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“打工”人被困在蛋壳公寓里:不要让割韭菜的跑了!
本文约有1478个字
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2020-12-2 14:19| 查看:1150| 评论:0
“打工”人被困在蛋壳公寓里:不要让割韭菜的跑了!在这场蛋壳危机中,一直未解的“租金贷”迷局也再次浮上水面,成为这场舆论漩涡的中心。

最终,马亮还是被蛋壳房东“轰”出来了。

而蛋壳仍然处在“高管只管圈钱跑路玩失踪”的状态之中。

早几天前,看到蛋壳上热搜的消息时,马亮还以“幸存者”的口气向朋友炫耀道,“我这边没事,一切正常”,没想到仅仅过了两天,他照常下班回家,走到门口倏地发现,大门门锁已被换掉,他一度以为走错家门。

和房屋管家取得联系后,这才发现,那不是一个错觉,他真的进不去自己的“家”了,噩耗就是如此的突如其来,马亮没想到,竟会以一种这样不体面的方式被“赶”出家门,北漂近3年,他刚刚住进这间朝阳区某处的小卧室一个月。

1.

在这一天真的到来之前,马亮还以旁观者的心态在各路微博、公号和论坛上看热闹,人们在四处宣泄不满,寻找着维权和解决的途径。

最近半个多月以来,蛋壳公寓位于北京、上海、深圳和南京等各地的办公地点,都围满了前来退租、解约、要工程款的维权人,有房东、也有租客、还有供应商们,房东没有收到租金,房子也收不回来;租客面临着被业主清退、拿不回退款,更糟糕的是他们还得继续还“租金贷”,否则影响个人征信将被打黑;还有一直没收到结款的供应商、维修商、保洁服务商.....

王素花就是其中一位房东,她在北京丰台区的一套房屋,以每个月近6000元的价格“委托”给了蛋壳公寓,并签订了一份为期5年的合同,如果没有此次爆雷事件,王素花对蛋壳仍然保持着高度的信任,“把房子交给它总比交给路边的小房产中介要放心得多,房租便宜点儿都可以”。

这使得她曾经很痛快地答应了今年年初新冠肺炎疫情肆虐期间,蛋壳的工作人员与其协商减免房租的请求,同意免去2个月房租,同时房屋月租金降价500元。

但是从8月开始,王素花发现自己的租金未能按时支付,此后,她接连给蛋壳公寓的业务员和客服打了20多通电话,但问题一直没有得到妥善解决。

对于自己的房子,王素花已经去看过,目前房子里还住着一对来北京奋斗的年轻夫妻,如果不能讨回房租,只能将住在房子里的租客请走,王素花这样说道,面对蛋壳公寓拖欠房租并且不作为、不发声的行径,收房是她的本能做法。

无家可归的马亮联系了蛋壳管家,得到的回复是:“这种问题我解决不了,可以联系客服看有什么解决办法”,随后王亮陆续给蛋壳客服打了30多通电话,始终无人接听,他知道,最糟糕的情况终究还是出现了。

冬天已经来了,北京前几天刚下了雪,天气越来越冷,马亮无奈只能找到楼下的一家酒店赶紧住了进去,他一边赶忙给上级领导请假,另一边准备第二天前往蛋壳北京总部维权,他几乎一夜未睡。

2.

在这场蛋壳危机中,一直未解的“租金贷”迷局也再次浮上水面,成为这场舆论漩涡的中心。

租金贷,相当于以个人的身份向银行申请一笔住房消费贷,银行一次性把一年的租金支付给蛋壳,租客再按月偿还银行贷款,这个“消费贷+长租公寓”的创新模式表面上看起来是一举三得的事。

长租公寓通过引入第三方金融机构采取一次性“垫付”的方式实现了资金的“预先”回笼,可以利用这些资金去拓展新房源;租客可以分散租金压力;金融机构也可借长租公寓获客,增加贷款收入。

但其实,“租金贷”的背后隐藏着巨大的风险,一旦一方出现问题,整个模型就会崩塌,蛋壳公寓此次资金链断裂,相当一部分租客深陷“租金贷”,被置于“房东收不到钱赶租客,租客手里欠着贷款”的尴尬局面。

“您申请的问题暂时无法**,我们会进行登记,请您耐心等待业务专员联系您”,罗伊不断回想自己看到新闻里蛋壳公寓CEO被调查的时刻,不断想起网络上对蛋壳公寓的“维权”,然后不停问自己,再早一点警觉是不是就可以逃离蛋壳?

这是她三天内打的第60个维权电话,客服音乐响了半个小时,还没有人接听,断网只是一个开始的信号,罗伊知道大概率是连网费都续不上了,但蛋壳给的说法是更换网络供应商在等流程。

10月6日晚上,罗伊尝试了重启网络、联系蛋壳管家、申请报修,公式化地走完了这一套流程,以往快速响应的后勤服务,这一次没有得到任何结果。

在 " 您好 "、" 请耐心 "、" 线路繁忙 " 的机器人回答之后,罗伊吐槽了几句脏话后照样按部就班的洗漱,而后躺在自己漆黑的小屋子里,用自己的流量在网上冲浪,这一夜,罗伊刷了好多类似的吐槽、质疑、焦虑、怒气,沉沉地睡下了。

一觉醒来,网络当然没有恢复,罗伊仍然按时去公司上班,好像一切都没有改变,不过,她在新闻上看到越来越多的蛋壳负面,无心工作。

11月16日,她去蛋壳北京总部办理了无责退租,她对蛋壳的相关人员说,可以不要押金,剩下的租金也可以不退,她只求解除与微众银行的贷款合同,因为她最在意的是个人征信。

讽刺的是,办完退租翌日,罗伊仍然收到了银行的催缴信息,这意味着刚刚交了新房的房租后,罗伊要给不住的蛋壳再交一份房租,今年因为疫情的缘故,工作机会锐减,罗伊手头本就很紧,最近一次签约时,她曾犹豫,“我原本打算季付房租,但是蛋壳公寓的工作人员一直向我推荐使用租金贷,说这个比较划算,还有活动返现可以拿”。

罗伊也去蛋壳公寓总部维过权,但对方只是登记一下租客的信息,了解一下租客的诉求,并没有提出什么实质性的解决方案,“去了也是浪费时间,只会安抚民心”。

目前罗伊的唯一诉求就是把租金贷解除,只要能把租金贷顺利解除,和经济损失比起来,还没买房买车的他更看中个人的征信记录是否会受到影响,“或许一年的贷款对于很多人来说不算什么,但是对于在北京打拼的农村学生、打工者来说真的很难,累了……”

3.

蛋壳公寓是一家成立5年就在纳斯达克敲钟的上市新贵,它在招股书中披露,其租客年龄集中在22至30周岁之间,高学历,有稳定收入,租客入住率为89%,续租率超51%,“蛋壳公寓为其提供优质的一站式服务,包括自营保洁、维修、WiFi以及7*24小时服务响应”。

2019年从河北来到北京的王慧慧,是一个服装模特,她一直为租房头疼,市场混乱,大量不正规的二房东“诱捕猎物”,王慧慧曾看上一间房,押一付三,交完钱只住了两个月,二房东竟然找理由说她扰民,强行将他赶走,而且分文不退。

入住蛋壳的时候,她觉得房子环境不错,服务也很好,从此她成了蛋壳的老用户,的确,以蛋壳为首的长租公寓们太懂得,如何取悦一位年轻漂泊者的心。

在蛋壳公寓与租客签订的合同里,一则合同解除的规定这样写道:共同租住人中有年龄低于6周岁,或高于55周岁的,乙方(租客)有权单方面解除合同,在另一家长租公寓品牌自如,两端极限值被调整到18至40周岁。

从源头杜绝邻家孩童的吵闹,以及杜绝与各种宠物打交道,长租公寓们深谙这届年轻人的心理诉求,从室友的年纪规定,涉及到“饲养宠物”和“邻里关系**”,在这里,你不必再经历那些传统合租模式中,令人无比糟心的邻居关系,以及房东房客间理不清的纠缠。

租房是绝大多数年轻人独立生活的开端,“年轻人的世界,就在蛋壳公寓”,前几年,这样的广告打动了很多年轻人,蛋壳提供的月付租金,管家服务等,也很受好评。

4.

成立于2015年1月的蛋壳公寓,打着“互联网+金融+房地产”的旗号亮相,迅速得到了资本的青睐,蛋壳刚成立时,便获得糯米网一笔天使投资,紧接着蛋壳公寓更是成功融资数千万人民币,有过百姓网、百度、糯米网等互联网公司工作背景,蛋壳公寓创始人高靖融资也显得分外容易。

当年年底,蛋壳运营的房间数量不过2400多套而已,在2016年前后,长租公寓突然成为一个风口,不少资金雄厚的VC、房地产商进来砸钱,哄抬租金抢房源,蛋壳、巢客等部分长租公寓唯规模论。

但是,在项目的起步阶段,拿房需要钱,装修需要钱,后续的服务需要钱,营销推广也需要钱,尤其是在当时类似项目纷纷涌现的情况下,为了更快地抢占市场,走互联网路线“烧钱”扩张是必不可少的。

2018年前后,行业恶性竞争严重,为了扩张,很多平台每到一个新的城市都是以抬价30%以上收房,“我的房子在奥体都会山,这是一个酒店式公寓楼盘,租给友家的价格是5000元/月,后来我才得知,友家租出去的价格竟然只有3500元/月,吓死人了”,房东范伟如此说道。

“长租公寓企业,如果做不到90%-93%的出租率的话,那肯定是赔钱的”,范伟补充说道,而这一切,都建立在有充足租客的基础上,一旦租客减少,这种“烧钱”的互联网玩法显然无法持久。

而这一切的背后,是贪婪的资本张着血盆大口,这种打着“高租金吸引房东、低租金吸引租客”,成了某些中小公司圈钱的套路之一,它们要求租客一次性支付大量租金,聚拢大笔租金后跑路。

范伟6月才把房子交给友家托管,才拿了一个月租金,友家就爆雷了,“昨天友客出事之后,租客主动找上了我,这时候我才知道友客跑了,我只收到了一个月的租金5000元”,而他的租客已经交了一个月押金和半年的租金,即24500元,友家进账了近2万元,友家跑路,相当于卷走了这2万元。

5.

这样的小公司爆雷事件频频发生,但是这并不妨碍靠资本疯狂“输血”发展的头部长租公寓发展,成立5年来,蛋壳公寓共获得7轮近60亿元融资,也正是因为这么“吸金”,多家类似的公寓运营机构如雨后春笋般冒出,纷纷得到资本青睐,并开始“跑马圈房”。

李雷是一家长租公寓的老板,开办公司之前,他干过一年多的中介,选择自己创业,主要还是因为看好北京的租赁市场“前几年北京房租几乎每年都会上涨,让他觉得这钱实在太好赚了”,他回忆道。

“公司收进来的房子一般要求房东签3年,如果租金逐年上涨,再加上有3个月的免租期,即便是高收低租,后面两年还是有机会盈利的”,李雷和很多同行一样,他选择高价抢收房源。

但现实很残酷,“2018年底,我们公司在北京的朝阳区一个小区就收了300多套房源,原本以为春节过后可以高价租出去,可没想到市场出奇得冷,根本就租不动,无奈之下租金只能一降再降”,李雷说,我们收的房子光账面租金每套就要损失1000元/月。

即便租金一降再降,房屋的空置率仍高达30%,其中空置期最久的甚至要超过半年,而像他们这种小公司,还有一笔不菲的支出,那就是房源推荐费和租客中介费,“无论是推荐房源还是介绍租客,都是要付半个月的租金作为佣金,一来一去,一套房子一个月的租金就没了”。

“说实话我也想过跑路,咨询过律师后,我决定还是留下来面对现实”,由于无力支付租金,他决定与房东协商重新签订合同,将原先的3年租期改为租客已交租金期满为止,同时,李雷以个人和公司的名义,将未支付的租金以及违约金向房东写下欠条。

“如果500多套房子全部**好,欠条总金额将达3000多万元”,李雷黯然说道。

去年以来,包括易租网、万巢公寓、安闲居、优客逸家.....纷纷爆雷,从这些教训来看,除大量依赖“租金贷”饮鸩止渴外,采取“长收短付”、竞价圈房等不正当竞争方式做大规模是长租公寓平台资金链断裂的主要原因。

2019年底,住建部等六部门发文整顿租房市场,明确住房租赁企业在租金收入中,“租金贷”的金额占比不能超过30%,而根据蛋壳公寓招股书,2019年前三季度,蛋壳公寓从租客手中获得预付款为7.9亿元,而从金融机构获得预付款则高达31.6亿元,杠杆率超过80%,大大超出了30%的比例要求,这种收租方式,给蛋壳积累了大量沉淀资金,用以增加房源数量,抢占市场规模。

蛋壳在两三年内,把市场做成了业内领先,据蛋壳公寓招股书显示,截至2019年9月30日,蛋壳的公寓单元达40.67万个,在不到四年的时间内,增长了166倍。

甚至做到了国内”长租公寓第一股”,2020年1月,蛋壳公寓赴美上市,资本的的热浪退去,被催熟的商业模式下被掩盖的资金问题,也就开始突出。

据蛋壳公寓财报显示,2017年至2019年,蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元、13.70亿元以及34.37亿元,2017年至今,蛋壳公寓亏损额共计达63.13亿元,也就是说,蛋壳公寓把融来的60亿元,全部烧光了。

6.

为防范风险,眼下,多地出台措施加强对住房租赁企业的监管,重庆、成都、深圳和西安等地要求建立租赁资金监管制度,如重庆和成都均要求,承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的,住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管账户,西安拟对住房租赁企业实行信用分级。

另外,住房和城乡建设部9月7日发布《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见,明确将“长收短付”“高进低出”等高风险经营行为纳入监管,亦包含住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款等相关内容。

以蛋壳公寓为首的长租公寓们这种急功近利的方式损害了行业的健康发展,为整个行业敲响了警钟,由于此类平台房源数量大、种类多,相关部门要形成强有力的监管“拳头”,重拳整治市场乱象,切实保障城市打拼者住有所居。

暂时,谁也找不到最优解,房东和租客每天都在蛋壳办公室里碰面,房东想要拿回租金,租客担心被驱赶,时间每过一天,情绪就紧张一分。

12月1日,新华社针对蛋壳公寓一事发表评论《绝不能让“割韭菜者”一跑了之》。文章称蛋壳公寓的问题仍未得到解决,而高管只管圈钱跑路玩失踪,如果惩处力度不足,就很难震慑想要钻空子、“割韭菜”的不法商人。相关部门必须切实履行协同监管责任,绝不能让“割韭菜者”一跑了之。

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