3月起住房贷款族务必做一个挑选,危害按揭机遇仅一次

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从3月1日开始,房贷族们的房贷会有一个重要调整,房贷利率会重新定价,你的选择会影响以后月供的多少。 资料图:一银行工作人员清点货币。中新社记者 张云 摄怎么回事?按照央行的要求,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。什么意思?简而言之,央行给房贷族出了一道选择题——房贷是选固定利率还是“LPR+加点”浮动利率?选择一,固定利率。选择固定利率后,你的房贷就是维持当前利率水平不变,不受LPR利率变化影响。选择二,“LPR+加点”浮动利率。LPR是贷款市场报价利率,是央行2019年新推出的机制,LPR每月公布一次,可升可降。加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR,加点数值确定后固定不变。也就是说,选择“LPR+加点”浮动利率,你以后的房贷利率会随着LPR变化,会影响月供多少。需要强调的是,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。 来自央行公众号。谁需要转换?如果你的房贷同时符合以下三点,需要转换:1、在2020年1月1日前发放,或者已经签订借款合同还未发放;2、参考贷款基准利率定价(比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”);3、浮动利率(比如利率在每年1月1日调整)。注意,不包括公积金个人住房贷款。怎么选比较划算?固定利率和“LPR+加点”浮动利率,选哪个比较划算?由于加点是固定不变,所以就要看你个人对LPR趋势变化的判断了。如果你认为LPR以后会降低,那么选择“LPR+加点”浮动利率更划算,因为利息会变少;如果你认为LPR会上涨,那么选择固定利率更划算。建设银行表示,转为LPR,房贷利率市场化程度更高,在未来每个利率调整日,随市场利率水平变化而调整,如LPR降低,可以享受到降息带来的优惠;转为固定利率,利率水平将保持不变。专家怎么建议?诸葛找房副总裁苑承建说,固定利率长期确定,但无法享受利率下行的红利,但同样也可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。“就当前利率市场环境来说,LPR大概率还要下行,选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。”苑承建说。从央行公布的LPR走势来看, 5年期以上LPR从4.85%降低到了2月20日的4.75%。 来自央行公众号。具体怎么转?举个例子,小张的房贷是20年期,现在利率水平是基准利率打9折,也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。如果选择固定利率,以后房贷利率都按照4.41%执行。如果选择“LPR+加点”浮动利率,那么先计算加点数值,4.41%(小张现在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%,加点-0.39%确定后固定不变。小张的房贷利率约定于每年1月1日调整。在2021年1月1日,利率水平会随LPR的变化而调整,如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.7%,那么利率水平相应调整为4.7%-0.39%=4.31%,利息支出会变少。 来自央行公号。房贷利率是否每月调整?不会。根据央行公告,转换为LPR的,重定价周期最短为一年(利率至少一年调整一次),因此不会每月调整。如何办理转换?办理时间方面,央行要求,转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。办理途径方面,目前,建行、工行、中行、农行、交行、邮储银行等发布公告称,于3月1日起启动转换工作,借款人可以通过手机银行、网上银行办理。值得注意的是,多家银行称,疫情期间暂不支持线下办理。后续将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下受理渠道。你决定选哪个?(原题为《3月起房贷族必须做一个选择 影响月供机会仅一次》)(本文来自澎湃新闻,更多原创资讯请下载“澎湃新闻”APP)

《3月起住房贷款族务必做一个挑选,危害按揭机遇仅一次》 相关文章推荐一:央行给房贷族出了选择题:机会仅一次,影响月供变化

房贷族们注意了,央行28日发布了一项重磅政策,事关你以后每月还要的房子月供的变化。先来看政策核心内容——自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。说到这里,可能很多人会问,课代表能不能解释一下这是什么意思?会影响谁?以后每月房贷到底是升是降? 市民从中国人民银行前经过。中新社记者 张兴龙 资料图影响谁?此次政策是针对存量浮动利率贷款,也就是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。通俗来说,就是2020年前购房、商业贷款参考贷款基准利率定价(非LPR)的人,需要注意这项新政。使用公积金贷款的购房者不受影响。有何影响?简而言之,央行其实给房贷族出了一道选择题——选固定利率还是“LPR+加点”利率?选择一,选择固定利率。按照规定,商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说,选择固定利率后,就是维持当前利率水平不变,不受LPR利率变化影响。选择二,选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率,是央行今年新推出的机制,LPR每月公布一次,可升可降。也就是说,选择“LPR+加点”利率,你以后的房贷利率也是可升可降的,月供也是可能变多或变少的。更重要的是,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。于是关键的问题来了。到底选哪个划算呢? 人民币。中新网记者 李金磊 资料图听听专家怎么说——诸葛找房副总裁苑承建表示,对于用户来说,固定利率长期确定,但无法享受利率下行的红利,但同样也可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。“就当前利率市场环境来说,LPR大概率还要下行,选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。”苑承建说。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华说,现在改为锚定LPR,而LPR从长期看有走低的趋势,所以存量房贷利率也开启了长期下调的通道,有利于降低住房负担,还贷压力有望减轻。易居研究院智库中心研究总监严跃进说,此次调整主要是调整利率计算方式,即从“央行基准利率*(1+浮动比例)”调整为(LPR基础利率+基点)。后续利率有下调的空间,按揭贷款者不必担心类似月供增加的负担,也不必提前还贷。 一银行工作人员清点货币。中新社记者 张云 资料图如何转换?加点如何确定?按照规定,定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。举个例子,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果你选择固定利率,那么以后你的房贷利率会是5.39%。如果你选择““LPR+加点””利率,借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。也就是2020年月供水平其实不变。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。如果2020年12月发布的5年期以上LPR下降了,那么你的月供也会减少。 民众在房展会上的某楼盘展台咨询。中新网程春雨 资料图何时转换?按照要求,转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。央行要求,自公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。2020年月供不变,影响从2021年开始按照要求,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。严跃进表示,2020年第一次调整的时候,实际算出来的利率是不会变的,购房者不必担心月供额的变动。苑承建表示,转换时间是从2020年3月1日至8月31日,但实际的执行时间是从2021年开始,也就是说,2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行,按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降,用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。(原题为《央行给房贷族出了选择题,机会仅一次,影响月供变化》)(本文来自澎湃新闻,更多原创资讯请下载“澎湃新闻”APP)

《3月起住房贷款族务必做一个挑选,危害按揭机遇仅一次》 相关文章推荐二:3月起房贷开始“换锚” 换成LPR利率会降吗?

3月起房贷开始“换锚”;多银行称还未接具体执行的通知;分析:中长期看利率会下行

“我是2016年做的房贷,当时是基准利率打八五折,利率4.165%。这次调整,我的月供是不是要增加了?”市民周女士向新京报记者表示。

日前,央行宣布,自2020年3月起房贷开始“换锚”。新京报记者咨询了工、农、中、建四家国有行以及招商、光大、华夏等股份行,多分支行信贷经理表示还未接到具体执行通知,确定后会和用户联系。有员工介绍,LPR(贷款市场报价利率)可向下减点,比如最近一次报价是4.8%,若用户之前申请利率是4.165%,可向下减0.635个百分点。以后LPR继续下调,利率也按照0.635个百分点的价差继续下行。而固定利率也是银行直接制定给个人的,可以延续前期利率。

业界称转换时点内会平稳过渡,中长期看,新政策有更大机会享受利率红利。1月1日,央行宣布降准,专家认为,降准会带动LPR下调,进一步影响房贷利率下降

存量房贷利率短期内会平稳过渡,此前折扣利率可延续

周女士2016年在京郊购房,申请了一家国有行180万的贷款,当时利率是基准利率的八五折,即4.165%。此次央行政策发布后,表示担忧,“房贷利率可能下降,可现在银行房贷利率都是上浮的,我的月供是不是要增加?”

据央行公告,自3月1日起,重新调整存量房贷利率,存量浮动利率贷款客户可以有两个选择,一种是转换为固定利率,一种是LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变。原则上转换工作应于2020年8月31日前完成。

新京报记者咨询了解到,目前银行房贷执行的主流利率,是首套房在基准利率上上浮10%、二套房上浮20%,即首套5.39%、二套5.88%。多家银行都还未接到转换利率如何执行的通知。“文件是上周末发的,还没下达那么快。而且前两天是年终决算,确认后贷款行会和用户联系。”多位银行员工称。

不过,一位国有行员工告诉记者,借款人不用担心利率上行。按央行给出的方案:一是固定利率,如果用户获得的是有折扣的利率,那转换时银行还可以直接延续前期利率。一是LPR加减点,央行明确了加点可为负值,也就是说可以在LPR基础上向下做减法。

按照最新一次2019年12月的报价,房贷挂钩的5年期以上LPR为4.8%。易居研究院智库中心研究总监严跃进也对新京报记者分析称,如果用户之前申请利率是4.165%,那么明年3月重新调整的时候,可以向下减0.635个百分点,这个点差定好就不会变了。

整体看来,存量房贷利率短期内会平稳过渡,不会有大的变化。央行在公告中明确,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。受访银行员工称,明年3月集中实行,银行有自主调节空间,两种方案就算有差别,短期来看也不会特别大,银行会保证房贷利率平稳过渡。

招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文表示,本次公告明确存量商业性个人住房贷款按照“等幅转换”的原则转换,确保个人住房贷款在转换时点的利率水平保持不变,同时在3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,便于客户理解,也便于商业银行推动利率转换工作。

一位股份行员工还提醒,用户应该看一下前期签订的贷款合同,此次可“换锚”的是2020年1月1日之前发放且未按照LPR方式定价的、签订了浮动利率的存量贷款客户,如果一开始就选择了固定利率,此次就不涉及“换锚”。公积金个人住房贷款客户也不在范围内。

贷款用户可随行就市,提前还款影响不大

从中长期看,不少业内人士认为“LPR加减点”方案有更大机会享受利率红利。

诸葛找房副总裁苑承建分析称,对于用户来说,固定利率长期确定,但无法享受利率下行的红利,但同样可在利率上行时避免成本上升。以LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。就当前利率市场环境来说,LPR大概率还要下行,选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。

“选择固定利率的话,想要利率降低只能等央行降息,上一次降息还是在2015年。而选择LPR基准上加减点,LPR每月就报价一次,虽然不可能连续几个月都下调,不过大的趋势肯定是下行。”一位受访银行人士说道,并同时建议关注2020年3月全国两会对房地产政策的定调。

影响LPR的一个因素在于银行资金成本。1月1日央行宣布降准0.5个百分点,进一步推动银行资金成本下行。中国民生银行首席研究员温彬预计,1月20日新一期LPR报价均会小幅下降5个基点,1年期LPR降至4.1%,5年期以上LPR降至4.75%。

严跃进表示,在货币金融环境有进一步宽松的预测情况下,2020年LPR基础利率也有进一步下调的可能,这会对房贷利率等产生较为积极的影响。这也意味着2020年的房贷利率和房贷成本有进一步降低的可能,最终惠及购房者。随着存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR的改革推进,预计后续无论是存量贷款还是增量贷款,都将享受到房贷压力减少的改革利好。

市民王先生告诉新京报记者,现在是“方市场”,主动权在买方手里,南四环70多平米的房子价格200多万,还能砍价。如果确定换房,他打算提前将现有住房的贷款还清

“按照国人的传统,大部分都缩短还款周期。”中原地产首席分析师张大伟告诉新京报记者,提前还款都是有闲置资金,如果有其他收益更高的投资渠道,提前还款就不合适,如果没有投资渠道则提前还合适。

若从中长期LPR下降带动房贷利率下行的角度,是否提前还款也不合适?业内人士认为,整体影响不大。以2019年唯一一次5年期以上LPR下调计算,下行前后利差5个基点,若贷款100万、以30年期等额本息方式还款,月供将减少31元,30年可少还贷款约11160元。

■ 焦点

2019年LPR利率改革经历“三部曲” 利率市场化再进一步

业内人士表示,此次政策的意义更多在于利率市场化再进一步。

根据易居房地产研究院的报告,2019年LPR利率改革经历了“三部曲”,分别是8月17日央行宣布5年期LPR利率形成,11月20日5年期以上LPR首次“降息”,以及本次存量贷款改革。

央行在公告中透露,央行8月发布改革完善LPR形成机制后,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。“但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。”央行称。

建行有关部门负责人表示,LPR改革按照“先增量试点、后存量并轨”的路径稳步推进,充分考虑了银行经营现状和维护客户关系的需要,给银行和客户预留了充分的准备期。央行推动存量贷款定价基准转换,是贷款利率“两轨合一轨”工作的重要一步,也是利率市场化改革的关键一环。存量贷款按照LPR定价, LPR引导融资成本下行的有效性将进一步增强,将会带动整个社会融资成本出现明显下行,有助于“稳增长”。

该负责人还表示,目前看,存量改革对银行的影响可控,从长远来看,改革有利于提高银行自主定价能力,为银行业长期健康发展奠定了良好的基础。银行是降低实体经济融资成本传导机制中非常重要的一环,将继续发挥好为实体经济提供融资的关键作用。

本版采写/新京报记者 程维

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