择?

来源:PE Capital

  12月4日,澳大利亚联储(RBA)会议报告公布12月现金利率,仍维持原来的1.5%不变。这是澳联储连续第24个月保持利率稳定不变。

  现金利率(Cash rate)主要是一种宏观政策。澳联储将此作为货币政策的工具,并通过其金融市场运作影响现金利率、控制宏观经济。

  会议报告还指出,低利率水平会继续支持澳大利亚经济的稳定。虽然低利率带来的经济促进效果并非一蹴而就,但从长远考虑,低利率在减少失业和实现通货膨胀目标方面具有良好期望。

  对于比较年轻、经济实力相对有限的购房者来说,在购置房产中最大的顾虑之一就是购房带来的经济负担。

回顾2018 澳洲房市风云, 2019投资澳房该如何抉择?

来源:Mark Nolan/Getty Images

  5月8日,联邦**发布预算案,预算中**承诺,将通过“开放联邦土地”措施来缓解住房的可负担性问题。

  措施包括,**将开放昆州Redland City地区几百套住房的土地,而这些土地原本由澳洲通信和媒体管理局在该地区所持有。根据预算,这块地将提供多达400套住房,同时还将增加布里斯班市区的土地供应。

  本次预算还扩大了养老金贷款计划。**在此项措施上拨款1100万,将允许所有澳洲老人使用抵押他们的房产所获得的贷款获取固定收入,每两周的收入相当于保障金给付的150%。此外,**还鼓励购房者可以把积蓄免税放入退休金,将其作为购房首付。

回顾2018 澳洲房市风云, 2019投资澳房该如何抉择?

来源:The Guardian

  根据The Sydney Morning Gerald报道, 工党(Labor)在近日提出用660亿补贴在未来十年的房产交易中,预计将惠及25万新房的建设和交易。

  对于那些建造新住房、并以较低租金向有需要的人提供住房的投资者而言,工党承诺将取代上文提到的莫里森**的住房可负担性计划,15年内每年直接补贴8500澳元。

  这对于投资人以及那些负担不起昂贵房租的租客们来说,都无疑将是一个利好消息。

  据The Australian 1月4日报道,财政部长乔什·弗莱登堡(Josh Frydenberg)日前呼吁银行重新启动“负担得起且及时”的贷款,以扭转银行对潜在购房者贷款政策收紧的局面。

回顾2018 澳洲房市风云, 2019投资澳房该如何抉择?

Josh Frydenberg /来源:Kym Smith

  弗莱登堡先生说,“根据澳联储(RBA)的数据,澳大利亚审慎监管局对房地产市场进行有针对性的短期干预,增强了经济对未来冲击的弹性。”

  财长补充,在这些干预措施已经被撤回之后,银行继续提供负担得起和及时的信贷至关重要。向借款人开放贷款账户将有助于保持澳大利亚经济的实力。

  市场表现与发展趋势

  根据汇丰银行的研究,澳大利亚房价从2012年到2017年上涨了45%。其中悉尼和墨尔本推动了大部分的房市繁荣,悉尼的价格上涨了75%,墨尔本的价格上涨了58%。

  而终于当悉尼与墨尔本的房市从之前持续了近五年的疯涨中恢复了平静,悉尼墨尔本的边缘城区、以及布里斯班、阿德莱德等地区的房市,正在悄无声息地萌发着新芽。

回顾2018 澳洲房市风云, 2019投资澳房该如何抉择?

来源:Realestate

  据房产网站Realestate报道,虽然在2018年悉尼地区许多较高价位的房产有所缩水,但在悉尼的一些边缘城区房价较低的区域,房市仍在强劲增长。其中中央海岸 (Central Coast)、悉尼外西南部、Pittwater区域表现尤其亮眼。

  其中,悉尼涨幅最大的地区为CBD西南部85公里处的奥克戴尔(Oakdale),该区中位房价701,547澳元,增长了18.1%。 悉尼公寓市场表现最好的区则为东南部的东园 (Eastgardens),房价增长22.8%。

  根据研究分析机构Moody’s 近日提供的报告,布里斯班的房屋和公寓价值也可能会上涨,分析师预计2019年其房屋市场将增长1.2%。他们预计,今年布里斯班公寓价格将上涨2.8%,而2020年将增长6.5%。而阿德莱德的房价在2018年获得预期1.9%的增长后,2019年可能上涨2.6%。

  根据CoreLogic的研究报告, 澳大利亚的房租已高达平均429澳元/ 周。其中悉尼、墨尔本、堪培拉等首府城市的房租在上一个财政年度普遍增长了1.4%, 而其他地区为3.1%。

回顾2018 澳洲房市风云, 2019投资澳房该如何抉择?

来源:CoreLogic

  据澳洲统计局ABS报告,目前有超过200万的澳大利亚人住在租来的房子中。而四分之一的澳洲房主们,则选择了把房子租出去,以租金作为生活收入的一部分。

  在2006年至2016年的10年之间,澳洲的私人租房收益增值38%,是房产增值的两倍。

  商业地产或许会因为经济不景气而空置,但不论何时,人们永远都需要一个遮风避雨的屋檐。

  高额的租金收益,使得越来越多的投资人愿意“买了房做地主”,再把房子租出去。这样一来,稳定的租金会成为被动收入(不需要劳动就可以获得的收入),这部分收入可以帮助偿还掉大部分甚至全部的贷款,并且会随着时间的推移和租金的上涨,带来越来越多的回报。

回顾2018 澳洲房市风云, 2019投资澳房该如何抉择?

  据澳大利亚统计局(ABS) 2018年公布的数据,澳大利亚每1分钟42秒就有一名婴儿出生、每3分钟16秒就有一人死亡、每1分钟1秒就有一人从海外来澳,每1分钟51秒就有一人出国。

  因此,澳大利亚人口每1分钟23秒就增加一人。

  澳洲是发达国家人口增长率最高的国家之一。在2017财政年度,仅仅悉尼和墨尔本就各增加了超过10万人口。澳洲的年均人口增长率为1.6%,这也意味着三年后澳大利亚人口将达到2600万,如果增长率继续保持,在本世纪中叶就达到4000万。

  其中在澳洲的外国人中,中国人最多,占16%,并占澳洲总人口的2.2% ,且数字仍在上升。

  澳洲人口的激增,预示着未来澳洲房市的旺盛需求与房价的弹性上涨空间,这更是澳洲房市进一步繁荣的前奏。对于着眼全球的高净值人士来说,把握住当下的机遇,才能迎来更好的明天。

  澳洲房产,高净值人士的选择

  近年来,中国越来越多的高净值人士开始选择境外投资且呈稳定增长趋势。

  根据New World Wealth公布的2018年全球财富移民分析报告,澳大利亚自2017年起连续第三年成为全球最受富豪欢迎的国家。

回顾2018 澳洲房市风云, 2019投资澳房该如何抉择?

来源: New World Wealth

  其中,富豪们偏爱的居住地是悉尼、墨尔本、黄金海岸、阳光海岸、珀斯和布里斯班。根据该份报告,澳大利亚在2017年一共吸引了1万名高净值移民,流入净资产达100万美元(约125万澳元)。

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刘强东曾以章泽天名义买下悉尼The Rocks 1620 万澳元公寓

  依据Common Reporting Standard(CRS)的国际协定,作为国际经合组织OECD成员国,对于**而言,国家税务总局的发言人表示2018年9月是第一批情报交换的时间,之后每年将交换一次。

  CRS规定信息交换的内容包括:

  帐户及帐户余额;

  相关账户的利息收入、股息收入、保险产品收入、相关金融资产的交易所得;

  帐户 基本信息:姓名、出生日期、国别等;

  年度付至或记入该账户的总额。

  值得注意的是海外房产、游艇、跑车、古董字画、珠宝等非金融类资产不在CRS的调查范围内 。因其不属于金融资产中,海外房产作为规避CRS的重要资产,越来越受到中国高净值客户青睐。

  专业的事,交给专业人士

  许多有房产投资意向的人往往会花费很多时间来回奔波,看房看到心力交瘁,可到最后却往往一无所获。这浪费的不仅是可贵的时间和精力,还有机会成本。

  即便他们最后买下了房子,也常常由于缺乏长远规划与理性判断,错误估计行情趋势便急急抛售了那些原本可以升值几倍甚至几十倍的房产,以致白白损失了那些原本可以属于自己的财富。

  但是如果你请专业的人来做专业的事情,那么一切都会变得非常省心。

  比如在Ironfish铁鱼置业,一个投资者可以轻松地利用的专业房产投资策略师的时间和知识,让策略师去为你寻找合适的投资房产、制定合理的投资计划,再为你组建一支优秀的投资团队,最终成功地帮助你建立起4-10套房产的投资组合。

  作为一家跨越澳中两国的房产投资服务平台,Ironfish铁鱼置业一直以来都致力于为客户提供全方位的澳洲房地产投资服务,帮助了许多中国高净值客户,实现了他们投资澳大利亚房地产的梦想,也已经为不少客户建立起了多套房产的投资组合。

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  2018年5月铁鱼置业入围2018西太银行“澳中商业企业卓越奖”

  为唯一一家入选的跨境海外房产置业投资公司

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2018年3月荣获莫纳什大学评选的“澳大利亚品牌在中国”

  唯一上榜的地产投资服务平台

  铁鱼置业始终鼓励投资者建立多样化的房产投资组合:通过十余年来服务投资者的一线经验,以及对于过去数十年间澳洲地产市场的数据研究,确保使投资者享受到不同城市、不同区域、不同房产类型的上涨周期。

  自铁鱼置业2012年来到中国,在这六年里,通过铁鱼置业无微不至的支持服务,平均99%以上的铁鱼投资者都能够成功地完成房产交付,获得属于自己的投资房产。这份佳绩离不开铁鱼团队的充分严谨的调研与专业贴心的服务,从而为投资者成功地锁定了这些宝贵的投资机会,用实践履行了自己“无忧投资”(fuss-free investment)的承诺。

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  铁鱼高素质专业客服提供一站式服务,服务包括售前、售中、售后服务,从签约到贷款、交房,以及交房后续的出租管理、报税全部都在客户身边协助以及支持。铁鱼服务是延续性的,长久性的,在任何节点客人都可以联系到客服部要求协助。

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铁鱼置业(中国)五周年庆客户答谢晚宴

  “退潮的时候,你才能看出谁在裸泳。”

  在今年这样的大环境下,某些市场上的其他项目面临着20%乃至30%的估价缩水,而Ironfish向许多客户推荐的绝大部分房产仍然能够估出100%的价格 —— 这让Ironfish始终维持着傲视业界的极高交房率,也直接证明了选择完全可以经得住市场的考验,无论涨潮退潮,Ironfish认可的房产始终屹立不倒。

  铁鱼置业(中国)致力于向客户提供优质服务与全面支持,将向客户定期发送项目进展信息。

《购房?炒股?买黄金? 2019年如何投资 看看这465位千万富豪的选择》 相关文章推荐五:客户篇:一、二线刚需占比持续攀升 环一线投资热度仍未退去

  2018年的楼市成交量仍在较高水平,前11个月的商品房销售面积为14.86亿平方米,同比增长1.4%。在经济下行多重因素的影响下,市场在下半年逐渐转冷,整体纯粹投资需求明显减少,但环京、环广深的三四线城市在国家重大规划的利好下,少部分城市投资热度仍旧不减。与之相对,二线城市的“抢人行动”鏖战正酣,吸引了部分一线外溢需求和三线需求转移至二线,当地的首次购房者明显增加。

2018年总结

  35~50岁客群是需求主力,购房计划也更为迫切

  从年龄分布来看,经济实力更强的35~50岁客群仍是主力购房客户,占比达到42%,但比上一年降低了3个百分点,主要是因为重点城市都**了限购限贷政策,限制了这些客群的部分购房需求。具体到城市来看,廊坊、大连、深圳、无锡等城市,年长客群的比例明显高于25~35岁年龄段的客户。这些城市的投资需求都比较旺盛,房价一般都比较高,购买力更强的年长客户成为购房绝对主力。而长沙和西安等城市通过吸引人才落户以及对人才买房给予补贴,吸引了不少年轻群体来购房落户,25-35岁的客户占比相对更多。

  图:2018年重点城市25-35岁和35-50岁购房客户分布(单位:%)

一、二线刚需占比持续攀升

  来源:CRIC整理

  不同年龄段的客户的买房计划虽有差异,但都有一半以上的客户希望在一年之后买房,特别是50岁以上的客户,有7成希望在一年之后买房,并不是急需购房。对比购房主力25~35岁及35~50岁两个年龄段的客户购房计划,明显能够看出相对于年轻客户,35~50岁这一年龄段的客户由于经济实力强,在买房上的计划时间也比较短,一年内买房计划买房的客户所在比例明显比年轻客户要高,特别是在1个月内就有11%的客户计划买房,较25-35岁的年轻群体高出5个百分点。

  图:购房主力年龄段客户的计划买房时间情况(单位:%)

一、二线刚需占比持续攀升

  来源:CRIC整理

  人才引入让部分二线城市外地需求激增

  本地购房者仍旧是大部分城市的需求主力,仅有少数城市以外地客源为主,如热门旅游城市西双版纳,外地客户比例达到了9成。在重点监测的25个城市中,仅有廊坊、惠州两地的外来客群的比例较高,其他城市还是以本地客群为主。

  但从占比变化来看,重点二线城市的外地客户比例有着显著的增加,特别是中西部的城市。这些城市为了吸引人才落户都放宽了落户门槛,如郑州仅需中专毕业就能在当地落户的政策为郑州吸引了大量的购房人群,使得郑州成为2018年投资热点城市,外地客群的比例在2018年增加了23个百分点。此外,武汉、成都、合肥等城市的来自外地的客户所占比例相比上一年也增加不少。

  表:2017-2018年重点城市本地、外地客户占比情况(单位:%)

一、二线刚需占比持续攀升

  来源:CRIC整理

  中心城市需求外溢范围进一步延伸

  一线城市需求外溢炒热了周边的楼市,也让这些城市的房地产市场调控政策相较多数三四线城市更加严厉,导致当地的投资客占比下降。以典型的环一线城市廊坊、无锡、佛山及惠州来看,仅有廊坊受北京的辐射影响投资需求增加,其他三个城市来自临近一线城市的投资客均有所减少,如佛山来自广州的客户占比在2018年降低了18.59%。但这并不意味着一线城市的外溢需求减少,购房环境更宽松但距离稍远的其他城市正在成为一线溢出需求的新选择。以上海来看,除了周边的无锡、南通等城市外,盐城的外地客户中也有一半是上海客户。

  表:2016-2018年典型环一线城市客源变化情况(单位:%)

一、二线刚需占比持续攀升

  来源:CRIC整理

  购房面积段的选择上,对应置业目的来看,90~120平方米以33%的比例占据首位,处于这一面积段的住宅主要以三房户型为主,因此受大部分刚需客户的青睐。同时,200平方米以上的大户型住宅比例和上年相比明显增加了3个百分点,占比达到10%,客户今年对于这个面积段产品的接受度也有所上升。

  图:2018年重点城市购房者偏爱面积段分布(单位:%)

一、二线刚需占比持续攀升

  来源:CRIC整理

  一线城市客户的喜好较为分散, “小户型”和“大豪宅”的比例都显著高于整体平均。受制于高房价,多数客户在考虑经济的情况下只能选择较小面积的房子,并且这些城市对刚需购房首付及贷款政策要求较为严格,如上海公积金贷款两成首付则只能选择90平方米以下的房子,因此在90平方米以下的面积段,一线城市的占比明显要比二三线城市高,如深圳在选择这一面积段的客户占比达到6成;同时,一线城市又存在大批高收入人群,这些客群对住房的要求也比较高,因此选择面积在200平方米以上的客户比例也比较高,如北京和上海都在10%以上。

  图:2018年各能级城市购房者偏爱面积段平均分布(单位:%)

一、二线刚需占比持续攀升

  来源:CRIC整理

2019年展望

  租售并举放缓年轻人购房步伐,优质地段项目关注度有望提升

  尽管今年整体政策环境仍旧趋紧,但随着下半年市场转冷,一、二线的土地流拍幅数明显增多,让部分城市对调控政策有所松动,有些城市**了双向限价令,菏泽在年末也放开了限售年限限制,对于有资产配置需求的客户均是利好信号,在2019年可能会引起部分观望的投资性需求入市;同时,目前仍有较多居民在旧式多层住房,老龄化人口的快速增长让一、二线城市居民的改善需求进一步凸显,老年改善性购房需求预计也会增加。结合以上两方面来看,优质地段项目的关注度预计会比2018年有所提升。不过“买涨不买跌”的从众心理还是会影响首置类需求的入市,并且中央坚持“房住不炒”的原则下,纯粹投资类需求仍旧会被遏制,这类客群偏爱的远郊潜力地段在2019年难有较大起色。

  分城市能级来看,随着一、二线城市的保障性住房和租赁市场的快速发展,年轻人购房观念会进一步转变,譬如国家在2018年10月进行的税改中,租房免税额度高于贷款利息免税额度,且一二线城市租房免税额度更高,也会进一步推迟年轻客户的购房时间。

  对于三四线城市而言,购房者中年轻客群比例回落将更为普遍,这一方面是因为经过近两年房价的快速上涨之后,外出务工群体返乡置业的成本**攀升;另一方面,准一线仍在持续的抢人大战以及租赁住房市场的快速发展,都在不断降低流动人口的迁入门槛,三四线城市年轻群体的迁出倾向也会进一步凸显。

(文章来源:乐居财经)

(责任编辑:DF406)

《购房?炒股?买黄金? 2019年如何投资 看看这465位千万富豪的选择》 相关文章推荐六:房地产2019年度策略:千钧将一羽_股市直播_市场_中金在线

  2019政策面:在平衡稳健的基础上,以结构微调来实现总量平衡

  千钧将一羽,轻重在平衡。国际形势复杂多变,预计2019年政策面将在保持平衡稳健的基础上进行结构微调。一方面缘于经济下行和技术封锁,我国新动能做大做强尚需时日,投资拉动的旧动能无法说去就去;另一方面房价高企,资产泡沫和贫富分化加剧,居民杠杆上升较快,产业成本提升,继续扩张居民信用的总量空间不大。我们预计2019年在十九大“房住不炒”前提下,加强分城施策,利用结构性局部微调来实现经济总量平衡稳定。

  2019需求侧:信贷约束下的总量下行与结构切换

  2019年分城施策加强,预计不同区域购房信贷政策将发生结构性变化,部分城市的改善型需求或迎边际改善;预测2019年按揭利率稳中略降,全国住房贷款余额增速下滑至14%(预计2018年为16.5%)。

  我们通过信贷支持数据/购房杠杆/一二手房比例,预测2019年全国新建商品住宅销售总额下滑3.5%,约12.2万亿元;销售面积下滑8%,约13.5亿平;通过居民负债结构性不均衡研究,我们认为2019年销售结构性将倾向一二线的中高收入改善型家庭,预测一线4城商品住宅销售面积提升10%,二线23城提升3%,三四线630城下降12.6%。

  2019供给侧:预测新开工同比6-8%,房地产投资同比4-6%

  预测2019年新开工面积增长6-8%:①截止2018.10全国待开发土地面积同比增长30.9%创10年新高;②显性库存处于历史低位(截止2018.11去化周期仅为7.7月),超80%在建面积已售;③资金面此消彼长边际改善。

  预测2019年施工面积增长7-8%:①2019年轨交高铁建设提速将有力促进周边地产项目复工,从而实现“隐库显性化”;②根据PWC数据我们推算2015-2017房企收并购建筑面积达5.5亿平,2018高位放缓,被收购项目有望加速复工入市;③得益于复工面积增加,2019年净停工面积预计增长10%;④新开工扩张、净停工收窄、竣工下滑幅度趋缓(-5%),2019年施工面积增速预判7-8%。

  预测2019年房地产投资同比4-6%:①预计2019年大宗商品价格回落,统计口径影响消除,施工单价微降1%;②土地购置费占比大幅提升至30%,预计2019同比增速0-5%,拖累投资数据;③关键变量(新开工/土地购置费)敏感性分析显示2019年房地产投资最可能区间在4-6%。

  2019投资建议:板块或迎估值修复,关注A+H龙头和上海国企改革标的

  2018年板块EPS增速与市盈率大幅背离,2019年或迎估值修复;①推荐配置A+H地产龙头,如万科A、保利发展、招商蛇口、融创中国、中国金茂、华润置地;②建议关注上海国改,如中华企业、光明地产和上实发展。

  2019风险分析

  国际宏观大环境动荡或导致全球总需求下滑;美联储加息节奏和力度不确定或导致全球流动性变化超预期;国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还;2019年房企还债高峰,部分中小型房企信用风险提升;棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑。

  (文章来源:光大证券)

《购房?炒股?买黄金? 2019年如何投资 看看这465位千万富豪的选择》 相关文章推荐七:2019年这个城市或将成为亚太地区最热门的投资地!

摘要

【2019年这个城市或将成为亚太地区最热门的投资地!】普华永道和城市土地学会(ULI)最近合作发表了2019年度亚太区房地产市场新兴趋势报告,报告指出,墨尔本是2019年亚太地区房地产投资前景最佳的城市,新加坡房地产的投资前景进一步被看好。

  普华永道和城市土地学会(ULI)最近合作发表了2019年度亚太区房地产市场新兴趋势报告,报告指出,墨尔本是2019年亚太地区房地产投资前景最佳的城市,新加坡房地产的投资前景进一步被看好。

  这是普华永道与ULI发行的第13版报告,反映了373名完成调查的人和89名接受普华永道和ULI研究人员访谈的人的观点。

  墨尔本成2019年亚太最热门的投资城市

  根据报告,墨尔本2019年房地产投资前景指数达5.89,房地产开发前景指数为5.79,是2019年亚太地区投资和开发前景最佳的城市。

  墨尔本位居第一的理由包括,从国家标准来看,该城市的优质写字楼和优质零售商业资产仍具有吸引力;从长远来看,持续的移民模式有利于墨尔本住宅市场发展。

  与此同时,新加坡2019年房地产投资前景指数达5.88分,排名第二,较今年上升一个名次。报告认为,新加坡写字楼市场的回暖令投资者看好这个城市的投资前景。

  值得一提的是,2017年新加坡的房地产投资前景还排在第21名,但自那以来,由于楼市供应不足和租户需求反弹,该城市的办公室租金一直在强劲上涨,联合办公和其他灵活办公空间运营商已成为写字楼的最大租赁方之一,而科技公司在市场中也表现活跃。

  不过,由于**紧缩政策,开发商和购房者变得更加谨慎。报告显示,2019年新加坡的房地产开发前景指数为5.48,排名第八。

  此外,就2019年房地产投资前景而言,悉尼、东京和大阪则排名第三至第五。和墨尔本一样,悉尼的写字楼对投资者有着很大吸引力。对于东京,报告认为尽管东京的资产价格非常高,但对于许多大型机构基金而言,东京的吸引力依旧持续不减,这里拥有迄今为止最多的可投资级房产,以及低廉的融资成本、极具吸引力的杠杆率和不断上涨的租金。

  中国四大一线城市仍被看好

  中国大陆方面,四大一线城市2019年的房产投资前景依然被看好。

  具体来看,上海2019年的房地产投资和开发前景都排在第六。报告指出,上海作为中国大陆市场最具流动性的市场,无论市场多么紧缩,都有许多交易和投资机会。尽管一些上海写字楼资产的现金收益率为4%或更低,但对于需求购入核心资产多样化全球投资组合的外国投资者来说,上海仍是首选。

  深圳、广州及北京的房地产投资前景分别排在第八、第十和第十二。报告认为,科技市场的增长使深圳成为中国的硅谷,吸引了创业公司和风险投资公司逐利其中,而体面的办公空间也是吸引人才的一个因素,这一切预示着深圳地产的良好长远前景。至于广州,鉴于该城市整体来说是个相对活跃的市场,且处于整个三角洲的尖峰地区,无论发展方向如何,都将受益于此。

  除了一线城市,中国的二线城市也被寄予期待。报告指出,2019年中国二线城市的房地产投资前景指数为5.01,在22个亚太城市中排名第十八。虽然中国的二线城市正面临流动性问题,但如果你认为中国将成为自由贸易的新赢家,活跃在丝绸之路沿线并建立新的丝绸之路,则中国的工业腹地有可能从中国崛起中获得最大利益。

  此外,香港2019年的房地产投资前景指数达5.16,排名第十四;台北的2019年房地产投资前景指数为4.90,排名第二十一。报告认为,香港的高房价使投资者难以承销资产,但也有一些区域和国际投资者在整个当前周期表现活跃,看准时机购入高层办公大楼或投资增值型写字楼、零售商业资产与多用途项目。

  本文仅供投资者参考,不构成投资建议。

(责任编辑:DF064)

《购房?炒股?买黄金? 2019年如何投资 看看这465位千万富豪的选择》 相关文章推荐八:都说房价跌了,为什么你越等越买不起?那么,今年还要不要买房?

原标题:都说房价跌了,为什么你越等越买不起?那么,今年还要不要买房?

房地产发展的这二十年时间,无数的刚需仿佛都印证了一个不成文的道理,那就是对于买房这件事儿,绝大多数情况下越等越买不起。就拿十年前来说,市场低迷的情况与当前很相似,但是目前来看,那些咬咬牙买房的人既赚了时机也赚了巨大的升值空间。十年之后,在严厉的楼市调控下,房价再次进入下行通道,购房者同样也都进入了观望期,那么这次房子会越等越买不起吗?

笔者曾经在某售楼处遇到一个购房者,他就感慨道,你曾经看不上眼或者因为一时犹豫而错过的那些郊区房、小户型统统都已经买不起了,而从看不上眼到买不起也就用了一两年的时间而已。在笔者看来,或许这是购房者的普遍感受。

针对2019年的房价,任志强曾作出预判,由于开发商拿地意愿下滑,开工率也普遍不高,所以2019年的楼市或出现供应不足的情况,在这种情况下,很可能有钱也买不到房子。如果按照任志强的这个预判来看,那就意味着购房者们越等越买不起,越等越买不到了。可事实果真如此吗?

首先,虽然目前的房价整体出现了阴跌或明显下跌的情况,但是房价跌幅往往较小,对购房者来说买不起的照样买不起。比如,从每平米20000元降到19000元,这样的跌幅显然并不会对刚需购房产生实质性缓解。因为首付根本相差不了多少。所以有时候并不是愿意等,而是没有出手的条件。

此外,随着房价下行趋势愈发明显,购房者预期随之发生转变,出现了期待抄底的心态。比如有网友就称房价下跌三分之二才考虑买房。对于这样的跌幅,笔者认为那就不是越等越买不起了,而是可能永远都买不到。所以,摆正心态真的很关键。

其次,除了买不起,还有不敢买。长期以来,买涨不买跌仿佛才是正确买房之道。但我们不能否认,以往房价下跌的时候反而都成了买房升值的好时机。不过,这次楼市调控很严厉,看跌的心态更加强烈,这也是购房者不敢入手的原因。那么这次究竟会不会越等越买不起呢?年初,李嘉诚接受采访时说过,房价还会涨一些,但并不会高得离谱。这个观点我们又如何看待呢?

笔者认为,如果从短期调控的目标来看,一直到2019年年底,房价恐怕都不会再有大的起伏,这是购房者可以放心观望的地方。如果从长期来看,支撑房价上涨的因素依然存在,比如我们常常挂在嘴边的城镇化、供给矛盾等等。但是,房价再次大涨的可能性很小,为什么这么说呢?

由于目前我国的城镇化速度已经开始放缓,而且整体已经告别了住房短缺的时代,如何盘活存量房以缓解供给矛盾已经成为当前以及未来政策关注的重点。可以肯定的是,在“房住不炒”的定位下,随着市场环境改变,越等越买不起或将不再是一个问题。返回搜狐,查看更多

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《购房?炒股?买黄金? 2019年如何投资 看看这465位千万富豪的选择》 相关文章推荐九:投拓人的2019:房地产形势分析暨拿地与融资策略

原标题:投拓人的2019:房地产形势分析暨拿地与融资策略

目录

一、未来10年房价走势的支撑因素

二、2019年房地产市场的调控走向

三、2019年房地产销售市场预测

四、房企2019年的拿地策略

五、房企2019年的融资策略笔者按:

这一个月来,笔者经常被朋友问到对2019年的地产和金融形势的看法。笔者经常反问回去,房价要是跌跌不休了,银行答应吗?买了房的答应吗?**答应吗?所以房地产接下去要经历的只是降温的过程,其投资价值至少在未来10年是绝对经得起考验的,因此只要位置够好、项目够好,拿地和融资都还是可以放心大胆地上。

一、未来10年房价走势的支撑因素

从房地产市场的发展规律来看,城镇化是推动房地产市场发展的支撑性因素。城镇化的发展激发了人口流动和住房需求,根据世界各国的经验,城镇化率在达到68%的平衡点之前,房地产业肯定是经济的领先指标,也即房地产仍旧是我们目前阶段经济发展的支柱。当前,中国的城镇化率还不到60%,每年的城镇化率增长比例大概在1%左右,因此按《国家人口发展规划(2016-2030年)》的预计,中国将在2030年前实现70%左右的城镇化率,这意味着房地产市场在未来的10年仍将作为经济支柱并仍具备增长动力。

值得一提的是,2015年8月26日住房城乡建设部、国家开发银行共同印发的《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》(建保【2015】125号)催生了上一波房地产市场发展的高涨,当前虽然经济明显下行、棚改货币化安置力度大幅降低并最终导致了购房需求和购买力的收缩,但在达到城镇化率的平衡点之前,房地产的支柱地位和投资价值不会改变,亦不会因为市场波动产生大幅下挫风险。

二、2019年房地产市场的调控走向

对于2019年的房地产市场调控,2018年12月24日在北京召开的全国住房和城乡建设工作会议上,住房和城乡建设部部长王蒙徽表示:2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。会议强调,继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。王蒙徽部长还表示,2019年要加大房地产市场监管力度,继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。

从上述表态来看,虽然当前经济面临较大的下行压力,但调控基调不会改变,短期松绑和大规模放开的情形不会出现。另外从2018年10月、12月**局会议和中央经济工作会议释放的信号来看, 2019年将是因城施策、政策微调的一年,短期内全局性房地产调控放松空间不太可能存在,也即此轮房地产压力调试和观察周期会持续比较长的时间,总体上会呈现“渐进调试、缓慢向好”的局面。在此背景下,房地产销售市场以“稳定”过渡为主,地产融资的困难形势(监管政策)亦不会在短期内有实质改善。

三、2019年房地产销售市场预测

2019年的房地产销售市场很大程度上取决于调控的放松程度,从措施层面来看:

一是供应方面,金融监管政策不会放松,拿地融资受限,开发贷额度短缺形势和贷款三查(事前、事中、事后)等管控措施短期不会改变,房企杠杆能力和空间有限,前端和后端市场疲软,在房地产行业疲软且无法拉动国民经济增长、固定资产投资和消费能力的背景下,销售市场的乐观度非常有限。

二是需求方面,贷款和税收政策鼓励(降低购房成本)、限购放松、棚户区改造货币化安置等只能小步调释放或者渐进放松,因此无法出现利好销售的刺激性因素。

三是货币政策方面,跟上述提及的宏观调控基础逻辑相似,2019年的降准降息安排将只能围绕渐进释放的原则进行操作,这种被动式的调整不太可能出现实质性的利好刺激因素。

四是投资价值方面,在稳市场的大背景下,2019年房产的升值空间不太可能像以前一样存在刺激性或者报复性上涨的机会,也即投资、投机需求将得到有效的抑制,而这将最终影响销售层面的去化率和去化速度。值得一提的是,中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告(2018-2019)》中提出建议,房地产税推出实行渐进方案,只对新交易住房启动征收方案,即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积,并按照起征点开征,不交易的住房暂不征收。如该建议被采纳,投资、投机的动机可能大幅萎缩。

五是房企的自身调整方面,从碧桂园的质量问题、中弘的退市、华夏幸福的断臂求生、万科城中村跑马圈地的规模放缓,都可以窥见市场与政策对房地产企业的倒逼,而这个调整势必影响房企2019年的销售扩张、拿地和推盘节奏以及性价比策略的调整。

综合以上分析,我们认为2019年房地产市场不太可能出现重大政策转向,也不太可能出现意外的刺激性增长因素,因此市场整体会转向降温通道,但不会出现剧烈波动。需要注意的是,一、二线和三、四线城市的销售走势可能出现很大差异,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,趋势是以房价增长为主导;三、四线城市市场向下的压力会加大,库存可能再度增加。对房地产投资人士而言,建议2019年重点关注一下**对经济下行压力的容忍度以及**调控长效机制的**时间,以此决定自身的投资策略。

四、房企2019年的拿地策略

根据上文的论述,一、二线城市(以及三、四线城市核心地段)仍然存在增长动力,因此房企的拿地仍然具备长足的发展机会。与以往粗放式的拿地、囤地不一样的是,当前拿地的核心策略必须遵循李嘉诚先生倡导的原则——位置,位置,还是位置。总体来说,2019年要面对的是经济下行、棚改货币化安置力度下降后的消费和投资动力不足、销售去化率下降、商品房库存量回升等问题,另外加上融资环境无法实质改善的背景下,2019年房地产企业的土地购置面积、土地购置费用肯定会从高位回落,并呈现出下行的态势。与此同时,全国土地出让收入的增速可能会放缓,但土地财政的依赖程度无法实质性地改变。

总结起来其实是一句话——2019年是拿地小年。

从西政投资集团旗下基金、保理融资租赁等公司同事反馈的情况来看,截至2018年12月,虽然大部分房企都明显地收缩了拿地的步伐,但不乏实力强的一些房企逆市扩张、大量扫货,还有一些房企也在12月开始恢复了拿地的节奏,主要也是考虑稳定土地储备、保住规模和排名。具有相似性的是,现在的房企基本都是多看少动、谨慎抉择的拿地心态。因此,2019年房企的拿地策略肯定要以项目可行性、经济可行性为导向,且任何时候都应将“精准”拿地作为首要原则。除此之外,基于生存和风险的考虑,2019年拿地、拿项目必须以高周转、短平快作为前提,周期不确定、现金流不可期的项目应原则上不碰(财大气粗的房企除外),以下笔者就以排除法的形式针对拿地或项目收购提供几点建议。

(一)区位不好的尽量不拿

在地域挑选上,一线城市、二线省会城市或一些重点城市可重点考虑。如按一二三四类城市进行划分,我们认为,一类城市包括北上深广;二类城市包括天津、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、南京、苏州、杭州、重庆、成都、西安、厦门、福州等;三类城市包括:无锡、宁波、昆明、海口、大连、南宁、贵阳、太原、南昌、佛山、东莞、珠海等;四类城市包括中山、惠州、嘉兴、南通、常州、温州、绍兴、烟台等。

(二)项目性质及项目业态不太理想的尽量不拿

根据不同业态项目的客群定位以及政策限制、去化问题,纯商业项目(去化风险)、工业区块线内项目(业态限制及去化风险)、旧居住区改造项目(拆赔风险及周期的不确定性问题)尽量不拿或者谨慎去拿,当然有囤地实力或者专门做商管、产业、运营的房企另当别论。

(三)项目算不过帐的原则上不拿

项目的经济性系项目收益的保障,通过楼面地价、经济技术指标、计容和不计容面积、移交率、公建配套、可售物业面积、村企分配比例、有票成本等对项目未来投资收益进行测算,在确认项目不存在盈利空间的情况下,原则上建议不拿,当然有战略布局需求的房企另当别论。(备注:在项目测算方面一般要求销售净利润率在8%以上,税后成本利润率一般在15%左右。)

(四)受政策限制较大、周期不确定、变现困难的原则上不拿

以深圳的城市更新项目为例,因受731《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(深府办规【2018】9号)及810《关于贯彻落实市**房地产调控政策的通知》(深规土规【2018】7号)、《深圳市工业区块线管理办法》(深府规【2018】14号)、《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)(征求意见稿)》等政策影响,目前深圳城市更新项目推进甚至去化都存在较大的难度,在项目推进周期不确定的情况下,资金压力可能随时压垮项目,因此存在政策及周期的不确定性的项目原则上也不能拿。

(五)项目太前期或项目存在硬伤的不拿

还是以城市更新项目为例,如果还未申报或被列入计划,或者甚至未在十三五规划的拆除重建范围内或者未被纳入旧改的标图建库范围,则建议尽量少碰。即使是实力强的前期公司有能力孵化或者吃下前期项目,则至少要摸清项目是否存在硬伤,对于合法用地面积不足无法通过调整更新单元、历史遗留违法建筑简易处理、调入合法用地指标(非农、征返或统筹留用地)、申请旧屋村认定、外部公共利益用地移交等方式处理的项目,建议最好远离,否则前期投入很可能成为沉没成本。

(六)后期无法通过贷款或合作开发等方式实现融资置换或退出的不拿

2019年做项目研判的时候,对项目所处阶段是否具备推进、实施条件或者是否存在实质推进障碍等应真正深入一线做针对性的确证,另外应重点评估项目推进节奏、后期融资政策与融资准入条件,对于项目后期无法找到融资置换方案或退出方案的项目建议不拿,除非集团有很强的兜底能力。

五、房企2019年的融资策略

鉴于当前融资形势及2019年走势相比2018年11月不太可能有实质性的变化,为此请读者详阅本公众号“西政资本”2018年11月12日推文《西政资本201811:地产私募基金募投管退及当前监管环境下地产融资路径》、10月29日推文《西政资本201810:地产融资市场概况暨融资业务发展动向》的相关内容。从融资业务操作层面来看,2019年地产融资路径建议重点关注以下几类,操作细节欢迎随时找笔者交流。

1.银行:更新贷/拆迁贷、开发贷、并购贷、经营性物业贷、租赁住房贷等;特点:普遍额度紧,另外受监管影响有些银行有钱也放不出来,不过还是有很多包装和绕道空间。

2.信托:开发贷、明股实债、股+债、受让股东借款并进行债务重组+股权信托产品(或称“股权加次级债信托产品”)、资产收益权/股权收益权信托产品等;特点:市场认可度高,部分机构产品操作灵活,明年可能是信托年,一定要重点关注。

3.私募基金股权类私募基金;特点:募资难、托管难、备案难,明年可能主要靠包装,其他类私募基金或将退出舞台。

4.商业保理类:票据化保理、应收账款和购房尾款收益权保理、票据资产证券化等;特点:灵活,灵活,灵活!

5.金交所、股交所融资产品:金交所应收账款收益权产品、金交所购房尾款债权收益权融资产品、金交所定向融资工具(定向融资计划)、股交所可转债融资等;特点:选择合适的交易所,仍有灵活操作空间。

6.四大和地产AMC融资产品:通过AMC重组并进行融资置换、非金不良转为金融不良曲线融资等;特点:要求AMC回归主业,操作上待深度沟通。

7.资产证券化融资:长租运营阶段的资产证券化产品、房产销售阶段的购房尾款资产证券化产品、物业费资产证券化、供应链金融应收账款资产证券化等;特点:虽然政策支持,但有被纳入强监管的趋势。

8.其他融资产品:如保险资金、包销、资管等;特点:只要标的合适,仍存在操作空间。

当然最后需要说明的是:在政策允许的基础上,是否能成功操作一个地产项目的融资产品和资金是否能到位,融资方和资金方的“关系”非常关键,只能说“额度”属于稀缺资源,目前环境下不容易获得。2018年即将过去,做足功课,看清未来是年前每个开发商的必备功课!

文:西政资本,转载已经授权,对原文作者表示感谢。

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