这几家信托违规“输血”房地产被罚,房地产信托成立规模跳崖式下跌

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出品 | 愉见财经

房地产信托最近的日子很不好过:

- 10月份,成立规模从9月份的731亿元直接腰斩,猛降至329亿元;

- 11月份,又再降到213亿元,经历了一波“跳崖式”下跌。

尽管遭遇调控与严监管,但房地产信托一直以来总算也是信托公司的支柱产品啊。即使是2月份春节期间,成立规模亦有408亿元;而11月份的规模较10月份环比下降35%,更较去年同期的660.49亿元下降约68%。

本期“愉见财经”不禁要问,房地产信托,你咋了?

失宠了吗?

房地产信托占比越来越小

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首先来排除一下,是不是集合信托成立规模整体不成气候了,所以房地产信托跟着大盘子一起跌?根据用益信托的数据,11月集合信托的成立规模为1067.51亿元,较上月的1133.29亿元仅略为下降了5.8%。总量还OK吧。

也由此,房地产信托的占比下去了:较去年同期的1808.33亿元大降40.96%,仅213.83亿元投向房地产,规模占比仅20.03%。

对比今年其它月份的数据,房地产信托每月成立规模占比多在30%以上,比如6月份成立将近800亿元,规模占比高达45%,随后走向下滑趋势。

再看中国信托业协会公布的数据。截至2019年三季度末,投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元,较二季度环比减少5.05%。这是自2015年四季度以来,信托投向房地产的资金余额首次出现环比负增长。

1-11月份房地产信托产品成立情况统计

(数据来源:用益信托)

再看中国信托业协会公布的数据。截至2019年三季度末,投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元,较二季度环比减少5.05%。这是自2015年四季度以来,信托投向房地产的资金余额首次出现环比负增长。

监管加强:

多家信托公司违规“输血”房地产被罚

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近几个月房地产信托成立规模为何一降再降?要说根源,肯定在房地产行业本身遇冬,于是信托公司们就谨慎了呀,在交易对手的选择上更严格,只选定大型优质房企进行合作。再加上监管一板脸,信托公司就懂了呀,进一步保证产品的合规性避免招来罚单。

的确,监管部门加强了对房地产信托业务的监管。11月份监管部门公布的罚单显示,多家信托公司由于违规“输血”房地产被罚。比如:

-民生信托因存在“收益权投资”项下信托资金违规用于缴纳土地出让价款等多项违法违规事实,被北京银保监局罚款90万元;

-中诚信托因“违规接受银行理财资金投资于未上市企业股权,信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款”被责令改正,并罚款70万元;

-北方国际(000065,股吧)信托因“信托贷款管理不尽职,严重违反审慎经营规则”,被天津银保监局罚款50万元,而这是北方国际信托今年内因房地产业务违规第二次被罚;

-稍早前,北方国际信托曾因“违规发放房地产自营贷款,信托资金违规发放房地产贷款”,被罚款80万元。

吃罚单的几家信托公司,在11月份投向房地产业务也有所收缩。11月份,北方信托成立的房地产信托产品仅1款,规模总计3.2亿元,平均年收益率为8.35%;中诚信托成立的房地产信托产品1款,规模总计6亿元,平均年收益率8.35%;民生信托成立的房地产信托产品5款,规模总计1.85亿元,平均年收益率8.68%。

特别是11月份最后一周,房地产类信托的募集规模仅5.93亿元,环比大幅减少88.57%。

一降再降!

平均收益或跌破8%

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和房地产信托的成立规模、数量同样处于下降通道的,是产品的收益率。

一直以来,投向房地产的项目以其较高的收益率成为“吸金”大户;遥看去年,去杠杆之年,房地产类信托可是信托业的主力军,收益率也一路保持在8.5%左右。

到了今年,情况就不妙了。今年最高点是4月份,平均收益率8.46%;最低点是10月份,平均收益率已经降至8%。

虽然11月份收益率略微回升至8.04%(也仍在低点附近徘徊),但业内观点预计,后面很有可能跌破8%。监管政策步步收紧,房地产信托不断承压,不管是成立规模、数量,还是平均收益率,都有进一步下降的可能。

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(责任编辑:王治强 HF013)

《这几家信托违规“输血”房地产被罚,房地产信托成立规模跳崖式下跌》 相关文章推荐一:信托业严监管延续!17家公司领33张罚单 地产业务成重灾区

  近日,因尽职管理不到位导致信托资金用于收购土地,五矿国际信托收到了银保监会的“双罚单”,五矿国际信托及相关责任人被分别处以30万元和5万元罚款。

  据中新经纬记者不完全统计,今年以来,已经有17家信托公司因业务违规收到银保监会罚单,总计罚单为33张。资深信托研究员袁吉伟向中新经纬客户端指出,这是自2017年严监管趋势的延续,预计这一趋势仍将持续。

  上述人士称,2019年监管处罚的特点在于头部信托公司受处罚多,此外信保合作、房地产业务是重点违规领域,这也是监管机构严格规范的领域,后续可能还会有相关罚单公布。

  华润深国投被罚金额最多

  据中新经纬记者统计,今年以来,国民信托、华润深国投、国联信托百瑞信托、北方国际信托、**信托中泰信托中融国际信托浙商金汇信托华澳国际信托安信信托吉林省信托中信信托陕西省国际信托、建信信托、五矿国际信托、广东粤财信托等17家公司共计收到来自各地银保监局的33张罚单。

  从处罚原因来看,信保合作、房地产业务是重点违规领域,此外,信息披露不及时、投资者适当性审查不到位等行业乱象也颇受监管“关注”。

  从罚单金额来看,对机构的罚款金额多数在30-50万元,对个人的罚款则多数为5万元。也有几家信托公司的罚款金额超过百万,其中华润深国投以罚款人民币460万元居罚款金额“榜首”,位列第二的为广东粤财信托,罚款金额为220万元。

  领到罚单数量最多的是中融国际信托。5月31日,银保监会网站显示,中融国际信托收到来自黑龙江银保监局的五张罚单,违规原因包括开展房地产信托业务不审慎、信托项目尽职调查不到位、信托项目资金来源不合规、信保合作项目尽职调查不到位、投资者适当性审查不到位等,总计罚款为210万元。

  此外,中新经纬记者也注意到,多地银保监局基本上坚持了机构人员“双罚制”,在处罚相关机构的同时也一并处罚相关责任人。如北方国际信托因违规发放房地产自营贷款、信托资金违规发放房地产贷款被处以罚款80万元,相关责任人则因对公司“违规发放房地产自营贷款”问题负有审核和直接管理责任被处以5万元罚款。业内人士指出,采取“双罚制”有利于强化从业人员的风控意识,从根本上减少违规行为的发生。

  涉房业务成重灾区

  今年以来,监管对房地产信托的监管不断强化。据媒体报道,银保监会日前向各银保监局信托监管处室(辽宁广西海南宁夏除外)下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函〔2019〕64号),也即“64号文”,传达下半年监管重点。其中指出,按月监测房地产信托业务变化情况,及时釆取监管约谈、现场检査,暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施,坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

  与此同时,多家公司也因涉房业务违规收到了监管罚单。

  华润深国投的处罚案由为房地产开发二级资质审查不符合要求,未正确填报政府融资平台业务报表,合格投资者穿透审核不符合要求,个人理财金投资信托劣后受益权,协助保险资金投资于通道类信托计划,违规代持保险资产管理公司股权

  9月中旬,两家头部信托因违规向房地产输血遭到监管处罚。银保监会官网公告显示,9月11日,因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资,建信信托被罚90万元;中信信托则因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款被处以30万元罚款的行政处罚。

  此外,北方国际信托、中融国际信托、广东粤财信托、五矿国际信托等公司的处罚原因也与涉房业务有关。中新经纬记者同时注意到,部分银行也因借信托通道违规发放土地储备贷款而被监管处罚,如平顶山银行等。

  袁吉伟指出,行政处罚将促进信托公司进行合规经营、规范发展,信托公司需要提升合规经营水平,加强与监管的沟通,努力促进内部形成良好的合规文化。

  房地产信托规模预计持续缩水

  华创证券固定收益首席分析师周冠南指出,尽管房地产投资资金来源中有关信托的占比并不高,但是信托融资在房地产领域的重要性显著,关键之处在于房地产高杠杆的融资模式和信托在前端融资的关键作用。尤其在房地产项目取得“四证”之前,尚不能使用银行贷款,前端融资中信托起到关键性作用,关乎项目能否顺利设立,本身起到撬动杠杆的作用

  上述人士指出,监管对于地产信托的监管或影响信托产品的新设发行,同时年内信托到期高峰即将到来,信托净融资或进一步回落。三季度之后本身到期压力较大叠加监管限制,信托存量规模或承受一定压力。

  据用益金融信托研究院报告,三季度房地产信托募集资金1529.18亿元,环比减少27.50%;从月度数据来看,房地产类信托在7月和8月中下滑的情形较突出,8月募集规模下滑至400亿元线,9月募集规模略有回升,达到455.55亿元。

  用益金融信托研究院指出,监管趋严已是下半年集合信托市场的主基调,而作为监控的重点领域,房地产信托业务短期内难以逆转颓势。

《这几家信托违规“输血”房地产被罚,房地产信托成立规模跳崖式下跌》 相关文章推荐二:监管约谈部分信托公司 内部人士:不是一刀切给房企断供

继5月中旬银保监会23号文叫停信托变相为不符条件的房地产项目融资输血后,针对多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示。一家被约谈公司的内部人士向记者确认了这一消息,并透露约谈是以闭门会的形式进行。

该人士称,此次监管约谈针对的是高风险、高杠杆等房企融资乱象问题,引导房地产信托健康发展,但不是“一刀切”地给房企“断供”,更不希望引起恐慌。另一家信托公司内部人士认为,虽只约谈了部分公司,但警示作用很强,近年监管因房地产信托业务约谈公司还是首次。

业内人士预计,未来房地产信托占比过高的信托公司可能受到更严格的窗口指导,地产信托收紧对这些公司影响相对更大,需要转化业务模式,更深入地向股权投资转型。

记者查阅信托公司财报看到,2018年末房地产业务占比较高的信托公司有万向信托爱建信托陆家嘴信托等。不过上述知情人士表示,只要公司严格按照相关政策执行,在合规框架内发展就没有问题

近期地产业务增速快,多家信托公司被约谈

记者日前从相关信托公司处获悉,银保监会近期召开了一场闭门会,参会的是多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。

这一消息在本周末迅速发酵,业内有分析称地产信托融资将受“打压”,部分房企融资或遭重创。对此,一家被约谈公司的内部人士向记者表示,监管约谈信托公司并让公司“一刀切”,而是理性地对房地产信托业务快速发展的风险,引导行业健康、良性发展。

一家不以地产信托为主业的信托公司内部人士分析称,今年以来多地银保监局对房地产信托开出罚单,有公司地产项目暴,风险值得重视,这些都可能是诱因。“约谈不是叫停,而是严控一定规模和速度,毕竟上半年增长过快,相应的信托公司肯定会收敛一些。”该人士称。

据银监系统披露,今年有3家信托公司因房地产信托业务违规领到罚单。其中,中融信托因“开展房地产信托业务不审慎”被监管点名,粤财信托被处罚原因包括“违规开展房地产业务”,北方信托出现“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”的违法违规行为。

另一家头部信托公司内部人士认为,此次监管只约谈了部分公司,但警示作用很强,近年监管因房地产信托业务约谈公司还是首次,以往主要是其他一些管控措施。

23号文后房地产信托成立规模已现下滑

常见的管控措施之一就是下发文件。今年5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(23号文)时,就强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

记者在用益信托网披露的今年发行的房地产项目介绍中看到,很多项目融资方是佳兆业、恒大这样的知名地产公司,但也有一些地方房地产开发公司,成立时间仅在两年甚至更短,个别公司的开发资质为“暂定三级”。

23号文对房地产信托的“降温”效果已有所显现。据用益信托数据统计,2019年1至6月,集合信托市场共成立2915款房地产信托,募资规模为3791.39亿元。而6月房地产信托成立了470只,成立规模622.87亿元,同比5月分别下降了4.8%、10.72%。

中原地产首席分析师张大伟表示,从5月开始,房企融资难度整体就增加了。另一位地产业分析师也称,确有开发商表示地产类信托收紧。

“此次约谈是对23号文落实的强化,房地产业务一直是信托公司的主要业务之一,去年以来,受大环境政策影响,房地产企业银行贷款公司债券发行受限,房地产信托业务呈快速增长态势,特别是针对中大型房地产公司的信托贷款。”金乐函数分析师廖鹤凯表示。

资深信托研究员袁吉伟称,此次约谈是23号文的后续落实举措,与现有房地产调控要求相一致,助推信托行业加大服务实体经济力度,避免房地产信托过快发展,累积风险。

监管收紧,倚重房地产业务公司受影响或更大

不少业内人士认为,在这次约谈后,监管还会收紧,并对倚重房地产信托业务的公司有较大影响。

袁吉伟称,从监管要求看,房地产信托增长过快或者占比过高的信托公司可能受到更严格的窗口指导。今后一个时期房地产信托增长会受限,不过由于房地产企业融资渠道不足,未来房地产信托成本也会有上升,实现以价补量。最终信托公司仍需要提升专业能力,优化房地产信托业务模式,优化业务组合。

廖鹤凯补充道,对于少数几家房地产业务作为唯一主力的公司来说,需要转化业务模式,更深入地向股权投资转型。对于目前房地产业务上规模的信托公司,基本都有自己成熟的地产团队,业务转化空间还是挺大的,只是短期政策的影响需要一段时间消化。

目前哪些信托公司地产业务占比较高?记者翻阅多家信托公司财报看到,爱建信托自有资产运用和分布中,投向房地产的资产一直高居首位,近三年占比小幅下滑,至2018年末依然高达42.12%;信托资产运用与分布中,房地产占比为22.11%,也与投入工商企业、金融机构等领域的占比相当。陆家嘴信托近三年房地产信托增速明显,2016年投向房地产的信托资产占比是9.39%,2018年末上升到27.96%,位居所有领域第一。万向信托2016至2018年房地产信托占比从13.98%上升到35.32%,至2018年末已是公司信托资产投入最多的领域。

不过上述被约谈公司的内部人士强调,只要公司严格按照相关政策执行,在合规框架内发展就没有问题。

新京报记者 程维妙 编辑 李薇佳 校对 何燕

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